二手房率先降价 新盘人气现不足 市场行情不容乐观

　　房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政过后全国各地楼市表现如何？房价疯涨是否得以遏制？高昂房价有无下跌可能，下跌幅度会有多大？退房潮是否会如期出现？什么时候可能会出现较好的买房时机？

　　据情况来看，新政后一周多时间，北京市市区内的二手房已经出现降价迹象，而降价并没有换来交易量的上升，整体下跌15%；新房方面，尽管开发商不差钱，多数楼盘价格都未现松动，但是从售楼处现场的人气来看，市场行情不容乐观。

　　新盘看客寥寥 价格依旧在高位

　　前门前项目，是二环内为数不多的新项目之一。本来，对于这样稀缺的位于，应该能受到消费的青睐。

　　然而，24日上午，走进售楼处时，一派冷清的迹象着实让人产生一阵寒意。偌大的售楼处，除了项目工作人员外，难以看到购房者。

　　这里的售楼小姐对新浪地产表示，自从新政实施以后，大堂内的咨询者明显减少，“粗略估计减少在3成左右。”

　　不仅仅是位于二环内的“前门前”，从多路编辑踩盘回来的情况来看，多半楼盘遭遇鲜有人问津的尴尬局面。

　　FREE自由季尾盘在售现场，偶尔有市民前来询问价格有无变化，当得知价格还没有出现松动之后，似乎有些失望的离开。

　　“对于2环里的项目均价2万元，看房者对于价格还是比较心动的，但是由于产权问题，再有就是项目紧邻铁道，考虑到噪音问题加之在售户型选择性太小与首付要达到70%，还是比较谨慎的。”前来看房的一位李姓先生如此表示。

　　然而，尽管诸多楼盘遭遇人气寒流，但是市场价格依然坚挺。

　　宜品上层销售员对新浪地产的质疑如此回应：政策虽然出了但对我们来说基本没甚影响，政策出台后我们还涨了300块钱，“基本不会降价。”售楼小姐肯定的说。

　　新浪地产多路编辑分别走访了北京鸿坤理想城、艺苑桐城、彩虹新城、贡院九号、首开智慧社、矩阵、首开国风上观、宜品上层、北京华贸城、中国铁建国际城等多数楼盘，没有一例出现价格松动，并且售楼处工作人员均表示价格均不会出现松动，而且价格仍有上涨态势。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示在5月北京将上市新项目为11个，占市场比例仅为22%，近8成为老项目后期开盘，整体开盘均价达到了28520元/平米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平米，上涨了35%，创历史新高。

　　统计中大部分开发商依然坚持高价开盘，而优惠幅度基本相同于3-4月开盘情况，大部分为全款客户98折、贷款客户99折。除个别通州项目外开发商普遍打折的现象预计需要到6月。

　　二手房交易量首现降幅迹象

　　4月24日，16：20。链家地产宣武门门店。

　　时隔一个星期，新浪地产编辑再次来到这家门店。虽然整体看来中介的情况和上周相仿，但是上周在该门店挂出的中信城六十多平某方圆每平米在35000元左右，今天已经降到了31000元。

　　当问及为何价格出现4000元一平的松动时，工作人员坦言说，由于房主已经到了第三次贷款，现在新政中规定银行不发放贷款，所以着急便宜卖掉，不然就需要到处筹钱。

　　据链家地产市场研究部发布的数据显示，“新国十条”公布后一周，北京二手房市场出现明显反应。统计数据显示，从4月16日新政公布后到21日，北京市二手房成交均价为19473元/平米，出现今年春节后二手房交易价格首次停止增长现象。此前，春节后连续8周北京二手房成交价格快速上涨，涨幅相比年前高达12.31%。

　　在交易量方面，“伟嘉安捷(微博)”统计数据显示，市场交易量首现降幅迹象，降幅为15%左右。

　　从首套房、二套房首付齐调整的政策来看，对购房人的心理层面影响更大一些，不少准备入市的首次贷款购房人出现购买迟疑，导致交易量有所下降但降幅并不是很明显。

　　四类型房人上演众生相

　　继15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市之后，上周，楼市仍旧新政频出：第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。

　　首次购房人群―“量力而行”。对于首次购房人来说，新政下发后两类人群表现不一。一部分是首次使用贷款且家庭名下没有住房的人群，因为这一轮宏观调控政策来势较猛，这部分人群最先出现观望情绪，暂时搁浅购房计划。而另一部分人群是已经经历过07、08年房地产市场调整期的购房人，或多或少对未来市场走势及政策把控风险有一定的预判性，因此这部分人群受影响面稍少些，会选择量力而行选择合适的时机出手入市。

　　 改善型购房人群―“坐等细则”。“伟嘉安捷”认为，对于改善居住条件的置业升级购房者来说，新政中还是比较倾向这部分人群的。据了解，新政中虽然以房产套数为标准，以家庭单位为认定，但是对于家庭名下有住房且出售再利用贷款买房的，却可以比照首套住房政策执行。对改善型购房人群来说，无疑是一大利好政策，所以这部分人群表现比较积极的一面，静待细则出来。

　　 投资型购房人群―“静观其变”。“伟嘉安捷”分析，目前市场上投资型购房人群主要分为两类：一类是准备入市的投资人群，因细则未完全落地，所以这部分人会选择暂时观望，本着长期投资房产的打算估计两至三个月后待政策稳定会进而入市。另一部分是已经入市的投资人群，这部分人群对房地产市场仍然充满信心，会暂将房产投向租赁市场，以观后续市场变化。

　　 投机型购房人群―“初现抛售”。“伟嘉安捷”指出，对于投机性购房人群来说，新政恰到好处的对这部分人群给予严重打压。从新政一周后的市场反映看，这部分投机人群开始抛售手中房产，也这是造成北京个别周边区域房价呈现下滑趋势的主因。有效房源供给的释放，对缓解北京二手房市场紧张的供需起到很好的促进作用，有利于稳定房价走势。