广州等待新政细则温柔一刀 业内六大猜想

　  虽然广州的地方细则迟迟未出台，但是事实上，广州市政府常务会议迅速制定了地方配套政策，其中包括供地5平方公里，推出40万平方米限价房用地等措施。据广州市国土房管局相关负责人表示，广州楼市落地政策已起草完毕，正在等待市政府的审批，“我们正在抓紧修改，肯定会有新意”。

　　不少业内人士在接受记者采访时表示，广州不大可能出台类似北京的限购政策。可能会偏向温和一些。不过无论预期如何，对投资行为的遏制仍是主要命题之一，在市场已然萎缩的当下，任何一根稻草都可能引发更大的连锁反应，因此业内仍对广州细则抱以相当大的期望。

　　三地新政细则主要内容的对照表

　　新政细则的主要内容 京 深 穗

　　1、同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房 √ × ×

　　2、暂停对购买第三套及以上住房发放贷款 √ √ 未明确规定，但已有部分银行停贷

　　3、不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民暂停发放贷款 √ √ ×

　　4、卖二手房要严格征税管理 √ × 虽有明文规定，但目前政策仍极容易逃税

　　5、公积金贷款将二套房首付比例从原来的四成提高到五成，第三套房暂停房贷 √ × ×

　　广州：是疏不是堵4月前后，市场萎缩明显

　　几乎所有的业内人士都认为，广州绝对不会出台如同北京一样的严厉限购政策。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，据统计，目前在穗购房者四成是外地客，但主要来自珠三角地区。来自外省的购房者不多，炒房现象并不严重。所以，穗版新政更可能从疏而不是堵的角度去抑制楼价。

　　“广州选择节后公布新政是很聪明的做法”。广州房地产营销策划专家谢逸枫分析认为，广州考虑到房价上涨速度在全国不是最高的，投资泡沫也不是最厉害的，广州在北京等地出台政策后再公布自己的政策，从而可以避免出台的政策太过严厉，对楼市带来过大冲击。

　　谢逸枫认为，广州最担心的就是影响亚运城项目的开发，去年开发商用250多亿元买下亚运城，如果出台过于严厉的政策，将对开发商回笼资金有影响。

　　4月前后，市场萎缩明显

　　在新政疾风骤雨般的冲击下，广州楼市迅猛上涨的势头戛然而止。根据广州市国土房管局阳光家缘实时网签数据的统计，3月31日―4月29日，广州市(十区二县)网签成交5960套，虽然成交量与3月相当，但网签成交均价约为11167元/平方米，环比上月的11682元/平方米减少4.41%。

　　而广州二手房成交也明显萎缩。有统计显示，广州4月份二手房成交明显萎缩，跌幅达到两成。

　　广州房产新政猜想：

　　猜想一：非常之策：直接限购

　　可能实施指数：★

　　“京版”新政最大的亮点就是，暂定同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房。这是在国家提高二套房首付的基础上，首次超越信贷调控，直接用行政命令限制购房的例子。也是迄今为止已出台的地方细则中最为严厉的一条，被业内人士称为“闻所未闻的非常之策”。如此严厉的手段，广州的业内人士均较一致地认为，广州跟进该政策的可能性极小。

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬则认为，该限购政策将对市场带来非常大的冲击，成交量会迅速下降，房价会出现拐点，而且可能会出现持续一到两年的下跌。“这样的政策过于严厉了，如果家庭需要换房子怎么办？难道要先卖掉原来的房子吗？那么一家人住哪里去呢”？黄韬对“京版”新政发出了一连串的质疑，他认为北京的限购令对广州没有参考价值，并预计广州不会采取这么严厉的政策。

　　猜想二：

　　常规手段：关闭第三套房贷大门

　　可能实施指数：★★★★

　　暂停向购买第三套及以上住房发放贷款的政策，是北京与深圳皆一致的细则，业内人士认为，该政策在广州“复制”的可能性最大。据了解，目前广州虽然未出台新政，但是银行早就闻风而动，已经有汇丰、工行、建行等七家银行停止发放第三套房贷。

　　广州市国土房管局在分析去年房价暴涨的原因时曾指出，去年很多投资、投机成分加入到买房行列中去，使供需矛盾又显现出来。今年下半年，广州又将面临亚运期间工地停工的影响。对此，广州市国土房管局相关负责人昨日表示，“广州肯定会抑制不合理的购房需求”，因此，就该口径而言，同一家庭购买多套房应该在调控之列。

　　而北大公共经济研究中心研究员韩世同则指，“停发第三套房贷的措施比之前二套房贷的影响更大”。二次置业的人多是有改善需求，买三套以上房子的人才是用来炒楼的。

　　猜想三：限制外地人购房

　　可能实施指数：★★★

　　北京与深圳均对外地人购房进行了限制措施。规定：不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民将不能发放贷款。而目前，广州并没有明确是否会限制外地人购房，原因是广州目前还无法监控到外地人名下的购房套数。广州市国土房管局还透露，目前的房屋交易登记系统尚无法查到家庭的购房情况，需要与公安部门的信息进行对接。因此，估计该政策有跟进的可能性，但是也不会太大。

　　猜想四：卖二手房要严格征税管理

　　可能实施指数：★★★

　　“京版”新政还加强了个人售房的征税管理，明确提出，“个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料”。

　　“这就意味着今后在北京卖二手房不容易避税了”。广东中原地产项目部总经理黄韬指出，现在二手房交易市场普遍存在阴阳合同报低价的现象，比如100万元成交的房子，如果按照5.5%标准缴交营业税，就要交5.5万元。而如果买卖双方到房地产交易登记部门办理过户手续时报价只有50万元，这样就可以少交2.75万元的营业税。黄韬认为，北京的税收政策将打击二手房的炒作，大幅提高房屋流通环节中的税收。而目前广州的措施明显让投资者有空子可钻，因此，估计会采取更严厉的征税管理，但是否会和北京一样严格，则不一定。

　　猜想五：公积金贷款的严厉程度看齐商业贷款

　　可能实施指数：★★

　　北京的公积金新政也是各个城市中最严厉的一个。北京市公积金新政将二套房首付比例从原来的四成提高到五成，第三套房暂停房贷，严格程度与商业银行房贷政策保持一致。

　　而在此之前，也有其他城市的公积金贷款政策已经悄然收紧。比如杭州市公积金中心已暂缓办理二次房贷申请，贷款比例也进行了调整。首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，首付最低比例由原来的20%调整为30％；二次申请公积金贷款的首付最低比例由40%调整为50％。

　　而南京也早在二月份则实施较为严格的公积金信贷措施，比如暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

　　目前，广州的公积金贷款政策仍比较宽松，仍按原有政策执行。若市民之前所购房产用过商业房贷，买第二套仍可申请公积金贷款；若之前购房申请过公积金贷款，只要还清，仍可再次申请公积金贷款，首付和利率并无调整。即是说，公积金贷款可多次申请，无需受“二套房”限制。

　　猜想六：严格监管市场，方法不一

　　可能实施指数：★★★★★

　　截止到目前，已出台房地产细则的地方政府，均将监管市场列为重要的一笔，虽然手段方法不一。

　　比如，国家政策规定取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，北京的新政细则将“规定时间内”明确为3日，青岛的新政细则将明确为10日内等。而对此，广州之前也已有明确的时限规定，也是10日内公开销售房源。

　　此外，“京版”新政还禁止银行向存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业发放贷款，而广州早就采取措施禁止有闲置地的开发商参加土地拍买，“买都不能买，就更不用说放贷了”，业内人士如此分析。