南京已有银行认定二手房开始执行认房又认贷的标准

　　继银监会银行业监管一部主任杨家才提出银行认定“二套房”要“看房不看贷”之后，上周五住建部副部长齐骥提出了更为严格的方法，即二套房最新认定标准不是单纯地“只认房”或“只认贷”，而是二者结合判定。记者从南京的银行了解到，由于文件和具体细则没有下达，大部分银行目前仍只看贷款记录，但也有银行开始执行既认房又认贷的认定标准。

　　住建部、央行、银监会 联合制定二套房标准

　　住建部副部长齐骥指出，在3种情形下，贷款人应对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。

　　第一种情形是，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统中也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，借款人再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。这也就是“认房”，如果购房人在房产管理部门系统中登记在案已有多套房，那么不管其有没有贷款，都不算首套。

　　第二种情形是，借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也被认定是第二套及以上住房。这就是“认贷”，通过人行征信系统贷款记录判定。

　　第三种情形是，贷款人通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的。这主要是为解决征信系统和住房登记信息系统有时候不覆盖所有家庭成员的问题。只要通过家庭访问等调查，确信借款人有不止一套的住房，在这种情况下贷款就应该按照第二套或者以上来执行。这种情形是为了捕捉上面两种情况下的“漏网之鱼”。

　　对此，住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房认定标准，目前正在积极研究制定中。

　　民生银行要求贷款者到房产局打证明

　　据报道，北京多数银行已开始执行“认房不认贷”的二套房标准。记者日前从南京多家银行了解到，南京的银行基本上还是“认贷”，即通过查询央行征信系统，以客户贷款记录来判断几套房产。

　　不过，南京的民生银行已执行“认房又认贷”。据了解，在国务院出台房贷新政时，该行就已调整了二套房贷的认定标准。记者昨日拨打该行客服中心，获悉南京地区最新的二套房认定标准中提到，倘若贷过款，购房人需到房产局打证明。一种是住房面积低于当地人均面积，想购买改善型住房的，那么就要提供首套房的房产证，同时出具房产局档案管理处的查询结果。第二种是贷款已结清的，包括几种情况―――以小换大、以旧换新、从郊区到市区，从异地到本地，则贷款人必须出具贷款结清证明，提出改善居住贷款优惠的申请，送往银行审批。

　　民生银行南京分行相关人士表示，他们要求客户自己去房产局档案管理处打出证明，然后提供给银行，以证明自己的房产实际持有套数。

　　开证明要带齐材料 有效期仅两天

　　那么，购房人如何去打印证明呢？据介绍，购房人可到华侨路52号的房产局档案管理处开具，开具时需提交申请表和出示身份证件，并提交结婚证和户口本，单身者需提供民政部门或公安部门出具的单身证明。同时购买自住型住房的需要提交购房登记收件收据，购买改善型住房的需要提交地税部门开具的销售不动产的统一发票。在交纳20元档案查阅费后就可领取自住型购房证明或改善型购房证明。

　　需要注意的是，购房证明自开具之日起两日内有效，超过有效期需重新申领的，要重走一遍申请流程并交纳费用。在开具购房证明之后，购房人凭购房证明、申请承诺书和契税完税凭证到交易中心的权证发放窗口领取购房补贴通知单，再凭通知单到补贴发放窗口领取购房补贴。

　　只贷过公积金再办商贷也算二套

　　二套房首付、利率调高，业内预料公积金将更加成为香饽饽。因为对于二套房，5年以上的公积金贷款利率仍为3.87%，而商业贷款的利率则是基准利率的1.1倍，为6.534%，同样贷款50万元、30年，两者相差利息多达29.5万元。因此近日有不少人询问，如果首套房使用纯公积金贷款的客户，再购房贷款是不是算做二套房。记者就此咨询了银行，银行表示能看到公积金贷款记录，而有了贷款记录就是二套。

　　目前，南京市和省级机关住房公积金贷款政策并无变动，而随着去年底、今年初陆续叫停公积金“二次贷款”，公积金“蓄水池”的干涸状况得到了一定程度的缓解。以省级机关公积金为例，当前归集余额为47.33亿元，公积金个贷率为84.07%，相较去年年底时90%以上的高位已明显回落。

　　此外，伴随近期楼市成交的冷清，公积金贷款数额也直线滑落。仍以省级机关住房公积金为例，今年4月份只放贷5800万元，在此之前，一天的放贷量就高达1000万-2000万元。

　　-新闻延伸

　　成交大幅回落土地市场进入调整期

　　据新华社电根据中国指数研究院数据信息中心日前发布的监测数据，4月份受国土资源部“各地在公布今年供地计划前，暂停出让住房用地”政策的影响，全国70个重点城市土地供应量和成交量均出现回落，土地市场进入调整期。未来随着各地出让计划的落实，土地市场或将出现供应高峰。

　　数据显示，4月份全国70个重点城市共推出土地809宗，环比减少26%，同比增加4%；推出土地面积4228万平方米，环比减少35%，同比增加14%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)249宗，环比减少40%，同比减少7%；推出土地面积2085万平方米，环比减少44%，同比增加48%。受“计划出台之前暂停土地出让”的政策影响，4月份全国70个重点城市土地供应有所回落，随着出让计划的落实，5月份或将迎来供应高峰。

　　受供应减少影响，4月土地市场交易量锐减，环比降幅超过40%。4月份，全国70个重点城市共成交土地628宗，环比减少40%，同比增加9%；成交土地面积2947万平方米，环比减少55%，同比增加5%。其中，住宅用地成交218宗，环比减少43%，同比增加11%；成交土地面积1549万平方米，环比减少54%，同比增加28%。一线城市中，北京无住宅用地成交，其中房山区窦店镇住宅用地因竞价“超限”宣告流拍；上海4月通过招标方式成交一宗住宅用地，总价1.652亿元；广州和深圳无住宅用地成交。

　　中国指数研究院副院长陈晟在接受记者采访时表示，虽然4月交易大幅下挫，但综合前4个月土地交易市场的整体情况来看，除武汉以外，其他重点城市1月份至4月份住宅用地累积供应量均超过去年同期水平。一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中，上海1月份至4月份共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%；北京4个月累计供应住宅用地140万平方米，同比增加278%；广州、深圳前4个月供应量较小。二线城市供应量较大，特别是天津，前4个月累计供应量达到1370万平方米。重庆、南京等城市也大幅超越去年同期水平。

　　特别需要注意的是，随着各项土地政策的不断出台，地价开始出现松动的趋势，土地调控政策的效果已日渐显露。根据中国指数研究院的统计，土地价格在继2月份、3月份出现回落后，4月份再次下调。1月份全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元／平方米，2月份小幅回落，为2343元／平方米，3月份降至1858元／平方米，4月份进一步回落至1793元／平方米，土地政策对地价的调控效果已显露。以具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成交均价处于高位；其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。

　　相关新闻 江北一套二手房

　　网上一元起拍

　　“南京江北纬七路隧道楼盘，121平方米住宅，起拍价一元。”昨日，在某拍卖网站上，赫然出现了一套一元起拍的南京住宅。这套住宅的业主袁先生表示，他在生意上的资金链出了点问题，想通过一元起拍这样灵机一动的办法，尽快卖掉这套二手房。

　　“我这套房子很好的，是小区里最好的户型。”袁先生表示，自己是从事软件开发行业的，现在在南京有4套房子，总面积加起来有近500平方米。他在江北买了两套住房，买房的目的很明确，就是为了投资。

　　袁先生此次在网上挂出一元起拍的这套二手房，来自国信阅景龙华小区。2008年8月，袁先生以5000元左右/平方米的价格买下了一套13楼的房子，面积为121平方米。当时，袁先生同时买下了江北、仙林的另外两套房子。袁先生表示，由于他和银行的关系不错，这3套房子都是首付两成，按揭利率都是打的7折。“当时没办法，不投资房产也没别的东西可以投。”袁先生表示，他买的这3套房子，仙林的用于改善居住，江北的这两套都是用来投资的。

　　今年3月，由于手头上资金比较紧张，袁先生把阅景龙华小区的这套房挂牌出售。当时的面积是121平方米，业主净得价105万。由于买房的人比较多，袁先生几次提价。当时，一位外地人拿着118万现金，要求买下这套房子，遭到了袁先生的拒绝，袁先生的开价达到了130万。4月13日，袁先生以130万元的价格和一位买家签订了认购合同，收取了2万元定金。两天之后，二套房房贷新政出台，买家毁约。随后，袁先生再次将这套房源挂牌出售，近一个月过去了却鲜有人问津。

　　为了能尽快把这套房子卖出去，袁先生首先想到了在报纸上打广告的方式，他愿意为此花费数万元的广告费。此外，他还想到了去淘宝网上挂牌，可惜淘宝网上不销售房产。抉择之下，他选择了在某电子商务网上挂牌拍卖的方式。为了引起外界的注意，他将这套121平方米的住宅标价为一元起拍。

　　记者在这家电子商务网站上看到，袁先生的这套房子起拍价为1元，竞价有效期是14天。如果到了竞价期限时，竞价只有几万元那该怎么办？袁先生表示，其实他并不担心会出现这样的情况，他已安排好了人手，会通过“自己买自己”的方式，将竞拍价格推到心理价位。要是价格实在拍不上去，他也会自己出钱把这套房子买回来。如果实在不行，还可以通过拒不交易的方式，拒绝成交。

　　“我现在的心理价位大约是115万左右。”袁先生表示，他愿意把起初130万元的挂牌价格下调10%-15%，只求尽快把这套二手房卖出去。记者朱福林

　　南京打广告卖房第一人 已顺利出手

　　“我的那两套房子已经卖出去了，价格也比较理想。”昨日，被外界称为“南京高调卖房第一人”的王先生，在接受记者采访时表示，他的两套二手房已成功出售。

　　4月7日，为了尽快出售，王先生通过在报纸上刊登广告的方式，叫卖手中的两套精装修二手房。这两套二手房来自于万科金色家园1期，分别是一套100平方米的两房和一套158平方米的四房。业主在广告中表示，这两套二手房位于莫愁湖畔汉中门旁，是“全湖景豪宅”。业主很自信地表示，这两套房子“应该是南京最好的房子”。这两套二手房为“全线品牌精装”，业主愿意“全套家电赠送”。广告明确表示“中介勿扰”，并留下了业主的手机和座机。据了解，王先生打的这一广告，费用大概为3万元。

　　王先生在接受晨报采访时表示，他本身也是房地产开发人士。因为目前公司刚拍下了一幅开发用地，急需用钱，所以才将这两套房子高调出售。不过对于房子的价格，业主本人也拿捏不准。广告刊登出来，王先生的报价报到398万元。折算下来，王先生的叫价已接近4万元/平方米。两套二手房的出让总价，将达到1000万元。

　　“广告效果很好。”昨日，王先生表示，他的这两套房子都以3万元以上/平方米的价格顺利成交，具体价格不方便透露，但基本接近他的心理价位。4月14日，就在王先生高调卖房一周之后，二套房房贷新政出台，南京二手房市场温度猛降。王先生表示，他很庆幸拿捏准了市场变化，顺利在房价高位上把这两套房子卖了出去。

　　一位业内分析人士表示，从目前的情况来看，二手房价格还有一定的调整空间。因此，市场上才会出现一批急于卖房的业主。这些业主在无法像王先生一样抢到“前点”的情况下，则纷纷采用降价、拍卖、悬赏等方式，尽力抢市场的“后点”，以求尽快出售手中的房源。该人士表示，随着抛售压力的增大，二手房的价格调整已然逼近。