地下商业街开业一年 租户大面积亏损

　　周六下午五点半，与地铁二号线江南西站A出口接驳的江南新地地下商业街里人流络绎不绝，但人们大多行色匆匆穿行而过，驻足购物的人数不足一半。步行街负二层人流稀少，开门营业的店铺仅占50%，其余要么店门紧锁，要么内部货物被清空，一堆篮球游戏机的货架被码在一边通道的尽头“今天要是有运气的话，可能才有生意。”该层一家服饰店的老板一边理货，一边向自己的员工抱怨。

　　位于广州市海珠区江南西商业中心地下的江南新地商业街曾被称为继北京路、上下九后广州市的第三条商业街、海珠区的“流行前线”。然而近十天内，南都陆续接到该商场小租户的多起投诉。据他们称，江南新地自去年3月开业至今，超过七成租户还在亏损，对此小业主曾多次提出自救方案，但物业管理方态度强硬。为此，当初首批进驻的小租户在合同尚有一年多到期的情况下，忍痛“割肉”放弃5万多元进场费、装修费、押金等先后撤场。初步统计，退出江南新地的早期租户约有20-30家，目前还有后续租户在考虑撤场。

　　多次推迟开业，租户大吃哑巴亏

　　江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直驳地铁及两个公车站的地下商业街。商场由裕龙投资集团投资开发，贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道。目前一期建设长520米，建筑面积约为2万平方米，规划有260多个商铺，设有13个出入口直达地面，并与地铁二号线江南西站无缝接驳。

　　由于业内期待江南新地的开业将给“江南西商业圈带来新一轮发展机遇”，首批小住户早在项目建设竣工后就与开发商签订了租赁合同。“2007年，我们和江南新地的开发商方龙置业签订了三年期租赁合同，当时约定2007年10月1日开业，但后来据说因消防不过关，不能按期开业。”负一层租户王玉向记者透露，2008年开发商要求重新签订合同，并约定当年开业，同时第二版合同中签约甲方也从开发商转变成其委托的管理公司广州市创高租赁服务有限公司，租期则从2010年顺延至2011年。

　　创高公司接手后曾口头约定，商场将于2008年9月开张。据悉，当时预期开业时间临近秋天，部分租户提前预订了秋装。但商场最终未能如期交铺开业，导致租户损失了几万元。“当时大家都盼着快点进场，尽快开业，而且物业称不签新合同不给租铺，所以首批租户基本都签了第二份合同”，王玉透露。但正是这样，再一次的延迟交铺令小业主吃了哑巴亏。

　　记者从掌握的多份合同中看到，针对未按约定提供房屋给小租户，有关违约金处罚的空白处填写的内容是“按补充合同约定”。而补充合同中也没有具体处罚措施，对于延迟交铺只显示，乙方租户“实际起租日以甲方的书面通知为准，如与合同约定不一致的，则该商铺起租日(试营业日)和租期相应顺延。”

　　“按照法律规定，双方签署的多份合同应以后期的约定为准，小租户既然在第二份合同上已经签字，之后是无法追究前面的责任的。”广东正大联合律师事务所律师李彪表示。

　　销售未达预期，租户大面积亏损

　　在多次推迟开业后，2009年3月，江南新地试营业，商场于4月底正式开业。“当初招商中心摆的模型和招商中心高管推介的各区域效果图都强调，江南新地负一层规划为水域、风谷、金矿、竹林、柳园五大区域。”不愿透露姓名的A租户在电话中向记者表示，他们所在的C区金矿原本定位高端女装，而且招商人员也强调了进入门槛，为此有家租户甚至进了几百元一件的高档服装。但开业后他们发现，C区的定位与此前规划相差甚远，其中还混杂有童装、男装、几十元的低价商品，而原先效果图中每个店金色的门柱及水晶灯饰都不见踪影。“进高价女装的租户，连续很长时间都没有开过单。”

　　记者调查了解到，开业之前每个租户都付了2万-3万元的进场费、2-3个月的押金以及装修费，前期投入基本在5万-8万元不等。而在江南西商圈的概念下，江南新地除大家乐、大和寿司、水果捞等大品牌租户，其它租金基本在450-500元/平方米左右，而金矿区则在600元/平方米以上。而根据公开资料显示，江南新地每间商铺间隔在25-80平方米。

　　“我去年亏了5万元，算是亏得少的”，A租户表示。而据一位4月份才刚撤场的服饰租户W小姐透露，她6个月竟然亏了26万元。而据其它首批租户透露，他们一年的亏损在10多万元左右。“据我们所知，现在场内除了大牌餐饮所在的A区销售人气最旺外，大约有七成以上的小租户都是亏损的，D区赚钱的只有一家，而且店铺面积和租金是最小的。”

　　而记者在负二层区域看到，40-50家店铺每天开业的比例只有半成，有1/3的商铺已经闲置。虽然在经营的租户将部分商品摆在过路的通道上，但周一至周五，该区域的客流量是个位数。

　　小租户自救方案被否决

　　由于持续亏损，去年6-7月，负一层有部分租户抗议要求降租。“我们提出了降租申请，要求物业管理方限时答复。但对方没有答复，而我们过了交租期，商铺被关掉了。”已经退场的林姨表示，她的40平方米商铺每月租金2.5万，如果加上水电、租金、管理费、人工、配货，每月至少要做到4.5万元，但自开业至今，她都没有做到过这个数，“我们每个月大约亏7000-8000元”。由于物业管理方要求其补交租金和滞纳金，她觉得不划算，连商铺内的收银机、货架都没有拿回，就退了场。

　　对于上述问题，一位创高租赁服务有限公司的人士向记者表示，双方在补充合同中有约定，“乙方须对自身经营自负盈亏，一切债权债务及纠纷均由乙方自行负责，与甲方无关。”租金已经事先约定，双方白纸黑字签名盖章，相信很多小业主也咨询过律师，甲方在法律上并无责任。

　　不过，即便如此，物业管理方对小租户自己的自救方案却也不配合。据悉，一家租户由于原来产品线较短，希望增加同一品牌的产品。但由于涉及到增加货架及柜台，被物业管理方拒绝。“我们的商铺因为物业方爆水管，墙体已经发霉，很多衣服从架上拿下来都有味道。”已经退场的W女士表示，他们曾提出对商铺重新装修，但对于他们提出的二次装修申请，物业方一直都没有答复。“你可以写个书面申请，但不一定会批。”记者冒充租户再次向广州创高租赁服务有限公司打去电话，一位经理同样这样回复。

　　“租金这么高，又不批准装修调整。我们只有过年期间的一个月，亏损缩减到了1万，平时最少亏2万。平时很难开单，周末有次销售额60多元，还有一次89元。这样下去，我们很难坚持下去。”W女士表示。记者调查了解到，今年春节后，部分早期签约的首批租户撤了场，现在还有一些租户也在考虑是否撤场。

　　就事论事

　　租户：

　　莫以“赌博”的心态入场

　　记者调查获悉，在首批租户陆续割肉撤场的同时，江南新地的商铺依然抢手，空出铺位目前已被大部分新租户填补。“去年，江南新地曾表示二期工程建设开通后会与广百新一城连通，令商圈延伸到工业大道、宝岗大道、昌岗路、宝业路等主要路段。”一位黄姓租户向记者表示，去年底，舆论又开始讨论江南西路是否要改成步行街。虽然两项工程目前都还“虚无缥缈”，但在这两个概念的炒作下，江南新地的租金继续一路飙升。

　　“签约三年，负二层每平方米租金300元；负一层每平方米550元，但没有现铺，要排队登记。”江南新地招商热线的一位女士在电话中表示。而记者了解到，此外后进场的每个租户还要交纳5万元的进场费，而首批仅为2万-3万元。

　　“事实上，在早期选择商场的同时，小租户也要有自己的判断力：商场租金成本是否合理现实，自己是否有能力挺过培育期？”黄文杰表示。

　　记者采访中发现，首批签约江南新地的租户，主要看中江南西商圈的概念，虽然也做了前期守场的准备，但基本没有对具体运营和可承受的亏损做具体测算。根据租户透露，江南新地最早招商，租金已飙升至450-600元/平方米，而且该商场使用面积只有六成，这意味着实际经营面积每平方米的租金将在800-1000元。而记者了解到，广百新一城2007年开业时，地面首层商铺只有300元/平方米。江南新地的租金水平几乎是城市中心百货公司一层化妆品专柜的价格。而按照租户统计，江南新地的每笔消费单价基本在100元左右，高租金投入和低产出在经营初期很难形成平衡。大部分小租户对这种局面没有充分的心理准备。

　　“现在很多商场受多种因素限制，当初宣传构想和实施后存在很大的差异，即便天河城、正佳广场开业前，为了填满商场，租户素质也是参差不齐。”黄文杰表示，在这种情况下，小租户一旦签订了租赁合同，就必须有“合约精神”，实现优胜劣汰。

　　记者采访发现，许多租户对于所签合同中的违约条款并不了解，往往是与管理方发生摩擦纠纷后，才发现合同中有许多苛刻的限制条件。比如江南新地每月月初交纳租金，但日期以书面通知单为准，否则违约将交纳2%的滞纳金，虽然合同中没有，但记者发现与合同同样拥有法律效力的物业管理规定中有规定。“2%的交纳比例略高，租户可以通过诉讼调解来降低，但之前按双方已经签字的契约，业主方在法律上并没有过错。”律师李彪表示。

　　不过，由于事先没有认真理解合同条款，产生纠纷后租户“合情但不合法”的要求得不到满足，产生严重“上当受骗”的感觉，于是个别租户采取极端措施撤场。分析人士表示，即便是天河这样的运营成熟的商圈，正佳广场的夹层早期也需要2-3年的培育期，并非一开就旺，因此租户早期入场不可过于盲目乐观。同时，签署合同前，一定要咨询律师详细了解各自责任权利，如果遇到不合理的条款，必须尽力争取并形成书面约定，不能仅凭没有法律效力的口头承诺。否则一旦白纸黑字，租户就必须按游戏规则行事。

　　开发商：

　　早期经营或有些急功近利

　　记者从方龙置业了解到，作为江南新地开发商方，其母公司裕龙投资集团之前主要从事房地产，近期开发了广州大道南的翠馨华庭。但对于商业运营，江南新地还是首次尝试。由于没有商业运作经验，方龙置业在前期招租过程中多采取住宅地产运作模式，因此显得过于急功近利。

　　“住宅开发商定价时，会尽可能地将物业升值空间加进出售价格以赚取利润。但商业地产不同，讲究‘蓄水养鱼’，早期培育阶段租金定价应该相对合理，以吸引有特色和实力的大品牌租户入场，待2-3年商场做旺后再有提租的准备。”一位地产运营商向记者表示，深圳华润万象城开业之际，曾开出一年期的免租优惠吸引目标租户进场。但比较而言，江南新地一开业，其租金价格就直逼成熟商圈的物业价格，而且每年还有8%的递增，几乎与成熟商圈物业相同，这不仅加剧了前期租户的生存压力，还可能延长整个商场的培育期。

　　上述运营商表示，物业管理公司和租户是鱼水关系，如遇到经营难题，双方应相互帮持。但记者调查发现，租户抱怨最多的，是江南新地开发商对商场管理依然沿用管理住宅的粗暴模式。“过年的时候，租户曾向物业管理公司的高层求助，生意不好。但该高层在商场当着诸位租户回复‘死了再算’！”当时在场的一位租户气愤地表示。

　　“我们4月12日撤场，管理公司非要我们交纳当月租金以及3天的滞纳金后，才让我们进场搬东西。”租户W小姐表示，她的几万块押金已经放弃了，租金加违约金还要在再交2万多，而店铺内的东西都不值这么多钱。据悉，物业管理公司已将其商铺清理转租，但里面的小灵通和PO S机并没有归还。“我的小灵通和PO S机的电话是捆绑的，办理了一年期套餐优惠，无法停掉。但上个月，电信方面居然通知，说小灵通产生了120多元的花费。”W小姐气愤地表示，虽然离开了，她每个月还要为小灵通和PO S机埋单。

　　由于缺乏商业运营经验，江南新地在推广促销上也不成功。“他们去年搞了抽奖活动，但都是动漫、小风扇，跟租户没有任何联动。而且所有促销都只是在商场内部派传单，吸引不了商场外面的消费者进来。”不愿透露姓名的A租户表示，到现在，还有很多人不知道江南新地这个项目。(文中王玉等租户为化名，本文采访均有详细资料及录音，敬请关注系列深度报道)

　　商业模式会诊

　　●江南新地为何未实现“流行前线”传奇？

　　被誉为海珠区“流行前线”的江南新地，开业后却并没有实现“流行前线”的传奇。

　　“虽然都是人防工程改造的地下商场，但江南新地与流行前线的硬件规划并不相同。”曾管理过多个商场的广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，流行前线位于中华广场和地铁一号线烈士陵园站之间，是两者客流的必经之地，其形状呈哑铃形，内部两端的客流可以形成回旋。而江南新地虽然一端接驳地铁，但是单通道形式，客流从地铁走到紫山大街一端后难以形成回流，所以不能充分地共享地铁客流。

　　●“要搞清楚消费者为什么会来？”

　　流行前线的创始人、海印股份董事长邵建明曾表示，一个商场的经营，最根本的是解决两个问题：一是“弄清楚消费者为什么来”，二是“搞明白消费者为什么买”。

　　流行前线锁定15至25岁的年轻男女，而且一直不断创新引领时尚潮流。据海印内部人士透露，该公司会经常组织租户去香港、日本考察，学习现在最新的经营方式、最潮的商品趋势，然后返回广州仿效经营。比如看得见的电台、最新流行的格子店、最新款的服装和包包。在广州，虽然恒宝华庭、动漫星城、又一城等地下商场相继涌出，但还是没有一家地下商场超越流行前线的潮流魅力。

　　记者在江南新地看到，虽然商场招商时划分了功能区，但在执行中并未贯彻。商场引进的品牌和商品结构走综合路线，与附近广百新一城相近，但没新一城的品牌知名。目前，江南新地整个商场定位并不清晰，尚处于前期摸索阶段。

　　●立足周边消费，不可盲目复制

　　与海珠区内的其他商圈相比，江南西商圈比较大型和集中，有比较多的地产楼盘，居住人群密接，这为江南新地以及江南西商圈提供了大量的就近消费人群。“整体来说，江南西商圈和江南新地的主流客流还应该立足周边。”黄文杰表示。

　　但截至目前，地下商场除总面积15万平方米的东方宝泰定位为综合性大型购物中心外，其余在人防工程基础上改造的地下商场物业因受排污、排烟等硬件条件限制，基本定位还是针对年轻人。而针对年轻人市场，江南西给人们的印象素来是平又靓，在这样的前提下形成自己的特色，并与现有项目形成错位竞争，并把区域内年轻消费者留在当地商圈，或许是江南新地亟待解决的问题。否则盲目复制“流行前线”，只能造成“学我者生，似我者死”的局面。

　　业界观点

　　江南西商圈

　　功能不可小觑

　　从广州整体商业格局来看，江南西商圈属于区域级的商圈，与北京路、天河区商圈这些都市级的商圈不在同一层次。这也导致区域内商圈的辐射能力有限，吸引客流跨区域消费的数量不大。但在没有大型商圈的海珠区，江南西作为该区域最大的商圈，其发展将对广州的区域布局更平衡、合理起到补充和完善的作用。