住建部封杀售楼"潜规则" 地产商营销被逼到十字路口

　　继14日国务院常务会议公布新"国四条"、15日国土部公布全年住宅供地计划后,17日国务院再度发布新"国十条",19日深夜,住建部发布加强房地产市场监管的通知.

　　从犹豫到一剂剂猛药次第出笼,表明高层整治房地产的决心.最新出版的《新世纪周刊》透露,现在中央层面已经"下了决心要调,哪怕得罪一部分利益集体."一位经济学家在接受记者采访时表示,"房价已经不是经济问题,他可能引发的社会问题让高层十分担心,从目前的形势判断,政府的决心非常大."

　　而一位房地产行业的人士则向记者表示,调控政策频出重拳,地产商也走到一个十字路口.

　　-住建部打击售楼"潜规则"

　　19日晚,住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,业内人士普遍认为,通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制.业内人士普遍认为,通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制.

　　●政策1未获预售许可商品房不得排号

　　通知在"进一步加强房地产市场监管"部分中要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用.

　　记者向业内人士了解到,住建部的政策目标是规范房地产销售市场,尤其是普遍存在的"潜规则".该人士向记者表示,新盘上市之后,由于销售行情火爆,因此各地的楼盘都存在收取定金的现象.而定金被广泛采取,更深层次的原因则是测试市场反应,在必要时还可以制造出销售紧张的局面."购房者和售房者之间信息严重不对等,住建部的出发点是好的,但收到何等成效,还要观察.说到底还是由供需关系决定的."

　　●政策2 预售许可最低规模不小于"栋"

　　通知在"完善商品住房预售制度"部分中要求,各地严格商品住房预售许可管理,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可.

　　据北京中原房地产三级市场研究部统计显示,北京60%以上的商品房开盘将受到影响,这部分项目都是以单元为开盘单位,甚至部分项目一次只开盘数十套房源.

　　对此,作为地产开发商的浩华置业集团董事长张建新表示,以栋为单位的预售要求,将使得一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房,逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续.而且以栋为单位也将明显增加在售房源的数量,减少了开发商单个项目的总销售时间,这有利于增加供应,减少开发商涨价的机会.

　　●政策3

　　认购后不得擅改购房者姓名

　　同样在"完善商品住房预售制度"部分中还要求,明确商品住房要严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名.

　　据了解,在一手商品住房的买卖过程中,从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间,很多炒房客正是利用这段时间炒卖期房,在一手房阶段就牟取到超额的利润.一旦实行购房实名制,炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户,那么一手房之间的交易就变成了二手房交易,炒房者势必要缴纳更多的税费,这将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少.

　　●政策4 尚未开盘项目要责成限期销售

　　通知在"进一步加强房地产市场监管"部分中还要求,房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售.

　　据了解,很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象,都选择了观望,这一政策的执行将使得其他政策的实施更有力度,因为开发商惜售造成的房源紧张将得到缓解.

　　[提要]最新出版的《新世纪周刊》透露,现在中央层面已经"下了决心要调,哪怕得罪一部分利益集体."一位经济学家在接受记者采访时表示,"房价已经不是经济问题,他可能引发的社会问题让高层十分担心,从目前的形势判断,政府的决心非常大."

　　-地产商分化 有的准备过冬有的还要融资扩张

　　"我们已经比较少拿地了,至少不会高价拿地,价格涨幅也趋缓,新项目尽快开盘销售."这家在美国纽交所上市的民企房地产公司员工告诉记者,他们公司的策略和2008年基本一致,准备过冬.

　　他还向记者分析,面对密集出台的楼市高压政策,地产商的阵营也面临分化."现金流是最重要的,如果有更严厉的措施出台,现金流才能保证他们不会在寒冬里被冻死."他指出,仍有一部分企业在继续扩张,代表就是保利和万科.

　　4月19日,保利地产公告称,国务院国资委已批复其定向增发方案:拟以不低于17.92元的价格定向增发融资不超过96亿元,开发12个项目,其中大股东保利集团承诺认购额度在1亿-12亿之间.

　　根据程序,该增发预案在股东大会过会前,需要得到国资委批复.其股东大会将于近日举行.高华证券指出,保利该计划仍有待股东大会(预计于4月底举行)和证监会批准,而保利地产的国企背景在一定程度上将有助于审批的顺利进行.

　　而在风声鹤唳的氛围里,等待国资委开闸融资的企业仍不在少数.国泰君安研究员孙建平透露,现在有大约40多家房地产主业上市公司再融资在国土部排队,融资金额总计约1100亿元.另一家已经排队半年的万科增发目前仍未通过.去年8月,万科提出112亿元增发方案,其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元则将用于充实公司流动资金.至今,万科高层表示目前国土资源部未有任何回应.

　　[提要]最新出版的《新世纪周刊》透露,现在中央层面已经"下了决心要调,哪怕得罪一部分利益集体."一位经济学家在接受记者采访时表示,"房价已经不是经济问题,他可能引发的社会问题让高层十分担心,从目前的形势判断,政府的决心非常大."

　　-专家交锋

　　尽管一部分财大气粗的房地产企业对当前的局面不以为然,但急剧降温的楼市已经对政策做出回应.不过,专家对调控的效果仍有不同看法.

　　潘石屹:成交量会迅速降下来

　　但对于何时迎来拐点,SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时表示,未来房价拐点有多远,住房价格到底如何变化,未来一个月时间就可以见分晓,但住房的成交量会迅速降下来.

　　国泰君安房地产行业分析师也认为,目前的打压政策,其累计效应会逐渐释放,并反映在成交量上.此外,随着下半年及明年上半年的供应高峰出现,伴随着政策的强烈打压,预计本轮周期将加速见顶,行业顶和政策顶将再次接近重合,加剧本轮周期的波动.

　　任志强:调控楼价还须用市场手段

　　不过,这在楼市黑嘴任志强看来,政策的效果究竟如何,仍值得观察.他表示,"试图用计划经济的方式和粮、肉价格控制的方式调整房价是一种愚蠢做法,换个思路,从市场化的角度出发也许才能达到目的."

　　他分析,中央政府手中没有存储的大量住房,既不可能用中央存储的方式让房地产商品流动而补余缺,也不可能占用和浪费大量不可再生资源.因此只能用市场的生产周期来实现自我调节,并保持供略过于求形成的价格平稳.但政府的土地财政压力和土地供给的短缺以及中央政府土地计划供给的稀缺性,都导致市场无法用自我调节的方式来达到供略过于球的现状.这就给供给增加了更大的压力,在用政府行政和经济的多重手段进行限制供给增长的控制,无疑是火上浇油的一种调控."楼市最终能让消费者受益的不是短期性的暴跌暴涨,而是长期稳定的上涨".他还认为,这是对执政能力的考验,也是对市场经济坚定信心的考验.

　　陈国强:要看地方政府和商业银行执行力度

　　北京大学房地产研究所所长陈国强也表示,此次政府的政策目标,主要是遏制房价过快上涨、调节市场供应结构.前期由于地方政府对政策认识和理解上偏差,以及执行力度等问题,效果不如预期.此次宏观调控措施的效应,还取决于各地方政府和各商业银行两个执行主体的如何执行.

　　陈国强表示,与此前的房地产调控政策相比,这次调控政策的重心发生了变化,去年底以来的房地产调控政策主要在增加供应,这次政策重心转移到抑制需求.同时,对住房需求更加细分.这次金融信贷手段最大化的应用,显示了中央调控房价过快上涨的决心.