地产业再演大鱼吃小鱼 新政半月并购额超百亿

　　长安8号正在遭遇着什么？

　　在大望路经营小吃生意的商贩5月6日向记者表示，他们已经几天没看到楼盘开工了。这个负债高达30亿元人民币的烂尾楼先后经手首开股份、香港世纪协润，由奥园地产接手后，以号称单价8万/平方米的价格变身为顶级豪宅，同时，一块用以显示封顶倒计时的巨大液晶屏挂在了楼体上，但当距离原定的封顶日期越来越近的时候，一块巨大的广告幕布从4月下旬起便遮住了这块液晶显示屏，半个月后却又将幕布撤下。

　　与长安8号之前几度变更开发商一样，在房地产调控政策面前，有开发商陷入了危机抛售项目，有开发商却看到了机会开启并购之路。5月4日，在香港上市的水务地产发布公告，称计划以不超过8700万元人民币收购杭州房地产项目，双方已签订谅解备忘录。就在几天前，冠城大通也刚刚通过了以2200万收购港益投资100%股权的议案。

　　地产新政半月

　　并购金额超百亿

　　事实上，早在两会期间，国内著名经济学家、中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏就曾指出，房地产需要实行新政，也需要通过洗牌的方式，对利益重新分配，让地方政府、中央财政为国民安居乐业创造条件。

　　随后，从4月14日开始，国务院及住建部、国税总局、银监会等各部委，针对楼市的严控措施轮番上阵。“五一”假期，楼市成交量急剧下滑。中投证券报告显示，“五一”期间，全国30个城市的楼市成交量下滑了70%。

　　不过，每一次调整都是机会。当从中央到地方不断升级的地产新政一一出台时，房地产公司在遭遇资金危机的同时，也发现了借并购扩张的新机遇。

　　《华夏时报》记者通过查阅Wind数据发现，新政发布后，仅从4月14日至5月7日的半个多月时间内，A股市场上市公司涉及房地产开发的并购事件就多达69个，其中已经完成交易和正在进行中的披露金额高达108亿元人民币。“实际房地产上市公司通过并购方式扩张并非从今年才开始。”清科研究中心分析师张静宇在接受《华夏时报》记者采访时表示，根据清科研究中心的数据，2005-2009年间，国内资本市场发生565起上市公司并购事件，涉及并购金额达1171亿元，平均每起并购案的并购金额为2.07亿元人民币。

　　“尤其是2008-2009年间，在海外金融风暴的影响以及国家及政府相关政策和并购贷款的扶持下，并购事件在2009年创下新高，达到了2005年的5倍，并购金额则在2008年创下峰值，达648.98亿元。”张静宇表示。

　　实际简单梳理一下就能发现，房地产行业在五年间的并购事件中几乎占据了绝对的重心，记者发现，在上述565起并购事件中，总共涉及20多个领域，但房地产行业数量却独占鳌头，2005-2009年间，发生了132起房地产行业并购案，并购金额为260.32亿元，分别占并购案例和并购总额的23.4%和22.2%，但这一5年累计的数字相较新政发布后半个月来的交易金额108亿元，显得相去甚远，因为按照清科的统计数据上市房企半月的108亿元已经是2005年和2006年全年所有行业并购金额之和。

　　“显然，如果没有调控政策的出台，上市房地产公司的并购事件和金额恐怕也不会在短短两周的时间里出现这样大的增长。”上述分析人士如是说。

　　房企将再掀并购热潮

　　5月6日，一线地产开发商恒大地产宣布即日起，全国旗下40余个楼盘同时推出八五折的促销让利活动，消息一出，业内人士指出，这波楼市调控预期下迟迟未来的降价冰封终于被打破了。

　　实际上，与恒大地产将降价放到台面上不同，更多的开发商早已选择私下进行，在记者近日走访的几家楼盘中，不少销售员都主动表示购房有不同程度的折扣，其中4月底报价还在3.5万/平方米以上的西山公馆，如今已经跌至3.3万元/平方米，而一直不愁卖的首开智慧社也给购房者频频发送楼盘促销打折的短信。

　　其中，3月底刚刚与广东瑞华集团有限公司签订协议，以楼价24151.11元/平方米收购瑞华集团总建筑面积约为6586.75平方米的商业写字楼及43个车位的奥园地产，号称每平米8万元的天价豪宅实际也低至5万元/平方米。

　　显然，今年3月还“不差钱”的开发商，在不断刷新地王纪录的天价拿地款和信贷调控下，仅仅两个月就再度出现了2008年的资金紧张问题，包括万科等龙头地产上市公司在内，超过千亿的房企再融资方案则因4月底开始规定需要证监会和国土资源部的共同审批而宣告卡壳，截至5月7日，国土部仅通过了8家地产公司的再融资审批，但仍待证监会的审批。

　　“如果现在还不开始回笼资金，那么接下来如果行业洗牌，公司现金流一旦断裂，不仅成为其它企业的扩张对象，而且很可能自身难保。”上述分析人士坦言。

　　事实上，从4月新政颁布后，不少地产公司就已经先期开始了并购扩张的步伐：4月19日，国内惟一一家地产代理业上市公司世联地产（002285）与山东省内最大的房地产代理企业济南信立怡高物业顾问有限公司签约，世联地产以4000万元收购信立怡高51%股权，大力开拓二、三线城市；时隔三日，冠城大通宣布经董事会审议，公司决定以2200万元受让北京嘉凯置业有限公司持有的港益投资100%股权，这一交易为冠城大通获得了位于霸州市泰山路东侧、黄河道北侧使用面积为109251平方米土地的地块；5月4日，水务地产又发布公告称，计划以代价不超过8700万元人民币收购杭州房地产项目，并已就此签订谅解备忘录。

　　不过，国金证券地产业研究员曹旭特却认为，要想迎来整个行业的降价和洗牌仍需时日。“因为目前的房地产行业仍处在调整的第一阶段，”曹旭特表示，需要开发商降价促销来打破，“不过由于国内大小开发商数量多，对市场预期不一致，很难出现统一采取调价促销的情况，一般要等到资金耗尽才会考虑降价。”

　　而且在他看来，由于2009年楼市的火爆，目前地产企业的资金充裕度和偿债压力都处于历史最好时期，短期借款占总资产的比例只有3%，也是短期偿债压力最轻时期，因此，“开发商要以降价来促销，至少要等开发商资金耗尽，至少需要半年或更长时间。”