楼市调控组合拳或后续再出 房价或会下跌30%

　　近期，楼市调控组合拳，房地产市场的影响如何？尤其是房价，有人预计会跌30%，您怎么看？

　　另外，一直在说，房地产捆绑着中国经济。这些重拳，会否误伤中国经济的复苏？

　　五月房价将会是何走势呢？

　　陈真诚：如果不出意外，全国性房价普降已成定局。只是，不同城市的下降幅度等会有所不同，但都会下降/一般来说，多数城市的房价或会跌30%甚至以上，部分城市部分楼盘甚至会跌50%甚至以上，房地产调整周期或5年左右甚至更长。

　　如果接下来加息，就普遍性意义而言的全国性房价的下降幅度可能会更大。如果开征物业税或准物业税，则就普遍性意义而言的全国性房价的下降幅度可能进一步扩大，下跌的周期会更长，房地产调整的周期可能会更长，或达到5年以上甚至8-10年左右。如果这样，则可能导致房地产格局的改变。

　　不过要注意到的是，一般来说，就一般性的城市而言，即便再加息、开征准物业税房价下降的最高幅度也就在约50%左右。只有那些泡沫过大、此前房价上涨过多或投资投机占比过高、严重供大于求的部分城市的房价下跌幅度是最大的，可能会超过50%，但也会出现结构性区别。当然，如果全国开征准物业税而不是变种的准物业税，那情况就会不同。因一旦全国开征物业税而不是变种的准物业税，很多因素都会发生变化，就会有大量的存量房屋和土地被逼上市形成供应，市场形势就会变得相当复杂，而且持续的时间会不短。

　　房地产调整，肯定会对宏观经济造成影响，不但会影响到房地产业，宏观调控还会影响到实体企业，尤其那些后来拓展投资增加进入房地产业、已大量投资高价购买了土地未来得及开发销售的实体企业，对其影响会相当大。

　　至于5月的房价的走势，应该说，5月份，全国房价会呈现下降趋势，但不同城市会有所区别，一些城市的房价会下降得比较明显，而一些城市可能下降幅度不太明显，呈胶着状态。就全国意义而言，可能是二手房价格率先下降，新房价格相对在后。总体来说，成交量会全面性地大幅萎缩，二手房会大量上市并大幅度降价推销，其中有部分是专业炒房者抛盘，也有不少是非专业炒房者即一般性的跟风买方投资者抛售，但接盘的会很少，很难有成交。至于新房，开发企业或会提前促销，五一假期就可能出现集体促销潮的开始，但在促销早期，价格变化的幅度不会太大，也就是说降价促销的幅度不会太大，主要是一些营销噱头式的促销。而过了五一后，由于这个五一的成交会很冷清，市场形势会进一步明朗，消费者会更加表现出观望乃至弃购心态，部分开发商也会开始放弃观望，试水价格促销，于是，价格促销会逐渐增大、增大。同时，购房者要求退房、退订甚至要求价格补偿的会逐渐增多。

　　其实，不少开发商是欢迎这轮调控的，欢迎调控新政，欢迎价格下降。

　　一般市场形势深度异变或呈现出深度异变趋势，开发商一般会降价促销，并不会因为资金不短缺就不降价促销。这是因为，虽然资金不短缺，但一旦房屋压着没销售出去，不但会直接承担市场继续变化的风险，而且还要承担所积压产品所积压资金的成本、管理费用和机会损失。

　　至于土地，目前的土地市场会比较冷清，但整体意义上的土地价格的变化一时还难有大的下降，其中，二手地的价格会率先下降，而且下降的幅度会比一手地下降更大。这是因为，大量二手地是囤积多年的当年低价买入而囤积或买进行开发的土地，即便地价下降部分，只要能卖出，依然会有比较大的获利。而一手地则不同，在政府手上，对市场的反应要慢，而且地放政府普遍不愿意地价下降，其变化并不会及时反映出市场变化，也难及时对市场做出反应，所以，一手地的价格短时期内难有教大变化，但成交很很少，如果政府依然高价推地，很可能会到处出现流拍等不成交局面。