房价从遏制过快上涨到回落，真正功夫还在"调控"外

　　从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。26日，新华社播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，引起各方对该变化是否意味着又一次调控的猜测。

　　近段时间以来，新华社对楼市的评论，似乎成了国家出台宏观政策的“前奏曲”，尤其是“新华六评”后，国务院开始密集出台调控政策，房价开始呈现拐点的迹象。如今，新华社的评论中，又首次出现“引导房价回落到合理区间”的详尽描述，这让人很容易联想到，中央政府很可能还会有更加强硬的调控措施。

　　事实上，无论是目前实施的差别化信贷政策，以及正在研究制定的房地产税收政策，还是今后将出台的房市调控政策，无非是想让房价回到合理区间。但是，笔者觉得，目前实施的系列调控政策，犹如消防队员救火，只是应急之举，并不是治本之策。

　　原因在于，地方政府之所以疯狂热衷于推高房地产市场，不仅有GDP指挥棒的推手作用，更重要的是利用房地产的巨大收益来解决地方财政收入缺口的现实考量。在现行财税体制下，地方政府只能利用一切手段，方能满足拓展财政收入的需求。根据财政部财政科学研究所提供的数据，我国地方政府的负债总额已达到6万亿元。如果按照我国5年期以上贷款5.94%的利率来计算，每年的利息支出就高达近4000亿元。

　　很明显，债务负担逼迫地方政府从房地产市场“讨饭”。倘若地方政府的“负债经营”局面不能得到有效改观，那么，即便今后出台任何强硬的调控措施，地方政府也会或明或暗地消解公共政策，从近几年的政策实践来看，由于中央和地方的利益产生冲突，在两者激烈博弈中，地方政府大都占了上风，“国字号”的公共政策，不是被无情消解，就是被沦为一纸空文。

　　由此看来，要想引导房价回落到合理区间，不能光靠宏观调控单打独斗，重点应放在破解地方政府过分依赖土地财政这个死结。具体点讲，国家要理顺中央同地方的财税与事权之争，加快费改税的进程，启动税收制度变革，使地方政府拥有与事权相匹配的财权，从而回归到市场监督者和“守夜人”的本位。只有做到标本兼治，房市既能回归到合理价位，也不会出现价格反弹。

　　金融界港股4月28日讯 据港媒报道，在中央打出楼市调控“组合拳”的第一周，来自中国指数研究院的监测数据显示，内地35个主要城市中，有21个的商品房成交面积环比下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅高达73％；京、沪、深、穗4个一线城市亦无一幸免，交投全线告跌。戴德梁行认为，内地此次调控力度为历来最强，大有不达目标誓不罢休之势，预期今年内地一、二线城市成交量、价格均会下跌，其中一、二线城市楼价将分别较当前跌22％及18％。

　　据《上海证券报》引述佑威房地产的数据指出，受调控新政影响最大的杭州，过去一周楼市成交面积环比下跌73％，在35个城市中居首。4个一线城市深圳、北京、上海和广州，则分别下跌64％、45％、38％和2％。大城市一、二手楼价走势却呈分化之势，部分地区的一手楼、特别是一些豪宅，价格不跌反升。

　　新政出台加重津购房者观望情绪

　　随着贷款新政和“新国十条”出台，各银行对于购房首付成数及贷款利率都有了进一步紧缩。监测数据显示，新政第一周（04.19-04.25）全市商品住宅成交面积环比下降5.63%，成交均价环比下降5.08%。可见购房者对房价逐渐失去信心，观望情绪加重，部分楼盘虽然标价持续上涨，但是优惠幅度较以前有大幅增加，全市成交均价持续下跌，且波动明显。

　　从区域来讲，各区域商品住宅成交面积唯滨海新区有所增加环比上涨9.28%，占市场份额16.2%；而市内六区本周成交面积缩减了1/5，占市场份额18.4%；环城四区和远郊区县成交面积分别环比分别下降7.58%、0.32%，分别占市场份额32.0%和33.5%。

　　从价格方面看，本周（04.19-04.25）全市商品房成交均价市内六区、环城四区和滨海新区均有所下降，其中滨海新区成交均价下滑最大，降至9635元/平方米，环比下降8.18%；环城四区和市内六区均价环比分别下降5.79%和2.00%，可见，市内六区价格降幅不很明显；但唯一不同的是，远郊区县是本周唯一价格上涨的区域，成交均价为5895元/平方米，环比上周上涨6.24%。由此可见在新政调控之下，原不温不火的远郊似乎已成为时下的宠儿。

　　上海一手楼价不跌反升

　　虽然成交量大幅萎缩，但在部分城市成交均价却未明显松动。佑威房地产的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50％，但成交均价却创下了每平方米26,096元的历史新高。

　　另外，新政出台后，内地二手楼市场也备受影响，最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱；同时全国各地二手房源均出现不同幅度的议价空间，部分降幅更超过10％。据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49％、33％、24％、24％和20％；而北京、上海、深圳三地的新增客源量则显著下降，降幅分别达80％、40％和80％。

　　“放盘”意愿增 “接盘”意愿减

　　戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼在香港预计，今年四大一线城市(北京、上海、深圳、广州)成交量将较去年跌24％，其中深圳及北京会分别跌32％及27％，但总体成交量仍较08年多；由于今年首季楼价已有大幅增长，因此估计全年会较当前跌22％，但较去年仍有4％升幅。但楼价跌主要由于多中小型及偏远地区物业推售有关，相信发展商不会大幅劈价。

　　在打击炒房措施下，相信一线城市流入二线城市的资金将会大幅减少，预计全年成交将大跌30％，但仍较08年高约48％。楼价则因为炒家退出而令现阶段跌18％，较去年跌约3％，但他相信，由于有大量农村户口流入二、三线城市，及中小城市开放户籍制度，均对二、三线城市成交、价格有一定支持，因此楼价下跌，主要由于豪宅成交比例减少所致。

　　楼价料受控但不会急泻

　　他又指，近期多个内房企业于本港公布业绩后集资，其他内房企业亦因去年售楼收益高而资金充足，相信今年没有卖楼压力，即使市况逆转亦无须大幅减价促销。而且，内地建筑成本已经由2年前约每平米1,000元，增至今年约每平米3,000元，蒋尚礼认为发展商大减价卖楼的可能性不高，今年楼价不会如08年般急泻。

　　蒋尚礼续指出，国务院办公室年初颁布收紧二套房按揭措施，4月国务院再颁布提高首付及二套房按揭，可见调控楼市已经成为政治任务，不达目标不罢休。而且中央仍手持“物业保有税”此一王牌，若楼价未能受控，不排除会出台，因此相信今年楼价终可受控。