省城楼市大腕狂欢 本地品牌房企被迫“上山下乡”

　　品牌房企在一线城市的空间逐步缩小，济南等发展中的二三线城市成为他们下一步扩张的重点目标。保利、中海、绿城、世茂……本地品牌被形势所迫“上山下乡”，济南楼市成为大腕狂欢的市场。

　　大腕狂欢的市场

　　“一线城市已经烧糊了；二线城市水刚开，所有的开发商正赶去添火；三线城市，地方政府拼命招商引资拉高房价。”某房企高层的公开言论广为流传，发人深省。

　　转战二三线已经成为一线房企的主要战略，全国一季度的排行榜中，TOP20企业在二、三线城市的销售金额占比达到64%，而销售面积占比达到了78%，二三线城市已不是前几年房企们的“新战场”，而是“主战场”了。以恒大为例，倚靠二三线城市的超前布局，第一季度恒大在二线城市的销售额已占90%以上。而“老大”万科的一季度报也显示，对其业绩贡献同样来自二三线城市楼盘，在万科去年新增的土地储备中，90%来自于二三线城市。

　　没有20亿休想在一线城市拿地！一位开发商无奈指出，北京、上海的地价动辄2万-3万元/平方米，远高于济南楼盘的价格水平。一线城市地少价高、二三线城市开发成本和风险较低，这成为一线城市转战济南、沈阳、厦门等二三线的主要原因，目前央企中海、保利、中建，民企绿城、世茂、恒大，老牌国企绿地都在济南招兵买马，攻城掠地，他们迅速在济南站稳脚跟，并取得不俗业绩。2009年的济南楼盘销售排行榜上，海尔绿城和中海分别以25亿和23亿位居销冠和榜眼。

　　“这个数字，放在北京也很惊人”，北京世联地产房地产顾问有限公司住宅顾问部总监冯立峰赞叹。在他看来，“济南基数小，潜力大，政府对于招商引资的重视和支撑明显，一线房企鱼贯进入，未来的济南楼市将是一个大腕狂欢的市场。”

　　西部春来 北部花开

　　自住宅商品化以来，济南东部一直是房地产开发的热点区域，从环山路高档居住区到山大路板块、洪楼板块，再到高新区，特别是2009年前后，奥体中心借全运之势再次爆发，成为东部名副其实的豪宅板块。

　　2010年，济南东部仍然延续以往热度，但是西部北部等被人冷落的区域受到了前所未有的关注。先是北大资源签约徐李片区，并以603万/亩秒杀山师北院地块，后有天桥东侧地块被济南某开发商以580万/亩竞得，去年10月底鑫苑以11.36亿元的价格一举拿下历山北路小清河畔300亩的地块，当时每亩折合379万元。“小清河改造给北部发展带来的效应正在逐步显现，由此带来的土地价值上升显而易见”，业内人士评价。北部楼市也进入购房者视线，4月3日重汽・翡翠清河内部认购，追捧者众，800多人当天买卡，现场火爆，导致110出动。

　　与北部相似，西部的变化将更加明显。记者在进行楼盘调研时发现，西部的楼盘明显偏少且缺乏品牌。除了莱钢凯旋新城、连城水岸、外海现代城市花园等为数不多的中档楼盘支撑起了西部楼市，手续不全、价格超低的野楼盘曾一度盛行。

　　在西客站26公里的西部新城核心区，记者看到，这片旧改房的重灾区已经陆续拆除，新建的安置房已经矗立在现代化新城的东北侧。据槐荫区招商局叶东亚副局长介绍，国内一线的开发商都来洽谈过，其中绿地已经取得西客站地块，世茂等开发商也都表示出强烈的意向。“ 高铁一开，投资自然来”，有人憧憬过高铁通车后的济南，届时到北京吃烤鸭只需要半天的时间。未来几年，西客站片区将吸引投资几千亿，这成为西部发展的核心力量。

　　“在经过高密度开发后，东部可取得的地块少，质量差，加上空间距离已经过大，到唐冶、孙村已如强弩之末，西部和北部才是近期值得关注的热点区域，”冯立峰谈到。年内，西北部楼盘如尚品清河、绿地新里・卢浮公馆、恒大绿洲等将进入投产期，成为新的购房热点。

　　品牌领涨 小盘跟风

　　“济南，最认品牌的城市，只要有不错的产品和有号召力的品牌都能在这里有发展空间”，冯立峰评价。

　　在本报曾经做过的调查中显示，消费者对于大品牌的选择与知名度密切相关。在省城楼市成为大品牌之间的游戏。品牌开发商用实力、专业引领着省城楼市的发展。2008年，楼市的萧条期，济南的品牌楼盘具有较好的抗跌性，而进入2009年，品牌楼盘率先发力，引领市场走向回暖。中海地产开发的紫御东郡联排、双拼别墅部分开盘，当天推出的77套房子成交73套。名士豪庭数次开盘，数次有购房者排队购房，价格逐渐走高却总有人趋之若鹜。海尔绿城全运村在业内和购房者中树立了一致口碑，成为济南豪宅的代表作，每每有外地开发商来济南踩盘，海尔绿城都是参观首选。

　　海尔绿城全运村和中海两盘的热销向人们证实，济南并非没有购买力，而是缺少好房子。

　　不管市场如何变化，品牌高端楼盘已经牢牢抓住了客户，虽然价格在普通购房者看来不断咋舌，而独到的产品却让他们身处房价巅峰仍非常自信：我们的法式多层是济南市从未有过的，我相信其它楼盘也不会像我们如此投入，海尔绿城全运村工程部经理告诉记者。

　　在品牌楼盘的周边，也跟随了部分体量，知名度不高的楼盘，记者发现，他们的定价总是与品牌楼盘保持差距，以500元到1000元左右的价格优势争取客户，始终处于追随者的地位，大品牌涨价，他们紧随其后，这也成为品牌时代的普遍现象。