新“国十条”下 谁是房市“刚性需求”者？

　　新华网甘肃频道消息 从房地产开发商到政府，许多人认为兰州房地产市场在健康发展，是刚性需求推动了房价上涨。即便面对新“国十条”，开发商依然认为兰州房市的支撑点还是刚性需求。

　　但4月，兰州房市交易额下降到冰点，这倒真令开发商和消费者大跌眼镜。

　　何为“刚性需求”?

　　一听刚性需求，在某省直机关工作的李女士就很生气，她不无气恼地说：“我最不爱看的房产新闻是，一说房价涨就说价格合理、刚性需求，5000元的房价是刚性需求、价格合理，价格涨到8000元、9000元时还是刚性需求，能不能换个花样？”

　　“刚性”本是一个物理术语。所谓“刚性需求”，就是相对于弹性需求而言，商品供求关系中受价格影响较小的需求，即弹性需求。

　　刚性需求这一理论被更多的应用在房地产行业。“衣食住行”是百姓生活的基本需求，贵贱都得买。因此，房屋买卖被戴上“刚性需求”的帽子。

　　界内有关专家对此大呼荒谬，开发商则一再强调“刚性需求”。如果政府也以“刚性需求”为由放任自流，那就是在逃避应该承担的社会责任。

　　对于人类生存而言，能称得上真正“刚性需求”的，恐怕只有空气、水、食物等须臾难离的东西。而房子倒是有很大弹性的商品。人所睡之床，不过两米而已；而房屋的需求弹性更大，就个人收入生活条件而定，或大或小均可安身。“居者有其屋”，并不意味着一定要拥有房屋产权，完全可以通过租赁等多种方式来解决。在欧美发达国家，很多人靠租赁房屋而居，但并不影响生活质量。而在国内，房产商竭力给消费者灌输“刚性需求”概念，无疑将消费主导牵引集中到商品房“独木桥”上来，为其房屋销售“铺路搭桥”。对开发商而言，其实无所谓“刚性”、“弹性”、“需求”，只是把商品房高价卖出去才是硬道理。在他们眼里，无论购房是何用途，都是刚性需求的必然结果。

　　谁是“刚性需求”者？

　　界内专家认为，1998年房改后，经济适用住房、廉租住房等项目10余年的建设，兰州广大市民的住房条件和环境是有了较大改善。从房市供需角度来看，城市低收入群众的房屋供给是不列入市场房屋需求范围之内的，这本是由政府来解决的，而目前保障性住房对这些群体的接受范围也在扩大；而有条件列入市场需求的购房者，是有稳定固定收入、且收入高于全市平均收入的阶层，是房市的主要客户。

　　那么这些群体能承担得起多高的房价呢？据兰州统计局和国家统计局兰州调查队共同公布的《2009年兰州市国民经济和社会发展统计公报》显示：2009年，兰州城市居民人均可支配收入12760.66元，较2008年增长9.28%；其中工资性收入8992.39元，增长12.23%。有关专家分析，就此推理，兰州普通市民的收入并不高，与六七千元高房价配对的购买能力是有很大距离的。而真正购房者无非三类：一是为子女结婚而迫不得已购房，二是改善居住条件而购房，三是为投机而购房。在收入不高、房价依然攀升的前提下，是谁在继续固守阵地呢？除了投资者和投机者，还有谁能承担得起如此之高的房价呢？分析人士认为，从主要园区房屋的空置状况可以判断，投机购房已占到全市房市的四成以上。

　　对此开发商并没有否定。一位房地产代理商说：“60%左右的人要么是改善性住房，要么是结婚购房，这些都是刚性需求。”“剩下的40%是什么人呢？”“这不好说，没有人拿得出权威的统计。就算剩下的40%是投机者吧。”代理商琢磨了一下说。

　　投机购房不外乎赚钱和保值两类而已。一位朋友在改善居住条件后，将过去的房子出手了。但几十万元到手后又担心了，挣钱不易，怎么让这些钱不贬值呢？他盘算再三，决定再买一套房作为投资保值。一位退休的老先生告诉记者他是如何“致富”的，他原有福利房和集资房两套，他将福利房以15万元出手后，在安宁区按揭买了一套价值30万元的新房；5年后房价大涨后他以60万元将新房出手。他说，抛掉购买福利房的本金3万元，新购房的本金9万元，交付银行5年贷款利息10万元，投资购房使他赚了35万元。目前他正考虑再购买一套新房。他告诉记者，他单位的不少同事也和他一样，通过投资购房来保值和致富。

　　事实上，这样的购房者就在我们身边，他们中有富翁，有公务员，也有普通市民，购房不是为了改善环境或是居住条件，而是为了赚钱和保值。对于他们来说，房价高低倒在其次，只要房价能继续保持增长的势头，这样的买卖还是值得做的。这些人才是房市的“刚性需求”者，他们在无意中配合着开发商抬高房价并借此获利，使兰州商品房彻底进入奢侈品行列。

　　“刚性需求”其实并不“刚”

　　开发商说得好，兰州没有“炒房团”。但兰州有不乏“散兵游勇”式的炒房群体。

　　炒房者并非一定是“大户人家”，就像炒股一样，只要有点本金，谁都有权利来炒一把，只要这支股票从走势来看是能赚钱的。其实，房屋投资还是房屋投机并不违法，但如果这种投资或投机影响或打破了正常的市场秩序，就是一种异乎危险的举动。政府以及全社会都不应该对此现象置若罔闻――1997年亚洲金融危机前的泰国，民众无论富贫，都是不要现金要股票、要期房，全民炒股，全民炒房，泡沫是越吹越大，终于崩溃了。在亚洲金融风暴中，泰国房市如此不堪一击，顷刻间东南亚经济倒退了10余年。

　　此次新“国十条”整顿的目标重点是开发商和投机购房者，兰州房市出现了观望态势也很自然。界内有关专家分析，在此次行动中，兰州房市必然会发生变动。

　　一位朋友在房贷新政出台后叫苦不迭：“我手头是有点钱，你让我干什么？股票风险太大，没把握；放到银行里，一年定期存款利率也就2%多一点，还赶不上物价上涨的速度，储蓄银行一平衡其实是在贬值；现在看来只有不动产在增值，最起码不贬值。但现在怎么办呢？再购新房我是不打算了，但手头的房怎么办呢？手头的钱怎么办呢？如果产业税真出来，那我还是早点出手为好。”

　　由此看来，房市的刚性需求并不“刚”，但也并非是不堪一击的“软柿子”。要想房市回归理性，关键还要看政策。兰州房市的变化到底有多大，说到底还要看政策的执行状况。界内有关专家分析，如果政策执行到位，地方配套房政也有新举措，对投机购房者的确是一次重击；房市低迷、观望状态会持续较长时间，最起码目前房价是涨不到哪里去的……（记者：陈晓军 伏润之 ）