商业地产逢春 专家建议无经验散户谨慎投资

稳定回报吸引住宅投资资金风险犹存散户投资者需谨慎―――

　　北京新政出台两周后，住宅市场降温明显，“限购令”等控制政策更是极大地打击了买房人的购房热情，导致多个项目罕见地爆出零成交。与住宅市场正相反，一直被住宅阴影笼罩的商业地产开发商却在新政中看到了希望。虽然政策仍旧不鼓励商业地产，虽然物业税从商业起征的传言越来越现实，但市场上仍有许多手握重金的买房人将目光投向“看上去很美”的商业地产。有学者专家甚至预言，“2010年将是商业地产的春天。”

　　然而，“春天”真的那么美吗？一贯以长期稳定的高回报率吸引买家的商业地产，如今又不受“限购令”和贷款收紧的约束，是否会成为众多现金的新流向呢？为此《广厦时代》专门进行了调查。

　　●市场表现：政策收紧拉平商、住地产门槛

　　北京新政两周后，各项细则也逐渐清晰，即便是全款支付每个家庭也只能再新购一套商品住房。如此严厉的政策让许多手持重金的买房人不敢随意出手。而目前看来，不受新政限购影响的“商”改“住”的公寓、写字楼、商铺等商业地产似乎成了新的资金流向。甚至许多销售人员都以商业项目不受新政影响为卖点。

　　“各大银行基本上都按政策收紧了房贷，而我们的项目本身就是最低首付五成，并且不受‘一房一贷’的限制，想买几套都行，最适合投资保值。”记者上周末在北五环某在售商业项目了解到，短短半个月时间里，该项目的电话咨询人数明显上升，售楼处现场每天也能保持十余组客户的接待量。虽然成交方面并未明显增长，但销售人员表示，楼市整体处于观望的混沌期，形势逐渐清晰后，商业地产的优势将显现出来，所以早买早合适。

　　在目前的新政背景下，无论是商业贷款还是公积金贷款都把二套房贷款比例调整为五成，取消了第三套房贷款，并执行1.1倍的利率。这无疑拉高了住宅市场的准入门槛，而一直不享受“宽松政策”的商业地产，由于与住宅市场处于同一水平线上竞争，反倒成为优良的“避风港”。很多实力型买家虽不缺乏首付款，但苦于限购一套商品住宅的政策，不愿轻易出手。而此时，原本投资回报周期远远长于住宅的商业地产却因为其可持有、长期稳定收益的特性开始受到重视。

　　在亚运村开了家公司的杨先生就是被新政风暴打乱了购房计划的买房人之一。他本想在朝阳区东四环附近买一套总价600万元的三居室，但由于公司严重依赖现金流，因此只准备了四成的首付款。不巧赶上新政出台，首付比例被抬到了五成，凭空多支出的60万元，使他被迫放弃了购房计划。但他却发现公司所在的写字楼每平方米只有两万元出头，于是索性将租赁了三年的写字间买下。杨先生说，置业升级的计划虽然流产了，但现在公司完全属于自己的了。而且房价要是真的下跌了，再买也来得及。

　　●深度分析：高回报率吸引买家

　　写字楼净租金上升

　　今年以来，整体经济形势的向好，凸显了商业地产长期稳定回报的特点，不少潜在买家都在择机进入。在日前举行的2010年中国商业地产写字楼年会上，21世纪不动产北京中天大业副总经理李勃表示，投资者正在转向商业地产，写字楼投资正在走热。

　　李勃说，以写字楼为代表的商业地产是一个相对理性的市场。优质写字楼的回报率在6%-8%之间，不像住宅市场那样租售比严重失衡。另外，由于银行等金融机构对写字楼等商业地产一直是非常谨慎，因此，泡沫较少，更为健康。商业地产也凭借较高的租金回报率，吸引着更多的长线投资者和期望资产保值的买房人。不久前刚刚入市的三里屯工三项目，新推出的甲级精装写字楼就被投资人以4.5亿元整购了四层。

　　“最近写字楼市场确实有一定反弹，整体空置率下降至16.3%，租金水平虽然相差不大，但净有效租金却是上升的。”高立国际华北区董事总经理高晓晖表示，由于整体经济在今年的回暖，目前写字楼、商铺等商业地产的租赁形式发生了一些变化。许多房主取消了折扣、免租期等优惠措施，也就是说原先支付一年的租金能够承租13甚至14个月，现在只能租赁一年了。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，商业地产目前看来是比较健康的，所以政府的调控新政无一是针对商业地产的。另外，稳定的租金回报也避免了许多短期炒家的进入，所以整体市场虽然不温不火，但租金却在稳定上升。

　　●专家提醒：无经验散户慎入商业地产

　　记者发现，在多个小区的业主论坛上，许多业主都在讨论新政后资金的新流向。黄金、创业板、商业地产成为最频繁的讨论话题。

　　而对于目前市场上流传的投资者将转向商业地产的消息，李文杰提醒，北京的商业地产整体看来虽然平稳发展，并不像住宅那样有明显的泡沫，但政策对商业地产的影响具有明显的滞后性。以2008年底的楼市调控为例，直到2009年三四月份才波及到商业地产，从而出现了空置率大幅提高、租金价格下降的情况。因此，对于大部分投资商业地产毫无经验的散户投资者来说，贸然进入并不一定会最终获利。

　　不仅如此，在商业物业出租与买卖方面，与住宅转让只涉及买卖双方不同，商业地产不但要涉及开发商、买房人，还要牵扯到承租人、物业管理方等，涉及面越广就越复杂，需要的专业程度也越高。因此商业地产的投资要想取得效益难度远大于购买普通住宅，因此有购买意向的散户买家们应尤为谨慎。

　　“持有成本高可能加重买家负担。”业内人士认为，由于商业地产的物业管理费用、水电费等成本都两倍甚至三倍于普通住宅，对于毫无投资经验的散户来说，且不说针对商业地产的物业税是否出台，一旦在短期内找不到承租人，持有的商业物业反而可能加剧他们的负担。

　　文/本报记者　李桁