新政显效 房价在未来一到三年内步入下行轨道

　　抛盘涌现买房者观望成交量腰斩 房价或进入下降通道

　　新华社近日播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价‘回落’到合理区间的字样。而此前，这方面的措辞一直是‘遏制房价过快上涨’。从‘遏涨’到‘回落’的重大变化，意味着调控在持续发力。或许，像众多准备买房的人预期的那样，房价将进入下降通道……

　　成交量大幅下挫，炒房者开始出货，购房者转入观望，楼市新政组合拳初见成效。特别房产消费税获批的消息，更是引爆了全社会的联想。空转多年的物业税能否出台？严厉调控能否让房价调头向下？这是一场管理方、开发商、消费者以及相关利益群体的多方博弈，结果如何，也许不久将见分晓。

　　一线城市抛盘涌现

　　去年年底一则“浙商3亿元上海买豪宅”的新闻颇吸引读者眼球，被视为楼市火爆的佐证。

　　当时一位自称来自浙江的先生在上海国拍举行的拍卖会上，经过54轮竞拍，以3.53亿元整体接手54套上海豪宅，其中包括世茂滨江花园39套及富民路巨富大厦、华山路嘉里华庭、兴义路新世纪广场的数套房产。

　　近日，就在房地产新政推出后不久，有消息称该批豪宅已现抛盘迹象。一位不愿透露姓名的中介经理这样对记者说：“已经放出了十几套房子，准备看看市场的反应如何。”

　　对于这批被抛售房源的具体价格、面积，该中介经理不愿多说。经过记者进一步了解，其中的多套房源就是位于浦东陆家嘴板块的豪宅世茂滨江花园，也就是当初整体拍卖中的大部分房源。

　　除了上海，北京、深圳等地抛售豪宅的新闻近日也频见报端。一线城市市中心的楼盘出现阴跌，投资客纷纷准备出货。上海甚至还出现了一套房子减价40万元依然无人问津的案例。

　　另据策源地产提供的数据，上周（4月19-25日）上海商品公寓成交1070套，成交面积11.47万平方米，成交量环比下跌59.81%；公寓一周成交总金额为25.42亿元，环比下跌60.36%。

　　看来4月中旬来连发的楼市调控新政确实已对市场产生影响。

　　新华社首提引导房价回落

　　4月14日，国务院常务会议决定实行更严格的差别化住房信贷政策，以更大力度遏制高房价。15日，二套房首付提高至五成，利率不低于基准利率的1.1倍。17日，要求房价上涨过快的地区暂停发放第三套及以上住房贷款。19日，住建部要求开发商卖房时一房一价明码标价。21日，银监会出台具体细则，二套房贷认定标准以家庭为单位。

　　一个星期之内出台如此多、如此严厉，针对性如此强的政策，堪称10年来罕见。本轮调控是否能遏制房价快速上涨的势头，甚至让一路狂奔的房地产市场调头向下，成为各方关注的焦点。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，近期推出的政策都是针对需求的，是抑制投资投机需求，针对供应的只有今年新增土地供应达到18亿公顷，是去年2.45倍。目前最受欢迎的中低端房供应实在是少之又少，需求又相当旺盛并且是刚性繁荣，所以这部分楼盘的价格可能不会下跌。另外，房价能否真正得到控制取决于地方政府会否彻底贯彻中央的政策。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则认为，本轮政策在短期内一定会有所作用，但是否长期有效则取决于政策持续的时间、力度、深度。如果只是短期政策，一旦政策放开，那被压抑的市场需求必然导致市场的反弹。如果持续时间长了，必然会形成一种市场预期，而使得房价慢慢地进入下降通道。

　　值得关注的是，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，内容涉及楼市投机、腐败、土地招拍挂、土地财政、税收杠杆等等各个方面，痛批当前地方政府的土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。被称为“新华六评”的这一系列评论刊出后，立即引起了重大反响，一些重点门户网站争相转载。

　　近日，新华社又在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样。而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，意味着调控的发力，或许房价将迎来拐点。

　　颇似1997年的香港

　　近日由清华大学经管学院举办的“破解谜局：聚焦中国宏观政策”论坛上，香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣称，目前内地楼市与1997年的香港楼市颇为相似。

　　当年，随着香港政府的调控，香港房价开始逐步下跌。雷鼎鸣介绍，如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37，目前也不过刚刚回升到78。雷鼎鸣同时表示，尽管1997年的香港楼市与目前中国内地楼市有诸多相似之处，但内地的城市化进程以及经济的快速增长，对房价都有强大的推动力，房价中短线下跌仍面临支撑。

　　陈立民认为，目前内地所面临的局面与当年的香港存在本质性的差别。1980年代，香港严格控制土地供应，加上多年的低利息，使得大量的资金流入房地产市场，1997年香港回归后，土地供应放开，导致供应量的直线上升，供需不平衡致使房价下跌。而目前内地的政策是抑制需求，这种调控只能在短期内奏效，并没有解决供应不足的根本问题。目前我国土地供应70％是保障性住房，而只有30％的土地是商品房供应，供应量相对需求依旧不足。

　　高空置率催逼物业税

　　一方面高房价让众多人望房兴叹，另一方便，大量原本可以作为供给的房屋被空置，造成严重的资源浪费。

　　前不久据电业智能网统计，城市房屋空置6500万套，每个城市平均有10万套空置房。按每套房供一家三口居住计算，这些空房可居住近2亿人，而在1999-2008年这个城市化加速上升的10年中，我国城市非农人口总共也只增加2亿人左右。

　　这6500万套空置房说明了目前市场上确实存在大量的投资投机客。本轮调控也正是打击投资投机需求。

　　近日，关于物业税是否会开征的争论备受关注。有专家称，只有物业税才能从根本上抑制投机投资需求，从而使房价上涨失去动力。特别是，近日关于重庆特别房产消费税获批的消息，更是引爆了全社会对于物业税的大讨论。

　　对于物业税能否出台，什么时候会出台，清华大学经管学院中国与世界经济研究中心研究员袁钢明给出了这样的看法：政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也会出。物业税一出，房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定或者有所下落的预期。

　　陈立民认为，如果开征物业税，势必会对空置率起到一定的抑制作用，人们在保有房产的同时会考虑到持有的成本，这样必然会挤出一部分投资投机需求，从而给市场带来一定的供应量。相比目前完全没有压力的持有，空置率肯定会有所降低。然而，空置也存在一个结构性的问题，只要在合理区间内就不能算是资源浪费。

　　开发商“不差钱”？

　　SOHO中国董事长潘石屹在SOHO中国2009年业绩发布会上向媒体表示：“2009年，中国房地产销售太火爆，房地产开发商太有钱，中国在A股和H股上市的房地产企业70%手中都有超过100亿元的现金。因此，我估计，新政出台后，未来几个月，成交量会降低，甚至会出现‘退房潮’。但因为开发商手中太有钱，让他们主动降价的可能性不大。”

　　然而，近期上市公司纷纷披露年报，开发商“太有钱”的说法在数字面前显得有些无力。

　　统计两市67家房企发布的年报，累计实现净利润接近300亿元。而同时，这些公司负债总额却超过5100亿元，企业的再融资需求加大，目前已经有1500亿元左右的再融资规模。截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。

　　业内人士指出， 2009年年报后面，隐藏了不小的风险，今年下半年房企资金紧张的局面或将再现。

　　陆骑麟认为，经过了2009年的大涨后，部分开发商一定是有不少钱的，但开发商也想用银行的钱为自己赚更多的钱，所以才有一种说法：“开发商是永远缺钱的。”年报中的资产负债率也正说明了这个问题。正因如此，调控的手段之一就是限制银行发放贷款，这必定会给开发商带来短期现金流的减少，但这只是减慢了开发商扩张的速度，不一定真正地“伤筋动骨”。(东方早报)

　　房价将在未来一到三年内步入下行轨道

　　我们用前所未有来形容此次调控,无论是新政出台前各主流媒体的吹风,还是新政内容的本身均是如此。很快,楼市进入“混沌期”,这种状态不应该维持很久,接下去的我们可以见到的就是全面的降价。

　　拥有大量房源的职业炒家已经率先在二手房市场降价抛售了。一手房市场上大多采用推迟开盘的手段等待柳暗花明,这也无可厚非,因为开发商们曾经采用过这些熟练的套路历经了风雨并见到了彩虹。那么,这次他们还会那么幸运吗?很难!理由有以下这些:

　　一、楼市新政实施差别化的信贷政策有如累进税率,符合收入分配调控的一般方式,有可能长期执行下去。

　　二、新政针对投机行为的准确打击符合当前市场的主要矛盾,有利于楼市的长远健康发展,也顺应民意。

　　三、新政出台几天之内的二手房降价效应转变了人们对楼市只赚不赔的定向思维,增加了投资投机难度,成为有效的风险教育教材。

　　四、正因为力度的前所未有坚定了观望气氛,进一步的调控政策仍可期待。

　　五、政策本身传达着中央的态度和决心,没有成效,到时丢了谁的脸呢?

　　六、面对强有力的调控新政,地方政府也可能倒戈而不再助推高房价。因为从去年地方政府完成的保障房进度看今年要完成新的任务也不是件容易的事情,只有让房价适当下跌,才有“借口”释放保障房建设的压力。

　　七、财产申报将扼杀一批政府官员参与市场投机与腐败。

　　八、保有环节的税收政策山雨欲来,出台之前想像空间巨大,极大压制投机冲动。预计这个税收政策一时不会出台,应视当前政策效果后伺机而动,但风声会越吹越紧。

　　九、虽说短期加息的可能不大,但中长期看加息空间巨大,市场压力犹存。

　　虽说我认为降价是调控的唯一结果,也暂时无法估计这个下行的空间有多少,但有一点是几乎可以肯定的,那就是房价将在未来的一到三年内步入下行轨道。(硕眼无忌 世界财经报道)

　　马光远：高房价不仅是民生问题更影响社会稳定

　　我比较担心的是，现在仍然对这个事情认识不清楚，目前从国务院十号文本身提高的高度来讲，这个高度也是前所未有的。高房价问题不仅仅是一个社会问题，也不不仅仅是民生问题，更重要是影响社会稳定的问题。这次特别强调要认识到高房价对中国社会的危害性，这个高度以前没有提过。对于高房价的认识，我们原来只是认识到跟经济发展的关系，把房价打下来可能经济发展、GDP等等影响，但是这一次不是经济发展与高房价的关系，而是高房价与整个社会稳定，甚至关乎我们政策未来得问题。这个问题中央政府认识是比较清楚的，如果从整个经济社会发展长期来看，让这一个现象继续下去，我们的社会究竟成什么样的社会，这个也比较清楚。

　　所以这一次从执行力来讲，像上一次一样，2005年到2008年的调控周期一样，陷入这样一个失败的命运，我倒是没那么悲观。首先，我把新政执行力打五折。第二点，我对这一次高层对高房价的认识，我也有一点点的信心，我认为他已经认识到这种东西本身发展下去的话，可能影响的不仅仅是经济发展的问题。从这个角度来讲，政策的力度相当大，对他本身的效果我还是非常期待的。高房价并不会说一直会进行下去，高房价很多理由都是画皮，政策一打下去，把画皮打下来就会看到骷髅，究竟是什么样的，我们应该对政策这一轮的调控不要完全按照历史经验去看，还是应该有信心的，起码我本人来讲，打很多很多折扣以后我认为还是有效果。(和讯财经)

　　贵阳一季度房价持续涨

　　前三个月累计同比上涨10.0%，新建住宅销售价格同比上涨10.3%

　　记者昨日从国家统计局贵阳调查队获悉，贵阳房价今年呈现持续上涨趋势：1至3月份累计同比上涨10.0%，其中新建住宅销售价格同比上涨10.3%。

　　按房屋类型分：经济适用房销售价格同比上涨7.8%；商品住宅销售价格同比上涨10.8%（其中，多层住宅上涨9.1%，高层住宅上涨11.8%）；高档住宅销售价格上涨4.8%；非住宅销售价格上涨5.5%（其中，办公楼价格上涨8.3%，商业营业用房价格上涨5.0%，其他用房销售价格上涨0.8%）。按套型分，90平米及以下的新建住宅销售价格上涨12.2%。

　　二手房：住宅销售价一季度同比上涨9.3%，其中，多层住宅销售价格上涨9.8%，高层住宅价格上涨9.2%，非住宅销售价格同比上涨7.2%。此外，房屋租赁价格一季度同比上涨0.2%。

　　从国家统计局反馈的一二月份全国70个大中城市房价看，1月份，贵阳上涨9.6%，涨幅高于全国0.1个百分点，与天津并列第15位。在35个大中城市中，贵阳与天津并列第10位。在西部12个城市中，贵阳低于昆明高于重庆（8.8%）列西部12城市的第4位；2月份，贵阳涨10.3%，涨幅低于全国0.4个百分点，在70个大中城市中列第17位，比1月份位次下降2位。在35个大中城市和省会城市中，贵阳位居第11位。西部城市中，贵阳列第4位，位次与上月相同。

　　统计专家分析，因居住性和改善性需求与市场供给矛盾日益突出。而房价上涨也有市场惯性问题，系列调控政策和措施的落实、见效仍需一个过程。总体看，贵阳房价仍会延续持续涨势。(贵阳晚报)