地产金融政策酝酿新一轮调控 部分银行已停开发贷

　　近日来，项目经理张先生一直为贷款的事发愁。眼看着去年刚刚拍下的地块，正是等米下锅的时候，银行却悄然提高了开发贷发放的门槛，甚至一些银行明确表态，目前已经停止了开发贷的发放。“这次国家的调控决心非常强硬，不仅仅是针对房地产，这次国家正酝酿利用缩减房地产贷款来调整产业结构。经济已经回暖，金融对于投资的支持力度将逐步减弱。这点在未来的房地产投资上将逐步地显现出来。”北京一位国有银行的负责人向记者表示。

　　银行叫停“开发贷”

　　正当部分银行在贯彻“国十条”的政策按紧开发贷的同时，央行也于5月10日明确表态，要“将金融杠杆率保持在一个合理审慎水平”。业内人士认为，这意味着今后无论是个人贷款买房，还是开发商的开发贷的发放将面临着“银根”的收紧问题。

　　“我们已经停止开发贷的发放。现在开发商的负债率太高了，银行要适当地调整。”上述北京国有银行的负责人向记者表示。

　　央行一季度货币政策执行报告显示，3月末，房地产业中长期贷款增长38.5％，比上年同期高20.4个百分点。第一季度，房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9％，比上年同期高9.4个百分点。快速增长的房地产贷款成为了助长今年一季度各大房企高价拿地的一个诱因。

　　一位银行业人士表示，土地储备贷款的非理性增长也颇令市场和监管层担忧。一些银行仍无视低价下行的风险，盲目高估土地价值，抵押率过高，甚至将没有纳入规划和获得用地指标的土地也用于抵押。

　　随着政府一系列相关政策的出台，银行收紧房地产贷款已成为必然事实。“据我了解，现在部分银行已经不仅叫停了开发贷，一些中小银行随着存款准备金率的上调，甚至已经叫停了许多新增贷款业务，例如渤海银行已经辞退了近一半的贷款业务经理。”中易安担保公司市场总监徐东华向记者表示。

　　“现在开发商的确很难从银行贷款，基本上新项目的贷款全不批了。”仲量联行研究部主管覃晓梅向记者证实。

　　开发商并非“不差钱”

　　对于近期的政策调控，许多地产大佬全表示出了相当的乐观。任志强、潘石屹全表示，由于开发商2009年业绩的大幅上涨，手握重金并不惧怕调控。任志强直接表示：“目前，开发商手中持有的现金应该超过1800亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。对于调控，开发商的资金坚持一年没问题。”

　　但是实际情况并非如此。“目前大部分开发商的负债率全在70％-80％的水平上，并非他们自己形容的不差钱。”徐东华向记者表示。根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105％。

　　同样以保利地产（600048）为例，去年该公司实现营业收入229.9亿元，同比增长48.11％。但是今年3月份，再以50.4亿元望京拿地后，保利地产宣布，将向保利大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元，开发13个地产项目。可见即使发展迅猛的保利地产也面临着差钱的境况。

　　与此同时，受困于资金压力的还有许多房企。5月5日，ST方向公告，因受国家对房地产系列宏观调控政策影响，公司与上海高远置业（集团）有限公司经过友好协商，决定终止双方的合作，成为了新一轮调控后，资本市场上出现首个对拟注入房地产资产说不的企业。

　　此外，复地地产也于近期宣布了终止了收购上海长广公司的全部权益的事宜；上海正大地产也为自己96亿元拿下的外滩地王寻找新的合作伙伴；广州亚运城项目也一直传闻引入新的发展伙伴；龙湖地产也于近期在海外募集了21.5亿港元的资金等等。

　　种种迹象表明，尽管去年房企赚得多，但是资金压力依然不减。这次央行提出针对房地产的金融杠杆率的调整，势必进一步加深房企的资金压力。

　　资金监管账可能借机出台

　　面对这次央行的明确表态，徐东华认为，今后出台开发贷第三方监管账户的可能性加大。

　　徐东华向记者介绍，所谓第三方监管账户，就是今后银行给开发商发放贷款时不再将贷款直接打入开发商账户，而是引入第三方监管机构按照工程的进度，将贷款发放到建筑商、材料商或是开发商的还款账户中。这样可以防止开发商将贷款挪用拿地，防止烂尾项目的出现。同时可能要求，施工单位要和开发商签施工合同，此外，由开发商先垫付30％以上的工程款。

　　“这条政策一旦实施，对房地产开发商的现金流也会造成很大影响。”SOHO中国董事长潘石屹表示。

　　同时潘石屹还表示，近期还可能出台对房屋销售预收款进行监管的政策。如果实施对房地产开发商现金流的影响是非常巨大的。房地产开发商平时周转的资金超过六七成来自于预售款。如果预售款受银行的监控，再按工程进度进行拨款，这部分款就不能挪做他用，不能用于购买新的土地，对房地产开发商的资金链将构成很大的影响。

　　徐东华表示，目前开发商从银行获得贷款的利率在5.94％-6.12％之间，而私募、投行、基金和民间机构的利率在24％左右，因此如果银行收紧银根，开发商从其他渠道融资的成本将相当高。

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