新政实施 购房者陷两难 “被动”退房成本超10万

　　“现在我也没办法，走一步看一步吧。”在北京朝阳北路租房居住的许兵(化名)昨日(28日)在电话里十分郁闷。4月18日刚和朝阳区某个新楼盘的开发商签订了购买合同，为一套46平方米的房子交了68万的首付，但许兵剩余的30万贷款却遭遇了4月20日银监会的新政，无法办理下来。他找开发商协商退房，却被告知要赔偿总房价10%的违约金。

　　类似于许兵这样情况的购房者在北京并不少。《每日经济新闻》昨日了解到，在该楼盘遭遇此种状况的购房者就超过20户。

　　新政引发贷款“冰冻潮”

　　“我也意识到了楼市调控，但我确实是需要房子住。”许兵原是沈阳人，去年9月份携一家老小五口人来到了北京。他购买的46平方米小户型是复式楼层，建筑面积加起来有60多平方米。

　　4月18日，许兵与开发商签订了购房合同，向中国建设银行申请了30万的贷款。银行方面通知许兵21号去填写贷款合同。

　　然而，他等来的却是一个“噩耗”。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。本想趁还新政未执行搭个末班车，但许兵没想到，银监会在20日就发布政策表示加以执行了。

　　建行的执行速度也非常快。21日建行告知许兵，由于他是非北京市户口，所以必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则不予以发放贷款。这让他十分绝望：“我和老婆才工作几个月，到哪去弄证明？”

　　《每日经济新闻》昨日致电建行北京分行客服，被告知上述政策已在执行当中，是一个硬性规定，没有其他变通渠道。

　　据许兵透露，类似他这样的情况，在同一期购房者中，至少有20户。

　　记者昨日也联系了另一位32岁刘姓人士，他在4月19日以自己妻子的名义交了64万首付，并申请贷款80万。由于妻子是北京个体工商户，税收和社保都是以公司的名义交纳，无法提供个人所得税证明，因此贷款同样无法办理。

　　退房成本多数超10万

　　二套房需贷款的购房者也同样在新政的作用下，遇到了麻烦。

　　由于二套房贷款首付不低于50%，利率1.1倍的政策现在开始执行，之前是支付30%首付款的购房者都被银行通知要追加首付至50%。有业内人士分析，由于二套房很多都是改善型住房，金额往往在150万以上，这样就使得购房者需多支付首付款30万以上。

　　记者昨日浏览了某房地产的门户网站，有众多网民发帖对类似问题进行咨询，“我是该退房呢还是该加钱按揭呢？”

　　而开发商的态度异常坚决。“签订合同了吗？签了要退房，就得赔10%的违约金。”记者昨日以购房者身份致电许兵所购楼盘的开发商，其销售人员态度非常直接。

　　事实上，据记者了解，众多购房者现在面临着两难境地，要么支付计划外的多余款项外，要么支付10%的违约金给开发商。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，若按均价超过2万推算，绝大部分赔偿金都将超过10万。

　　因新政所带来的退房纠纷还出现在二手房市场。

　　北京中原三级市场研究部此前发布的数据显示，今年4月15日以后，二手房买方违约现象集中出现，比例已占到违约总数的70%。而以 “银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。

　　责任划分说法不一

　　“最近都是这样的咨询电话，都想问清楚开发商要求10%的赔偿金是否违法。”北京晨野律师事务所的房地产律师秦郭瑞昨日对《每日经济新闻》表示，新政引发的上述纠纷已经比较普遍，自己每天能接到近10个咨询电话。

　　开发商收取10%的违约金是否合理？

　　“开发商应无条件让我退房。”许兵表示，是由于开发商的问题导致了此事的发生。原来，该楼盘在4月18日以前早已开盘多日，但由于开发商临时涨价，导致原本在第一轮就该排号选房的许兵一直被拖到了4月18日。

　　除了许兵说的这一点以外，双方争论的焦点在于新政发布是否属于“不可抗力”因素。

　　“政策变化属于情事变更，解除合同，不用承担违约责任。”北京市盈科律师事务所合伙人胡文友对《每日经济新闻》表示，但如果在合同中已经注明了政策因素或购房者个人信用问题而无法申请到贷款，购房者则应承担违约责任。

　　正因为对责任的最终归属还存在疑虑，尽管有多位律师建议上述刘姓人士起诉开发商，但由于他对胜诉并无十足把握，最终放弃退房。“我等着房子住，还是借钱去吧。”他转而期望自己迟来的全款支付能让开发商打个9折。

　　胡文友认为，出现这种情况，关键在于政策没有给出缓冲的时间。张大伟则表示，有关部门可以考虑，让那些刚性需求的购房者无条件退房，但对炒房客特别是外地专业炒房客收取违约金。