"迄今最严"调控下的楼市格局将走向何方？看法不一

　　本月中旬房控新政密集出台，市场各方博弈激烈：杭州楼市量价齐跌，武汉成交量急剧上涨。这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局？各方看法不一。

　　信贷“猛药”能否击退炒房客？

　　本轮调控政策提出二套房贷首付不低于50%、贷款利率不低于基准利率1 .1倍，这些信贷“猛药”，能在多大程度上击退炒房客？

　　世界华人不动产学会会员李明：当前七成购房者是投机需求，其中六成是靠贷款炒房。我国人多地少，城镇化正加速推进，应该长期执行差别化的房贷政策。

　　湘江伟业董事长方明理：房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求，但也打击了部分刚性需求。中高端项目四成以上的投资者是一次性付款，对于一些资金充裕的投机者而言，新政只是增加了他们的投机成本，并不会改变盈利本质。

　　点评：房贷新政无疑将抬高炒房门槛，抑制投机需求。眼下，相关部门还需对一些“暗度陈仓”式的投机加强监管。需要注意的是，有关政策不要误伤“刚性需求”者，加大首次购房者的负担。

　　税收措施将如何出台？

　　加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，是本轮调控新提法之一。具体的税收措施将以何种方式出现？

　　华讯商业地产俱乐部顾问高东旭：抑制投机性消费，是我国当前住宅市场实现平稳增长的关键任务。我国住宅领域的税收政策存在税种单一、力度薄弱等方面问题，应该在现有营业税基础上，重点加大多套房投资收益的税率。

　　财政部财政科学研究所所长贾康：就目前房地产市场现状而言，适时在房产保有环节征税，是当务之急。比如推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。

　　点评：开征房地产保有税被认为是房价调控的“杀手锏”，其征收有可能使楼市投资“无利可图”。不过，房地产是我国“支柱产业”，房价过快上涨与大幅下跌均不利于经济发展。本轮调控中，税收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。

　　住房“双轨制”还有多远？

　　高房价下，“蜗居”“人居集装箱”“胶囊公寓”等新现象层出不穷，专家呼吁建立由政府保障与市场供给并举的“双轨制”住房供给体系。本轮调控只是力度的加大，还是为“双轨制”的运行奠定基础？

　　央行货币政策委员会委员李稻葵：年轻人对房价的不满从来没有这么强烈；中央遏制房价过快上涨的意图从来没有这么鲜明。有关土地出让方式的改善、税收政策的研究等措施，正在为逐步建立“双轨制”住房市场体系奠定基础。

　　华讯商业地产俱乐部顾问高东旭：通过房价的调整和外部政策环境的调节，难以完全解决我国住宅市场体制性缺陷。经适房政策1998年已经出台，保障性住房建设比例几年前已提出，结果收效甚微。建立相应的分类供给体系，打破单一的商品化为主体的市场结构，建立分工协作的“双轨”体制，是我国房地产市场建设的根本任务。当前，住房保障法尚未出台，相关的制度体系还未建立，谈“双轨制”还为时尚早。

　　点评：从已经出台的措施看，有些仍属于权宜之策。近期有关“基本住房保障法”已开始征求意见的消息，令公众看到了住房“双轨制”端倪。

　　本轮调控将在多大程度上改变房价走势？目前，房价涨势已有所缓和，市场观望情绪明显，随着后续配套措施的出台，“遏制房价过快上涨”的目标有望实现。当务之急是抓紧建立住房保障体系，不断增加住房供给，这比讨论楼市“拐点”是否到来更有价值。