10个一线城市楼市成交量下滑 价格变化不明显

　　接连出台的房地产调控政策，以前所未有的力度，抑制楼市上的炒房投机行为。而就在五一假期之前，4月30日，北京市政府发布的地方版调控政策细则，在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等四个方面都采取了更加严厉的措施。这给北京的楼市带来了什么变化呢？一起来看看。

　　北京新盘降价促销调查

　　楼市新政接踵出台，一场博弈大战越演越烈，京城各种楼盘更是陆续打出

　　“优惠” 和“打折”的招牌。几乎任意点开一个房地产网站，就会看到各种楼盘的打折广告映入眼帘，而房源更是从地少价高的CBD遍布到昌平密云等远郊区县，不管买家是选择按揭还是一次性付款，开发商都制定了不等的折扣优惠。一手房的价格是不是已经真的开始打折松动？这些优惠的幅度有多大？记者尝试和其中的几家进行了联系，希望能够进行采访，但是，无一例外的遭到拒绝。

　　这个位于海淀区四季青桥边的四季会楼盘开盘马上就满两个月了，在3月初，它开盘的当天我们就曾经来过这里，不过呢到了4月底，我还是不断地接到这里的销售人员打来电话，推销房子。也收到过这样的短信：四季会今天前所未有的历史惊爆价！绝版精装！来找四季会，有优惠！那么到底这个优惠到什么程度呢？我们现在就去了解一下。

　　销售人员介绍说，现在开发商给出的优惠政策还真不少。

　　销售：像这一块的话最便宜现在是2万7千块钱。咱在5月1号、5月2号、5月3号这三天之间就说特价，所以在北向这一块，45平的这块是2万5千5。

　　记者：比之前便宜多少？

　　销售：便宜三千块钱吧，两千多点儿

　　全款95折，免10年物业费；特价优惠房，返还一年贷款月供等。那么，按照最优惠的方式，销售人员给记者算了一笔帐，以一套建筑面积45平米，每平米2万8千元的小户型来说，全款要付133万，但是在优惠套餐中，先减去免掉的1年月供――9万元后，是124万，在此基础上，还能再打一个95折。而这套房子的最终成交价将是每平米25500元，比开盘时定价的28600元优惠了3100元。

　　销售：说实话基本上现在售楼处一般坐不满了，咱说实话，因为现在很多基本上来了也就想问问什么，他们懂得现在国家还要调控什么的。

　　记者还注意到，尽管有3000多元的折扣，但是除了4、5个销售人员之外，只有一位看房的客人，售楼中心的冷清和3月初的喧嚣大相径庭。

　　销售：中国人都有这种习惯，就买涨不买跌

　　随后记者又走访了北京CBD中心区的豪宅项目，长安8号2个月前开盘均价80000元/平方米，成为北京最贵的住宅项目，当时他们预测三年后这个楼盘将会涨到每平150000元，那么现在这的价格是多少呢？销售人员给我们拿一套268平方米的户型。

　　销售人员：大概是1800万，一次性付款的话，95折，要是真打算买的话，我给你算一下，大概可以减171万。

　　这个伫立在东长安街延长线上的豪宅项目，高耸的外墙上仍然挂着巨大的条幅，为封顶日的到来进行倒计时。不过销售，却面临着遇冷的窘境。

　　解说：而离长安8号几百米之隔的另一个楼盘：Peking house，也出现了打折的促销信息。

　　销售人员：以前可能是不打折，现在可能是降几个点，以前可能98 97折，现在是95折，可能一下，到9折。

　　这位销售人员告诉记者，如果确定要买，还有商量的余地，折抵能到9折，这意味着，首府大幅下降。但是房子降价后仍然不好卖，北京楼市观望情绪空前高涨。根据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，五一期间北京的商品住宅现房签约总量为7套，日均签约仅2套，创2009年以来新低，同比2009年下降96%之多。商品住宅期房签约614套数，同比下挫35%。

　　销售：咱说实话肯定有影响，不像原来，因为现在国家不是调控住宅嘛，咱这不是属于商业项目嘛，现在有很多又把住宅那些，很多投资又转到商业地产这一块了，所以现在小户型相对来说比较好一点，等于现在开发商和政府在博弈，对不对？咱说实话对不对？就说可能涨得价高一点的开发商，现在也得降了，因为怎么说？需求在这放着，因为一听这价格我可能就不去了，基本上开发商的话，要说压力肯定会有，因为这属于国家性的政策对不对？

　　尽管楼市新政不断出台，但是很多人都认为，由于开发商去年赚得太多、不差钱，因此一手房短期内不会降价促销，这几乎已经成为很多人的共识，但是北京楼市从成交量剧降到新盘打出价格优惠牌，前后也不过半个多月的时间，市场风向的转换之快真是历史罕见。同样作为房地产一线城市的上海和杭州，在新政出台半个月之后，又是什么状况呢？我们再来看看。

　　了解房地产―― 一线城市上海，杭州，深圳，广州的房地产现状

　　上海

　　记者首先来到了上海中环附近的一个楼盘，由于当天还是放假期间，售楼处没有工作人员上班。只有几个房产代理在小区门口慵懒的聊着天，看到有人过来，旁边一个房产代理主动过来询问，并称可以带我们进去实地看房。他悄悄跟记者说，其实这里面剩下的一手房已经很少了，价格也没有降。

　　房产代理：现在价格有没有涨没有没说没涨，因为涨也涨不上去政策下来了。

　　至于没有降价的原因，这位房产代理说，一是因为这个小区位置好，处在地铁2号线的附近，交通便利，还有主要是大量外地投资投机客造成一手房源的积压。

　　投资客：投资的很多的，象这个小区主要还是投资者买房的，真正买房居住的还是比较少，就是这个小区里面，不是这个小区，整个上海都是这样，特别是新楼，有钱人能买到8套7套5套6套的，不要太多。

　　记者在调查中发现，象天山怡景苑这样位于中心区域的楼盘价格目前仍保持坚挺，有分析人士认为，开发商面对新政的调控措施，现在的态度还是试探性的观望，虽然成交量不高，但他们并不急于降价促销。这一点在五一房展会上得到了印证。

　　上海市民：好像没有看到，价钱还是很坚挺的，没什么好优惠的。你看这个人气也不足啊，人家感到没兴趣。

　　上海市民：我好像没有，房产会我第一次参加，但是据我了解的房产信息也蛮多的，我觉得外地的也好，我们上海的也好，好像没有下跌什么。

　　某楼盘销售顾问：没有，我们一般都是实价销售的。

　　与市中心区域的房价涨跌停滞状态相比，在正在举办的房展会上，处于外环附近的一些楼盘则打出了打折的促销手段。有的楼盘甚至还打出8.8折的大幅优惠。绝大部分楼盘都有97、98折的优惠。

　　顾海波 资深房地产评论员：我感觉上海的实施细则还没有出来 ，投机客还在观望，还看看有什么机会吧，存款准备金率提高的话，可能还要加息等等这一系列的政策 ，从供给、需求、税收、打击投机等各方面结合起来，我认为下面就有这个可能性，就是说房价我感觉它慢慢的会松动。

　　杭州楼市现状调查

　　在进入5月份以来，杭州市新开盘的楼盘仅有4家。杭州楼市的现状是什么样呢？记者首先来到了五一期间刚刚开盘的4家房产项目，发现其中的两家的售楼处空无一人，另外两家售楼处也是门可罗雀。场面显得非常的冷落。

　　记者：你们人怎么这么少啊？

　　记者发现，不但五月份开盘量少，在杭州很多原定4月份开盘的楼盘至今仍旧沉默。杭州江干区的九堡某楼盘，原定有两栋共86套房源4月开盘，其中80平米和120平米左右的户型各占一半。不过这家楼盘至今尚无动静。销售人员告诉记者，推迟开盘是由于楼盘至今未领到预售证。而何时才会开盘，工作人员表示现在还说不上。

　　销售人员：材料已经报了。

　　同样也是原定4月开盘的江干区丁桥镇的另一家楼盘也给出的说法大同小异。

　　在记者对5月份将要开盘的28家房地产企业进行了采访，记者发现，这28家房地产企业中有22家确定要推迟开盘时间，占了近7成左右。有的楼盘从原定在5月初开盘的，已经推迟到5月中旬或或者月底，有的甚至直接推到了6月份或者7月份。他们异口同声地表示都是因为房管局审批原因推迟了开盘日期。

　　销售人员：我们一直没有拿到许可证(3个)

　　在记者参访的28家中，仅有6家表示会开盘，还不到四分之一。即便如此，表示要开盘的几家也仅仅拿出及其少量的几套房子象征性开盘。

　　销售人员：(电话)我们有40套。

　　记者在调查中发现，推迟开盘是杭州楼市的普遍现象，商家的说法多种多样，但受楼市新政影响是不争的事实。

　　(电话)商家：受政策影响

　　虽然楼市新政对杭州楼市有影响，但商家表示影响并不大。因为他们的房子并不愁卖。

　　(电话)商家：我们200套房子现在已经有600多人预订了。

　　之所以不愁卖的原因主要有两个，第一个原因是，杭州东楼市买家经济实力较强，小户型全款付清的现象比较普遍。这类房展交易与银行的贷款政策关系不大。因此商家信心十足(有恃无恐)。

　　商家：基本上都是全款的，无所谓

　　商家不愁卖的另一个原因是，商家认为这次是政府和房产上之间的博弈，认为这项政策不可能长久。

　　商家告诉记者，楼市新政有一点影响，但影响不大。杭州楼市大幅度打折或者下挫的可能性不大。个别地段或者楼盘甚至将出现一定幅度的上涨。

　　商家：我们在5月中旬开盘，价格为2万多，价格将略有上涨。

　　有人说，一个月前的楼市是开发商不降价，而现在的楼市是看房人不谈价。无论房价是否在下降？下降多少？有一点大家都能感受到，就是市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价格体系，推动着房价回归到应有的价位。从以往几次楼市震荡的经验看，市场总首先是先出现交投清淡，买卖双方展开拉锯战，然后市场风向出现转换，主动权向买方转移，接着房价才会开始大幅下挫。这个过程一般会持续一到三个月左右。北京等地半个月时间新盘间隔就出现了松动，是不是意味着房价拐点已经出现了呢？让我们在一起到素有楼市风向标之称的深圳等地去看一看，那里是不是出现了大幅打折抛售的现象？

　　深圳

　　根据深圳市国土规划委的统计数据，4月26-5月2日)深圳新房成交仅仅268套，环比下跌36%，最低的5月2日，成交仅7套，和春节假期时候差不多。但量缩局面形成的同时，新房价格继续上升，达到25846元/平方米，环比上升9%。记者了解到新政出台后，深圳南山某楼盘降幅达到四千，吸引了不少人前去看房，记者第一时间赶到现场了解情况。

　　记者 马晓韵：我现在是在深圳南山区的丽湾国际公寓，这个楼盘是前天开盘的，开盘的首日就售出了400多套，那么现在可以看到我身后依然有很多人前来看房。那么就在刚才由一批60多人组成的看房团乘坐大巴刚刚抵达现场。销售人员表示目前已卖出七成左右。

　　记者：现在已经售出多少？

　　丽湾国际公寓 销售人员：大概是五百多套。我也是比较忙。

　　记者在采访中了解到，消费者来这里买房的主要是因为价格和户型比较合适。

　　销售人员：购房者刚签约过，一万五千五，。

　　据了解，该楼盘所在区域内的楼盘都卖到一万八九左右。而该楼盘此次通过调整价格后，对于目前冷清的市场无疑起到了刺激的作用。对此，前来看房的投资客邹建民也持有相同的看法。

　　投资客 邹建民：比周围的楼盘低了三、四千块钱，那么突然猛地一下下来三四千还是能够吸引一些人，这么一来因为面积小，总价低，单价也比周围额楼盘低，所以说吸引了一批客户。

　　记者随后则致电两家最近新开盘楼盘的销售处了解情况，发现也出现了降价的情况。

　　销售人员：目前可以优惠八万

　　记者 马晓韵：在第34届深圳春季房地产交易会的现场，参展商为了吸引购房者更是使出了各种促销手段。

　　在展会现场记者看到，每个项目都设置了专门的免费看房车，更有参展商打出了五一成交即优惠的政策。

　　参展商：在五一期间成交的客户可以额外享有九八折优惠，同时我们现场举行了幸运大抽奖活动，送万元家电大礼。针对大户型的销售，我们在160平以上的话就会送车位。

　　面对花样繁多的优惠，参加看楼团的人数不少，但真正出手买房的人却不多。

　　记者在广州市国土房管局阳光家缘网上看到，今年五一期间，广州市的一手商品住宅楼的签约量大幅下跌，其中5月1日到3日共签约273套，而去年同期是1277套，签约量几乎下降了七成五。

　　广州市中联房地产中介服务有限公司总经理 何国辉

　　何国辉告诉记者，房地产新政对楼市的影响非常大，首先是成交量的大幅下降，其次成交价格也有所回落，虽然没有出现与成交量一样的跳水行情，但是一些楼盘降幅明显。数据显示，5月1日到3日，广州一手商品住宅签约均价为9375元，比4月份的11167元下降了16%

　　何国辉认为，楼市价格上涨的势头已经戛然而止，随着成交量进入冰冻期，价格必然下降。

　　记者调查发现，一些小的楼盘降价促销的力度已经非常大。位于广州市增槎路的尚境雅筑就比周边的房价低了5000元左右，最低价格只有每平方米8800元，这个价格比附近的一些二手房还便宜好多。

　　尚境雅筑销售人员

　　虽然这个楼盘优惠幅度非常大，但是由于目前的市场观望情绪比较大，所以记者在这里并没有看到多少前来看房的客户，记者了解到，这个楼盘一共推出了200多套房子，但是目前只销售了70多套。

　　记者还发现，一些大型房地产公司也开始加大优惠措施来吸引购房者，在广州金沙洲的一个楼盘，五一期间推出了70多套房源，由于价格比周边的楼盘低2000元左右，而且开盘当天有优惠，所以一开盘就销售一空。

　　某地产商项目营销部经理 吕青

　　尽管房产新政的政策效应完全在市场层面显现出来还尚需时日，但不少人认为，楼市的拐点已经到来。我也注意到，一些媒体这几天都纷纷展开调查，讨论房价究竟会降多少？甚至有人预测，房价会在政策压力下，下跌五成以上。这样的市场预期说明了什么？房价真的会成为一个被射穿的气球，直落而下吗？

　　对于楼市拐点专家针对相关数据调查进行分析

　　电话会议现场：上海那边情况怎么样，日成交首次跌破80套 从来没有过的，北京的情况，新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一两百套，深圳的实际情况比媒体报道的还严重。

　　中国指数研究院对北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都十个城市的楼市情况进行了重点分析，发现新政对于楼市影响明显。

　　中国指数研究院院长 莫天全：新政出来以后，第一周的成交量情况，跟新政出台前一周的成交量情况相比，就是我们说的环比比，它的数字，10个城市的成交量都是下滑的。29:40其中北京下滑了38.11%，下滑最多的是杭州下滑了72.55%，另外就说重庆和深圳都下滑超过了60%，第二星期跟新政以后，出台以后的第一个星期相比，10个城市当中9个城市又是继续下滑的，所以两个星期持续性的下滑，所以这个冲击就说是，我觉得这个新政的效果应该体现得还是会非常直接的。

　　尽管成交量出现了明显萎缩，不过根据中国指数研究院的统计数据结果显示，房地产市场的价格变化还不是非常明显。

　　中国指数研究院院长 莫天全：新政出台两周和新政出台以前两周相比，北京呢，是成交价格缓比是下降了16.75%，然后上海是上涨了3.08%，深圳是增长了27.48%，增长最多，广州是下滑了2.16%，然后杭州是下滑了1.49%，差不多一半、一半，一半是在下滑，一半是在增长，所以看出来，没有一边倒的上涨，也没有一边倒下滑的趋势，我们觉得也很正常，因为一般来说，受冲击最大的，最直接的首先是成交量，然后其次才是价格，价格有一定的滞后性。

　　不过在莫天全看来，新政是否真的能够使疯狂的楼市回归理性，还需要更长时间的观察。

　　中国指数研究院院长 莫天全：更长的时间观察，更多的数字才能得到正确的结论，如果搞研究的话。所以我自己觉得呢，中央政府这个政策的持续性非常、非常的重要，就说大家看了这个市场的变化，别过了两个月、三个月好象又是另外一种现象的话，就是对我们政策可信度就会大打折扣，

　　北京师范大学教授钟伟同样认为，刚刚出台的房地产新政对楼市的影响主要体现在短期。

　　北京师范大学金融研究中心主任 钟伟：从近期，也就房地产新政之后来看的话，那么这是一个强力的退烧针，它会导致将来，接下来的2、3季度这两个季度的房地产市场有明显的调整。那么如果从中期的角度，从2到5年的角度来看的话，政府会不会在土地、税收、信贷政策方面对房地产再有一个大的调整，会有一些不确定性，如果从较长的周期，就说5到8年的长度来看，房地产中国的发展空间还是非常巨大的。

　　在钟伟看来，目前出台的金融信贷政策已经足够严厉，几乎没有了进一步调整的空间，那么对于房地产市场的调控，土地政策和税收政策还有多大的空间呢？

　　北京师范大学金融研究中心主任 钟伟：土地政策很难有大的空间，因为18亿亩耕地的红线还是有必要的，那么除了适当的提高容积率等等这些因素之外，没有更好的土地供应政策可以保证商品房的供应量有明显的增长，

　　我个人建议的，在未来两到五年，有可能具有条件开征的，而且对房价具有中长期抑制作用的，我把它称之为资本利得税，譬如说我们存银行的储蓄，不管一个户头上有多少钱，反正要收你20%的利息税，你多存多交，少存少交，这是利息税，也是资本利得税的一种，那么商品房如果我们根据在交易环节的买卖价差，譬如说购房者声称他买房的时候是50万，而在出售房子的是100万，当中的交易价差是50万，对于这个50万的增值部分征收20%的，等同于银行储蓄存款利息税的这样一个资本利得税，那么这个对于交易环节降低投资或者投机商品房的收益水平有明显的作用，由于在交易环节征收，所以也容易实施，这个可能是未来两到五年，我个人倾向认为比较可行的现行的手段。

　　钟伟认为，要想根治高房价并使房地产市场回到健康发展的轨道，除了使用货币政策、土地和税收政策来进行调控以往，更重要的是采取标本兼治的措施。

　　北京师范大学金融研究中心主任 钟伟：根本性的措施，我想有几点是特别重要的，第一点就是发钞的速度一定要控制，那么通货的稳定是及其重要的，经济增长之外，再考虑到物价因素，这两个因素综合起来，基本就决定了货币政策的各个口径的信贷增量的情况，那么信贷增量应该跟物价和经济增长挂起钩来，不应该太快，也就货币政策应该中性，要保持币值稳定，这样子才能够回答，富人为什么要买房的问题。如果币值有所不稳定的话，呢么对房地产投资的需求，投机性的需求就会猛增，货币政策是长期的作用，如果你要解决房价的问题，货币政策一定要中性，一定要保持币值的稳定；其次，第二个问题，一定要解决好中国的收入分配的问题，也就是在初次分配当中，关于资源，关于企业家，关于居民这几块的收入分配，或者关于政府企业和个人三块的收入分配要搞好，同时呢，就富裕群体和贫困群体之间的收入分配也要改善，那么在初次分配再分配，甚至第三次就是社会公益分配当中，都要使得贫富分化不要那么悬殊，不要让富人可以买多套房，而穷人却连一套房都买不起这种情况，房地产只是集中反映了中国贫富分化这样一个趋势，如果贫富分化这个问题本身得不到根治的话，那么房地产，可能在部分财富相对集中的大城市，超大城市的房价上涨，豪宅的价格居高不下的情况就有可能比较严重

　　在以往的报道中，我们多次强调，房价高低只是房地产市场的一个表征，这就像人发高烧了一样，仅仅把体温降下来，退烧了，并不意味着万事大吉。可能你体内的病毒没有根除，病灶还是存在，一旦机会合适，病情一定会以更凶猛的势头卷土重来。所以，当我们在评估这轮房产新政的时候，尽管需要关注房价这个重要的指标，但不能把它当做唯一的指标。新政在打击炒房，清除泡沫的同时，是不是能够打破对土地财政的依赖，扭转一房独大的增长方式？是不是能推动住房制度完成向社会保障角色的回归？是不是能建立一个更公平更透明的分配机制，确保老百姓的居住权？这些问题恐怕更加重要。