疯狂拿地是因为手里的大把钞票总得找条出路　开发商拿地看似疯狂其实不然

　　2010年4月，中国房地产行业迎来了史上最为强硬的政策调控，楼市和与楼市相关的各个角落都感受到了强烈的震动。严政之下，房地产市场一时风声鹤唳，关于三套房征收营业税、开征住房消费税等传言更是不绝于耳。楼市陷入一种混沌状态，各方都在捕捉、分析着各种信息，以期能够早些判断楼市的走向。

　　从今天起，本报将分三期推出省城楼市系列报道“风声――严政下的楼市迷局”，从土地供应、市场反应和金融信贷三方面入手，记录“风声”中扑朔迷离的楼市百态，讲述这个城市里发生的众多跟房子有关的故事。

　　2009年下半年，省城开发商拿地的“疯狂”给人留下了深刻印象，那次的“疯狂”直接推高了济南的房价。而在今年的严厉调控背景下，开发商拿地又现“疯狂”。不过这次，济南的“天价地”背后多了几分收敛。

　　抢地！抢地！一定要抢块地回来！

　　省城再现拿地“疯狂”，高价地近期四处开花

　　调控不起作用了？不仅开发商在问，许多人都在问

　　27日下午，记者见到张永(化名)时，他多了几分从容。理由很简单，手里有地了，虽然这个地块不是很大。

　　张永是省城一家较有实力的开发企业的部门负责人，在2009年以前，该公司在济南发展得顺风顺水，开发了数个不错的大盘，目前仍有一个楼盘在销售。

　　虽然楼盘销售得很好，手里也有了不少钱，但近期张永一直平静不下来，原因很简单，手里目前没地。“公司反复开会研究，决定一定要拿块地回来。”

　　在近两个月里，张永不停地奔波在土地市场上，参加了五六次拍卖。“原来我们拿地的时候，一块地有两三家争，现在基本上是块地就有七八家想要，竞争非常激烈，这是我们没有预想到的。”

　　张永说，由于竞争激烈，他们拿地十分困难，自己看上的地块屡屡被别人高价拿走。“好几次，我们还在计算多高的价格能承受时，别人已经以更高的价格举牌拿走了。由于价格经常超出心理底线，我们觉得干不着。”

　　老是拿不到地，张永心里有点毛了。“十分郁闷，我们手里除了在售项目，其他什么也没有了。”

　　在焦急与煎熬中，张永的公司终于在前几天拿到了天桥区的一块地，虽然只有不到100亩，每亩价格也在500万元以上，但综合考虑了周边环境和自身实力后，公司上下一致认为值。

　　张永说，这次拿地竞争对手不少，他们之所以能拿到，估计是因为大开发商觉得面积太小不愿拿，而小开发商又都觉得不划算，所以“幸运”最终落在了他们头上。

　　拿下这块地后，虽然跑手续很麻烦，但张永心里踏实了。

　　这几个月，随着国家调控手段越来越严厉，张永一度困惑过。看到别人都在拿地，自己不拿肯定不行，更何况手里攥着大把去年赚的钱，不给这些钱找条出路也不行。

　　张永说，近期国家在土地、信贷、市场秩序等方面连出“重拳”，开发商的生意越来越难做。但他没想到，省城近期拍卖的几个地块，地价居然会被喊到那么高，甚至有的地块单亩价格已在千万元以上。 他听说绿城花了12.4亿元拿到盛福庄一块384亩的土地，天业股份以每亩1083万元拿到奥体中心附近一个地块，东拓置业以18.16亿元“天价”拿到奥体中心附近的221亩地，他觉得实在想不通这是为什么。

　　宏观调控不起作用了吗？这不仅是张永的疑问，也是许多人的疑问。

　　怕吗？不怕！济南的楼市他们信任！

　　不开发土地，这算啥开发商？当然要拿地

　　保障性住房保不了所有人，商品房会有市场

　　仔细想来，张永觉得虽然现在公司正面临“史上最严厉的调控”，但政策毕竟是为了打击投机炒房，这种人在济南市场上本来就不多，所以他觉得调控只会让省城房地产市场更加稳定。而这，给了他拿地的信心。

　　记者在采访中了解到，在目前的土地市场上，增加了更多本地开发商的活跃“身影”。信立怡高策研中心高级研究员王帅在接受采访时说，目前市场上，在济南的大开发商中海、北大资源、绿地、恒大等，目前已经有了足够的土地进行开发，而本地开发商则普遍面临着前期项目开发完，目前无土地可以开发的窘境，因此才会积极拿地。

　　不过也有部分大开发商虽然在济南有项目，但手里的土地储备很少，因此也在想方设法拿地。记者在采访中了解到，由于看好济南的市场，有的大开发商总部也在不断催促其在济南的分公司尽快拿地。

　　记者从几次拍卖会现场看到，不少大开发商参加了土地拍卖，并频频举牌。但是，当价格达到一定的高度时，他们便不再举牌，显得非常“理性”。

　　“与其他一线城市相比，济南市场投机、投资需求相对较少，自住、改善性需求所占比例较大，市场稳定，开发商对于未来市场的预期较好。”王帅这样解释开发商近期拿地热情高涨的原因。

　　国土方面的专家王先生分析说，目前国家规定70%的土地要用于保障，这有利于平抑房价。但他同时说：“ 肯定还会有不少人无法享受保障性住房，需要通过纯粹的商品房市场来解决，而且省城有不少具有相当购买力的改善性需求购房者，这部分需求不是小数目，因此给开发商拿地带来了底气。”

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，在保障性住房用地之外，纯商品房用地的竞争在开发商之间将会更加激烈。当然，在目前的土地市场上，还有一个问题需要引起注意，那就是一些有着“国有”背景的房地产企业，他们在土地竞争中是最“活跃”的，土地拍卖价格屡创新高，与他们有很大关系。

　　稀缺！稀缺！高价地貌似有理

　　“疯狂”背后，其实也有更多冷静

　　调控之下，开发商拿地越来越谨慎

　　严厉的调控之下，开发商敢于高价拿地，导致济南不少区域的楼面地价已达四五千元，其中的原因不少人琢磨不透。对此，李铁岗用“收敛的疯狂” 来解释。 他认为，如果没有目前严厉的调控，这些土地的拍卖价格还会高出不少。

　　李铁岗分析说，这些地块之所以能拍出高价，要么是由于地块的稀缺性，要么是由于所在区域周边环境和配套的大规模提升。

　　在最近出现的这些高价地中，济南“地王”的纪录并没有被刷新。天业股份所拿地块虽然单价高达上千万元，但伴随的是高容积率，楼面地价最终折合为3200元/平方米。而东拓置业所拿的高价地，楼面地价也低于去年祝舜路和山师北街两个住宅“地王”。

　　对这种“收敛”，李铁岗归因于目前的严厉调控。

　　李铁岗认为，政策打击的是炒房者，但作为最基本的居民住房需求，国家还是鼓励的。因此，对于济南的楼市来说，在巨大的自住需求推动下，楼市还会有保值性的稳定增长。而这种市场特点，正是开发商愿意拿地的重要原因。

　　对于开发商这种“收敛的疯狂”，济南市国土部门的王先生也深有体会。

　　“其实开发商的这种疯狂都不是盲目的，他们拿地前都已测算过，从这些高价地的特点来看，都具有稀缺性。”王先生分析说，例如近期价格较高的几块地，都位于奥体中心周边，这附近的地块本来就比较少，再加上这里是将来整个济南的中心，因此在开发商看来，好的地段即使价格高点，将来肯定不吃亏。

　　“近期虽然有调控，但开发商拿地的热情都很高涨，每一块地都有许多开发商在争。”王先生说，有些地块虽然竞争很激烈，但最终成交的价格并不是很高，这类地块有一个共同特点，那就是地段不是很好。“这说明目前开发商拿地比较理性，觉得不好的地块，他们不会去拼高价的。”

　　信立怡高策研中心高级研究员王帅认为，目前政策的厉害之处在于国家加大了开发商的拿地难度，例如拿地半年内付清首付、一年内缴清全款等。因此，开发商拿地不得不越来越谨慎。