商业地产投资“三段论”业内成立“高端商业地产联盟”

　　当住宅地产观望犹疑时，商业地产乘势发力，准备另辟蹊径，部分业内人士甚至呼吁：商业地产的春天来了！

　　5月12日，众多商业地产从业者齐聚北京，共同发起成立“高端商业地产联盟”，并以“新政下中国商业地产面临的发展机遇”为题，探讨商业地产的发展前景。

　　为何选择

　　楼市新政出台后，住宅地产投资趋缓，庞大资金流开始寻找新的出路，此时商业地产高调出马，目的不言自明。

　　那么，商业地产能否成为转移资金的避风港？

　　数据统计显示，北京、上海等一线城市，已经完成的商业地产开发面积约占城市总需求的60%，大量城市综合体的出现，也为这些城市中高端商业发展提供了更多的选择机会。

　　虽然楼市出台了新政，但商业地产的机会并没有因此减少，“政府出台的一系列调控政策针对的是住宅炒作而不是商业地产。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说。

　　不仅如此，在许多业内人士看来，商业地产未来具有很大的投资潜力。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，“商业地产与资本市场的良好结合，可以为民间游资找到出路，将这些资金转化为产业资本，为产业升级注入新的发展动力，从而使房地产业发展、城市发展取得共赢。”

　　对此，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽表示，“中国商业地产正进入新一轮的快速发展和扩张时期，真正的商业地产时代即将来临！”

　　有何风险

　　尽管商业地产的开发潜力非常大，但商业地产“门槛高、投入多、风险大”的特点亦是业界公认的事实。

　　许多专家认为，没有好的经营模式，有钱也不一定能做好商业地产。不管是开发商还是零售商，进入商业地产领域后失败的例子比比皆是，这其中不乏财大气粗的知名企业。

　　日本零售商八佰伴就是一个典型的例子。在拥有品牌优势和经营能力后，八佰伴采取购地自建商场的模式进行经营。虽然地价比较便宜，但在扩张中八佰伴仍然负担着沉重的资金压力，再加上其他原因，最后只能关门倒闭。

　　“北京很多商业地产的销售很出名，但后期经营却很惨淡，不明确操作目标是一个关键问题。”蔡宇翔分析了导致商业地产经营失败的深层原因。所以，如果没有成熟操作经验的积累，或者没有专业的咨询、策划团队，选择投资商业地产风险还是很大的。

　　另外，长期以来，人们对商业地产的认识不足，以至于商业地产在具体经营中一旦有失误，很容易引起有关部门出台政策进行限制。而且，商业地产由于实体经济性非常强，也很容易受到其他产业影响。韩健徽表示：“不敢说住宅地产一咳嗽商业地产就发烧，但其客观上存在内在联系，这种关系很有可能给商业地产带来比较大的影响。”

　　如何规避

　　投资商业地产虽然风险很大，但了解它内在运作规律后，还是能够予以规避的。

　　业内人士建议，首先，对商业地产购地自建模式，应该保持清醒的认识。目前来看，该模式在一线城市以及二三线城市的中心区均不合适。“道理很简单，中心城区地价很高，而商业零售业只是一个微利行业。”韩健徽称。

　　其次，选好经营模式后还应该做好策划，但在做策划时首先要了解开发商的背景。

　　可以这样说，商业地产的成功在于经验的积累，成功的商业地产更需要专业的历练。