噪房产投资系列篇：土地成本为何居高不下

　　在上一篇商品房开发综合成本的解读中 ，我们会发现其中的土地成本已经是占据房价比例最大的一块，换言之，如果民众期望房价能够下调，那么首先下调土地出让价格最能够见效，但是为什么土地成本始终居高不下呢？

　　虽然中国地域广阔，但是如果按照人均可利用面积计算，我们还是一个地少人多的国家，尤其是城市宜居生活用地更是稀缺，所以土地资源的合理使用十分重要。早期，政府采用行政划拨或指定出让的方式出让土地，这样的做法很容易产生诸多弊端，比如缺乏科学性规划、随意浪费土地资源，未能真正体现土地价值。于是，逐步演变为现在的“招拍挂”土地出让形式，即由地方国土资源局牵头，规划局、建委等部门配合，预先公示可开发利用的地块，公示内容包括该地块可开发面积数据、配套要求、起拍底价等，然后由有意向开发的开发商预先缴纳定金、以现场竞价拍卖的方式实现土地出让。客观而言，这种操作方式更为市场化、也更为公平透明，尤其减少了划拨或定向出让方式中的猫腻行为，但同时由于被房地产行业的高额利润所吸引，越来越多的富裕资金进入该行业，再通过这样的操作方式放大后，直接刺激了土地出让价格的飙升。

　　由于土地出让金收入直接归属于地方政府财政收入使用，因此各地方政府热衷于以这样的方式出让土地、并且期望拍卖价格越高越好的心态也就可以理解了。但是问题是现在土地出让总比例中近95% 是以这种商业化方式操作，只有5% 比例是用来建设经济适用房或廉租房(有些城市只有3% 左右比例)，这样就导致近乎所有民众的住房需求都必须以购买商品房形式来解决，迫使民众也被这种“招拍挂”方式所捆绑，只能接受“水涨船高”的房价。

　　在香港，这样一个比较富庶的地区，其政府每年也基本是按50%土地出让以商业化操作模式(也类似于招拍挂方式、但多了一个综合规划因素，不完全是出价高者得)、50%土地出让以保障低收入人群需求这样的一个比例。而作为一个发展中国家，中国大陆的社会民众结构肯定是中低收入人群多、富庶人群相对较少，很显然如果有钱人想改善住宅需求，他完全可以接受这种竞价拍卖土地上建造起来的高价商品房，而中低收入人群的住宅需求，他们是无法承受“地王”房价，这还是必须依赖政府作为才能解决。

　　另外，由于“招拍挂”方式可能导致超高土地成本，也迫使中标的房产开发商为追求利润而控制其他综合成本，导致地面建筑的规划功利性太强，不注重长期的社会效益，更罔论生态性、节能性等问题。