楼市调控组合拳或后续再出 房价或会下跌30%

2010-04-28 17:29    作者:赵尔印   来源:  

要注意到的是,一般来说,就一般性的城市而言,即便再加息、开征准物业税房价下降的最高幅度也就在约50%左右。至于5月的房价的走势,应该说,5月份,全国房价会呈现下降趋势,但不同城市会有所区别,一些城市的房价会下降得比较明显,而一些城市可能下降幅度不太明显,呈胶着

  近期,楼市调控组合拳,房地产市场的影响如何?尤其是房价,有人预计会跌30%,您怎么看?

  另外,一直在说,房地产捆绑着中国经济。这些重拳,会否误伤中国经济的复苏?

  五月房价将会是何走势呢?

  陈真诚:如果不出意外,全国性房价普降已成定局。只是,不同城市的下降幅度等会有所不同,但都会下降/一般来说,多数城市的房价或会跌30%甚至以上,部分城市部分楼盘甚至会跌50%甚至以上,房地产调整周期或5年左右甚至更长。

  如果接下来加息,就普遍性意义而言的全国性房价的下降幅度可能会更大。如果开征物业税或准物业税,则就普遍性意义而言的全国性房价的下降幅度可能进一步扩大,下跌的周期会更长,房地产调整的周期可能会更长,或达到5年以上甚至8-10年左右。如果这样,则可能导致房地产格局的改变。

  不过要注意到的是,一般来说,就一般性的城市而言,即便再加息、开征准物业税房价下降的最高幅度也就在约50%左右。只有那些泡沫过大、此前房价上涨过多或投资投机占比过高、严重供大于求的部分城市的房价下跌幅度是最大的,可能会超过50%,但也会出现结构性区别。当然,如果全国开征准物业税而不是变种的准物业税,那情况就会不同。因一旦全国开征物业税而不是变种的准物业税,很多因素都会发生变化,就会有大量的存量房屋和土地被逼上市形成供应,市场形势就会变得相当复杂,而且持续的时间会不短。

  房地产调整,肯定会对宏观经济造成影响,不但会影响到房地产业,宏观调控还会影响到实体企业,尤其那些后来拓展投资增加进入房地产业、已大量投资高价购买了土地未来得及开发销售的实体企业,对其影响会相当大。

  至于5月的房价的走势,应该说,5月份,全国房价会呈现下降趋势,但不同城市会有所区别,一些城市的房价会下降得比较明显,而一些城市可能下降幅度不太明显,呈胶着状态。就全国意义而言,可能是二手房价格率先下降,新房价格相对在后。总体来说,成交量会全面性地大幅萎缩,二手房会大量上市并大幅度降价推销,其中有部分是专业炒房者抛盘,也有不少是非专业炒房者即一般性的跟风买方投资者抛售,但接盘的会很少,很难有成交。至于新房,开发企业或会提前促销,五一假期就可能出现集体促销潮的开始,但在促销早期,价格变化的幅度不会太大,也就是说降价促销的幅度不会太大,主要是一些营销噱头式的促销。而过了五一后,由于这个五一的成交会很冷清,市场形势会进一步明朗,消费者会更加表现出观望乃至弃购心态,部分开发商也会开始放弃观望,试水价格促销,于是,价格促销会逐渐增大、增大。同时,购房者要求退房、退订甚至要求价格补偿的会逐渐增多。

  其实,不少开发商是欢迎这轮调控的,欢迎调控新政,欢迎价格下降。

  一般市场形势深度异变或呈现出深度异变趋势,开发商一般会降价促销,并不会因为资金不短缺就不降价促销。这是因为,虽然资金不短缺,但一旦房屋压着没销售出去,不但会直接承担市场继续变化的风险,而且还要承担所积压产品所积压资金的成本、管理费用和机会损失。

  至于土地,目前的土地市场会比较冷清,但整体意义上的土地价格的变化一时还难有大的下降,其中,二手地的价格会率先下降,而且下降的幅度会比一手地下降更大。这是因为,大量二手地是囤积多年的当年低价买入而囤积或买进行开发的土地,即便地价下降部分,只要能卖出,依然会有比较大的获利。而一手地则不同,在政府手上,对市场的反应要慢,而且地放政府普遍不愿意地价下降,其变化并不会及时反映出市场变化,也难及时对市场做出反应,所以,一手地的价格短时期内难有教大变化,但成交很很少,如果政府依然高价推地,很可能会到处出现流拍等不成交局面。

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