新政下2010年将成为济南的"商业地产年"

　　在调控政策影响下，一向坚挺的楼市开始陷入观望期，北京、上海等一线城市均出现大批炒房者撤离的现象，作为二线城市，济南４月份住宅成交量大跌。

　　然而记者在采访中发现，如今济南的商业地产市场却是暗流涌动，一些不愿放弃的投资者开始把资金转向以前表现较为低调的写字楼、商铺等商业地产，寻求房地产市场中的另一次掘金机会。

　　写字楼早过“万元”门槛

　　新政发布１０天后，济南“炒房客”陈思决定“换房”。

　　２００９年１０月，陈思在旅游路附近购置了一套９５平方米的住宅，当时房价是６９００元／平方米。“我自己有房子住，买房子就是投资的。”今年３月，他买的房子已经涨到了９０００元／平方米，正在犹豫是否卖掉时，４月中旬国家开始调控了。４月下旬，陈思以８７００元／平方米的价格将房子卖掉变现。

　　他没有让这部分钱闲着，很快在经一路附近购置了一套商铺。“我不想让手里的资金闲着，现在商业地产没受到调控，我就买了一套商铺，我感觉应该比住宅赚钱。”

　　在目前房产新政的影响下，陈思的投资经历并不是个例。据省城楼市调研机构信立怡高提供的数据显示，４月份省城商业地产中，和住宅配套建设的“底商”市场成交量猛增，高达１．９１万平方米，远远超过前两个月的成交量之和。

　　以西部一楼盘的底商销售为例，４月这里新增商业供应１．２万平方米，目前已成交１万平方米。分析人士认为，这表明济南底商市场前景较好，预计近期开盘的商业物业仍将受到市场资金的追捧。

　　在价格方面，省城４月底商报盘均价为１８６１７元／平方米，与３月份相比变化不大。

　　“其实，去年济南部分写字楼的价格就已经超过１万元／平方米。”玛雅房屋文东店经理王卫对《齐鲁周刊》记者表示，由于商业地产与人们生活关系并不紧密，很少有人关注这块市场的行情，但是写字间的价格确实要比住宅的高，并且在近两年保持较快速度的增长。“特别是在全运会以后，经十路等交通主干道周边的写字楼价格都涨了不少。”相关数据显示，今年济南一二月份写字楼整体价格已接近每平方米１．２万元，而住宅整体的均价为每平方米８６１２元。

　　据记者调查了解，目前经十路沿线适合大中型企业办公的高档写字楼，价位从每平方米１．２万元至１．４万元不等。其中，位于经十路与玉函路交界口的鲁商广场的价格最高，为１．４万元／平方米。中润世纪广场售楼人员则告诉周刊记者，该楼盘共有７栋甲级写字楼，已售出８０％，现在均价在１．３万元／平方米左右。而据上述售楼人员反馈，在售楼盘的商铺价格更高，有的已经超过２万元／平方米。

　　新政是商业地产的“利好”

　　对于上月商业地产走出“独立”行情，信立怡高商业地产研究人士梁伟告诉记者，这与房产新政有关。

　　梁伟说，房产新政出台后，住宅已经不是投资者的首选，出于保值增值的需要，这些炒房资金也要寻找一个出路。在住宅投资受到打压的情况下，今后会有更多的资金流向写字楼和商铺。“商业地产的首付一直要求不低于五成，因此新政对商业地产没什么影响，甚至在某种程度上还可以算作是一个‘利好’，现在已经有更多的资金开始进入这个市场。”

　　最近，国务院政府报告首次明确提出将二套房首付骤提至５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这一举动，预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去，从而保证正常的居住、投资需求，让楼市降温。同时，“国十九条”出台，国资委要求７８家央企退出地产业务，银监会要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，这些政策措施显示出政府抑制房地产市场过热的决心。有分析指出，房地产市场调控使得开发商对商业投入比重将持续增加，尤其是一些前期无大型项目储备或以住宅开发为主的上市公司，也转而开发商业项目，商业地产正成为整个行业中政策风险较小的一块市场。

　　除了政策因素，与宏观经济联系紧密的商业地产还受到经济发展的推动。新政下的商业地产发展已经受到业内的普遍关注，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？这已经不仅是转型过程中开发商思考的问题，投资者的观望、社会的关注都已经使商业地产被动地开始它的规范化发展。

　　“现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”一位业内人士这样告诉记者，在商业地产不甚明朗的２００９年，他操盘的写字楼投资组合市值回报近４０％。

　　济南商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证这位业内人士的判断。随着东环商业广场、鲁商广场、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷、红尚坊、泰府广场、山东国际商贸港、齐源大厦等商业地产项目陆续入市，以及总建筑面积约５５万平米，集购物中心、商业街区、甲级写字楼、商务公寓、ｌｏｆｔ公寓、星级酒店等多种物业形态城市综合体动工兴建。同时，随着产业资金和外资还没有开始大量进入，商业地产的机会随着住房调控的开始渐入高潮。”

　　商业地产必将持续走高？

　　商业地产的“抗调控能力”似乎正在成为开发商和置业者看重的房地产投资新天地。不难发现，近期不论是最近广受关注北京ＣＢＤ核心区域的“中服地块”，还是２月１日成为上海“新地王”的外滩地块，都可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这无疑是经济发展和城市化的必然要求。

　　一位专家指出，济南商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：济南市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的２至３倍，有的甚至更高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：据测算，在眼下的济南市场，住宅投资收益率约为５％到１０％，而商铺投资的收益率则为１０％～２０％，有的甚至达到３０％以上。

　　市场人士也认为，２０１０年将成为济南的“商业地产年”，有超过３０万平方米的商业地产在二环路以内集中释放，将对济南市老城区的商业市场带来巨大的冲击，形成多年的济南几大商圈均衡存在的模式将会重新洗牌。泉城路商圈的领导地位将更加牢固，西市场商圈的商业产品将更加丰富，英雄山路商圈地位将会有一定程度的削弱。总的看来，济南市老城区的商业氛围将更加浓厚，商业档次将更加分明。