住宅市场“暂时休克” 商业地产“安全避险”

　　国十条新政就像在拥堵的大街实施交通管制，车辆瞬间都停了下来。在更为严厉的北京细则推出后，北京住宅市场几乎休克。

　　国十条新政就像在拥堵的长安街突然实施交通管制，所有的车辆瞬间都停了下来。在更为严厉的北京细则推出后，北京住宅市场几乎“休克”。

　　据中原地产统计数据显示，在北京取得预售许可证的57个项目中，43个项目在新政全面实施以后的10天里成交数仅为个位，其中有20个项目零成交量。北京二手房市场在新政实施后，成交量则下跌近50%。

　　市场对住宅价格短期内下跌的预期几乎是一致的。但格外严厉的调控政策，却反而有可能令商业地产迎来投资机会。

　　SOHO中国欲再度逆市销售

　　像2008年一样，SOHO中国董事长潘石屹并未因房地产市场进入深度调整，而改变开盘计划。据记者了解，位于朝阳门的银河SOHO，将于5月底逆市开盘。

　　2008年9月，三里屯SOHO在房价出现下跌的市场下，以4万元/平米以上价格逆市开盘，反而创造开盘当日销售额突破42亿元的佳绩。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

　　万通董事长冯仑也表示，实际上房地产一直存在两个市场，商业和住宅，人们喜欢把两个市场混淆，这两个市场的规律完全不同。

　　事实上，在2009年，住宅市场出现V型反转的时候，商业地产基本没有出现任何上涨。中国指数研究院数据显示，2009年，住宅价格上涨28%，而商业地产价格仅上涨1%。北京核心区域的很多写字楼价格甚至低于同等住宅价格，商业地产和住宅价格形成了倒挂。

　　商业地产在市场下行周期，受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨，这主要是因为，商业地产的投机属性没有住宅强。

　　银河SOHO敢于逆市开盘，即源于此。SOHO中国的主要客户是来自山西、内蒙古的能源企业主，与江浙炒房团偏重投机不同，能源企业主投资房地产主要出于避险需求。即看重投资保值。正是此类投资导向保证了SOHO中国2008年逆市销售，没有受到房地产市场深度调整的影响。

　　民间资本寻求避险路径

　　此轮宏观调控后的房地产市场，与2008年最大的不同之处在于，尽管，成交量受调控影响骤然下跌，但市场流动性依然较强。玫瑰石顾问董事谢国忠即在最近一篇文章中表示，“货币发超”仍旧是推动房价上涨的主要动因。

　　在宏观调控抑制了住宅投资之后，资本陷入观望，但总要寻找投资渠道。

　　高和投资董事总经理苏鑫表示，2010年4月，山西能源企业改制可能还将释放出大量资金。

　　“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不“炒房”，只是当时担心通胀，简单的想法就是把“手里毛了的票子”变成不动产“存起来”。今年我们是看好北京的商办物业市场的。原因有两点，一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险要重点考虑安全性。去年北京市房地产交易网上的数字表明，住宅成交均价较2008年上涨了28%，而去年的商办物业均价上涨仅为1%，商办物业确实没有“泡沫”;二是商办物业政府不打压。”苏鑫表示。

　　高通智库首席分析师张宏认为，在北京、上海等一线城市，写字楼价格与住宅价格倒挂现象严重，这主要是因为写字楼短期内的投资回报率不如豪宅。不过，住宅市场预计在未来调控政策影响很大，投资由此可能转向写字楼。在二、三线城市，核心地段的写字楼价格是高于住宅价格的，这是一种较为正常的现象。随着此轮调控针对一线城市住宅市场的力度更大，商业地产与住宅市场的价格倒挂有可能会扭转。

　　开发商积极布局商业地产

　　商业地产比住宅更抗周期性的特点，另一些大型全国型品牌开发商开始进行结构调整。万科的举动令人关注，4月初，市场传出消息称，北京万科即将从中信地产手中接手位于CBD核心区赢嘉中心。这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目。3月26日，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

　　龙湖地产今年初，在北京常营取得一块商业用地，也表明龙湖在商业上，也有所布局。此外，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。“未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”

　　首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5-10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产的发展对政府维持稳定税收也是有益的。REITS出台对商业地产投资提供了出口，有望拉动商业地产价值上涨。商业地产预计在今年迎来较好的发展机遇。”1