五六月份将迎楼市放量期 看房价走向何时购房更划算

　　近日，为了平稳房地产市场发展，抑制房价过快增长，国家又相继出台了多种调控政策。但是，房价的高低最终仍由供求关系决定，在此之前，供需缺口的存在无疑是房价上涨的主要原因 ，供应力与购买力的不均衡增长共同加大了楼市虚火。据记者了解，进入五六月份，省城济南的楼市将进入放量期，大量房源开始进入市场。

　　新盘集中看好五六月

　　在今年的齐鲁春季房展会上，不少楼市新面孔开始亮相济南。在这批大军中，有去年的地王，也有去年进驻济南的地产大鳄，他们所带来的房源批量大的“大盘”吸引了不少购房者的目光。在绿地新里・卢浮公馆项目的展厅里，置业顾问告诉记者，项目在五月份有 3 栋楼开始在市场上推出，六月份开盘销售。位于化纤厂路的祥泰・森林河湾同样选择了在五月份推向市场，六月份开盘销售，据现场工作人员介绍，本次推出的房源大概有五六千套。三孔桥街的盛世名门也有3栋楼选择了在5月份亮相，6月份开盘销售，一共推出约300多套房源。还有重汽地产开发重汽・翡翠清河以及舜耕路南部的舜耕上城等新的项目，都将在五六月份推向市场。

　　不仅楼市新面孔集中在五六月份进入市场，很多在售楼盘也打算在五六月份推出新的房源。位于长清区的鲁商・常春藤将在6月份开始推出约300多套房源，天建公园壹号的300多套房源也打算在近两个月开盘销售。除此之外，还有阳光 100的T1、T3号楼，永大颐和园的18、19号楼都进入了销售阶段。

　　记者在采访中了解到，除了上述楼盘，五六月份还将有部分楼盘进入销售，明显区别于此前供应量不足的现象，济南楼市逐步进入放量期。

　　放量能否带来销量大增？

　　新房源的增多的确给市民购房带来不小的吸引力，但是，在如今政策频出的市场里，楼市放量是否能够促进销量的大幅提高？

　　展会结束后，一位楼盘销售经理告诉记者，前来看房的市民很多，但是意向客户并不多，很多市民只是抱有先看看的想法。在东部一家楼盘的售楼处，记者了解到，近几日，随着国家政策的频出，前来看房的客户明显减少。记者在该售楼处呆了近一下午的时间，只有三个客户前来看房。其中一位看房的李先生告诉记者，他已经看了好几家楼盘了，不过近期国家不断出台政策，他还是打算“等等看”。

   何时购房更划算

   近日，房地产调控新政连续出台，引起购房者高度关注，我们且尝试为您分析一下新政策实施后可能产生的市场影响，以及今年内济南的平均房价走向。

    新政策主要包括：4月 13日，国务院常务会议宣布将实行严格的差别化房贷政策，二套房首付不得低于50%；4月 14日，国土部公布《2010年住房供地计划》，今年住宅用地拟供应量将比去年增加约3倍；4月 16日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，重申购二套房首付比例不得低于50%，新增利率不得低于基本利率1.1倍之约束。购三套及以上住房的首付比例和贷款比例应大幅度提高。房价过高地区，可暂停第三套及以上住房放贷。授权地方政府据情在一定期限内可限定购房套数。

    我们认为，政府此番政策出台，除了为社会民生考虑、呼应低收入人群的需求，更有国内外金融经济形式变化的影响。首先，政府对目前国内经济发展势头比较有信心，通货膨胀率也一直在可控范围内，已不用担心打压房价会引发经济衰退问题。其次，受世界经济环境压力影响，人民币的增值势在必行(我们预测，最快于数周内，人民币可能将增值2.5-5%)，所以政府必须防范大量境内外游资，为赚取汇差而过多涌入国内房地产市场。

    很显然，调控新政主要针对的是一线城市过高、过快涨幅的房价，针对的是多次购房的投机者、炒房客。而济南房地产市场发展起步较晚，大量的客群仍是出于刚性需求购房，相对投机泡沫较少，并且从去年的土地交易市场出让成交情况来看，供应量、成交价格、受让开发商的资质等均在正常健康的范围，所以我们认为这一轮调控新政对于济南市场的总体影响有限，济南市区平均房价仍然为呈现平缓上涨的态势。

    对于大部分急需购房自住的客群，我们建议该出手时仍出手，不要奢望房价会急剧下跌，当然如果您能够等到今年8、9月份时再购买，可能所面临的房源选择会更多些(今年下半年度新增楼盘较多，而且多为品牌开发商)，售楼处的优惠活动也会更丰富。
    对于刻意炒房、或者纯粹是购房保值的投资者，假如您还试图利用银行的贷款杠杆，那就可要谨慎些了，我们为您仔细算了笔二套房贷的利率差额账：
    原来――5年以上房贷基准利率为5.94% ，假如申请20年贷款100万元，按之前规定的8.5折贷款利率计，申请人每月须还本息 6626.66元，20年利息总负担590397.45元。
    现在―― 若实际利率按基准利率1.1倍执行，申请人每月须还本息 7475.76元，20年利息总负担为794182.79元。
    两者对比，购房者每月增加偿还本息约850元，20年累计利息总负担差额约20万元。而目前多数银行二套房贷利率实际可以打到7折，所以如果利率新政实施，则二套房贷的实际利率上涨了近57%。