意料中的搁浅 招商地产缩防几成定局

　　招商地产是房企再融资市场今年倒下的第一张多米诺骨牌。

　　5月13日，招商局地产股份有限公司（招商地产，000024.SZ）公告称，由于受经济环境和政策变化影响，公司股价连续大幅下挫且两度跌破增发价格，因此拟撤销募资规模达50亿元的非公开发行股票方案。

　　由此，招商地产也成为近期首个主动终止定向增发的A股地产上市公司。

　　分析人士表示，由于监管层的态度和股市的低迷，招商地产定向增发的搁浅早在市场预料之中，而在再融资受挫和今年下半年销售预期不乐观的双重压力下，一向持谨慎态度的招商地产战略计划将面临较大收缩。

　　意料中的搁浅

　　2009年7月25日，招商地产曾计划向不超过10名特定投资者发行不超过2亿股，发行价格为28.12元/股，预计融资不超过50亿元。其中18.58亿元用于购买蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入，其余募集资金将投入北京、深圳等5个地产开发项目。

　　今年4月20日，由于股价的连续下跌，曾经信誓旦旦表示不会调整增发价的招商地产最终选择妥协，将每股增发价格下调至20.6元，并调整了发行规模和收购资产的价格。然而股价继续下挫和监管层对再融资的严厉态度，最终还是让招商地产失去了耐心。

　　坐失50亿元资金，尽管面临这样一个超级利空，投资者反应却是波澜不惊，5月13日当天，招商地产股价不挫反升，微涨了0.06%。

　　“市场并不惊奇，本来大家就没有预计招商地产能够拿到这笔融资，在此前房地产调控政策出台和中国证监会对房企再融资叫停的时候，股价已经开始呈下跌态势，取消增发仅仅是时间问题。”一位不愿具名的地产分析师对记者表示。

　　上述分析师认为，即使招商地产的增发方案能够获得国土资源部和中国证监会的通过，按照目前股价的走势，机构投资者也不会再继续按照原定的高价买单了，增发同样无法进行下去。

　　值得注意是，招商地产2008年的80亿元定向增发计划也曾经因为市场低估而主动推迟了一段时间。在今年年初，招商地产还以2.45亿元保证金的代价，主动与南京市政府沟通退掉了栖霞区搁置2年多的一幅地块。

　　“相对于其他同行，招商地产的策略显得更为审慎一些，2009年新增土地比较少，这和其国企控股的背景有一定关系，宁可主动失去一些机会，也不冒险激进。”高华证券分析师王逸表示。

　　影响募投项目进度

　　据其增发方案，本次募集资金将投向6个项目，其中5个项目为招商地产自有项目，分别为北京公园1872三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期，以及上海海湾花园Ｂ地块一期、Ｃ地块，5个项目的竣工时间均在2011年~2012年之间。

　　分析人士表示，由于增发资金的无法到位，上述5个项目的开发进度将受到较大拖累。

　　从募投项目来看，拟投入资金最大的3个项目为北京公园1872三期、北京立水桥项目和深圳鲸山九期，3个项目投资回报率在众多项目中处于上游，并且预计分别能为公司带来37.9亿元、39.26亿元和31.95亿元的销售收入，是未来一段时间招商地产的重要赢利点。如果缺乏足够的资金补充，可能将对招商地产2011年~2012年的业绩产生不利影响。

　　招商地产并未在公告中透露将以何种方式替代定向增发为上述项目融资，但分析人士认为，由于招商地产在此前有过与上国投、新华信托等信托公司进行融资方面的合作，因此信托增资将可能成为招商地产的合理选择。

　　面临收缩？

　　2009年是招商地产扩张战略后的第一个高增长年，全年实现营业收入101.38亿元，归属上市公司股东净利润16.44亿元。但是要在2010年继续维持这样的高增长，对招商地产来说，则是一个艰巨的任务。

　　尽管其2010年一季报显示，招商地产拥有的货币资金达80亿元，似乎财务状况无虞，但去除预售账款的流动负债却达到123亿元，这意味公司有43亿元的资金缺口。

　　同时，招商地产2010年还有新开工面积290万平方米和竣工210万平方米的计划。50亿元的增发方案搁浅，加上银行信贷的日益收紧，将意味着招商地产不得不更多依靠销售回款来补充营运资金。

　　问题在于，招商地产今年下半年的销售前景并不为业内人士所看好。申银万国地产分析师江征雁认为，由于预判的失误，招商地产一季度销售回款仅20亿元，并没有新盘推出，而其大量的供货是出现在市场状况难以乐观的三四季度。

　　同时，据记者统计，目前招商地产位于珠三角、长三角和北京、重庆的土地储备占总土地储备的88%，其中珠三角和长三角的比例就达到58%，而且今年下半年主要的可售项目都集中于此。这两个地区被普遍认为是将会受到本次调控影响最为严重的区域。

　　中银国际分析师田世欣认为，尽管目前招商地产全国化布局初具规模，但项目过度集中在上述热点城市，产品结构也偏向改善型或投资型住宅，因此在当前调控形势下销售预期不理想。

　　如此一来，招商地产预想的150亿元的销售金额和130万平方米的销售面积目标能否顺利完成？业内人士预计，在50亿元定向增发方案终止后，招商地产也将顺势放缓开发节奏，采取更为慎重的策略应对。

　　“招商地产能否在即将进入的行业逆周期中保持较高的增速，恐怕要倚仗公司能否使用更加灵活的销售策略以应对市场的变化。”日信证券地产分析师邱晟S表示。

　　董事长林少斌在此前接受本报记者专访时曾表示，今年下半年的土地投资将视融资和销售状况而定。有分析人士认为，销售的不乐观，加上再融资的终止，无疑将预示招商地产未来的收缩已成定局。