一季度地产政策回顾：调控组合拳力促楼市平稳发展

　　二手房营业税优惠取消

　　2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。

　　点评：

　　尽管该政策在2009年末就已出台，但这是2010年第一个生效的房地产调控政策，从“五改二”到“二该五”，国家对房地产从刺激消费到控制投机的方向转变可见一斑。与之相伴的是，商品房销售合同网上备案制度的不断完善让“改销售合同”以出售房屋的投机行为成本越来越高。房地产市场的短期投机行为或可就此得以遏制。

　　“国十一条”出台

　　1月10日国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。

　　点评：

　　“国十一条”不仅是对前一段时间房地产调控政策的完善和提升，更被普遍认为是本轮房地产调控政策的纲领性文件。政策涉及住房供应、保障性住房、信贷、税收、土地出让制度、商品房预售制度等多个方面，其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，首套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。国十一条的出台把之前部分想打政策擦边球的人挤出了市场，也为之后的房地产调控指明的方向。加大供应、控制投机、稳定市场、确保民生将会是本轮调控的重点。

　　两次提高存款准备金率

　　1月18日、2月25日央行两次提高金融机构存款准备金率，已达到16.5%，距历史最高的17.5%仅一个百分点之遥。

　　点评：

　　存款准备金率的调高对房地产市场最直接的影响在于控制了银行的贷款量，增加了开发商的贷款难度，而且可能影响购房者的加息预期。开发商贷款难度的加大有可能产生更深远的影响，随着地价不断上涨，部分中小开发商可能因为资金压力转向更低级市场，房地产市场将变得更加集中。

　　首套房契税收紧

　　3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　点评：

　　此政策释放出一个信号，之后国家调控将会对之前调控措施中种种模糊不清的问题进行界定。房地产市场将会更规范，打政策擦边球的机会越来越少。

　　国19条出台

　　3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件--《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国19条”)，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。

　　点评：

　　政策核心在于“90平方米以下住宅用地须占七成”和打击囤地。政策目的相对明确，通过减少套型面积增加供应套数和打击囤地缩减开发周期来增加市场整体供应，以缓和供需矛盾。

　　78家央企退出房地产

　　3月18日，国务院国资委明确提出要求：除 16家以房地产为主业的央企外，还有 78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。

　　点评：

　　市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读，不少专家认为国资委此番表态，是对于民怨的一种回应，显示了政府调控房地产市场的决心，对其他“不务正业”的国有企业将有敲山震虎之效。另一个层面也有利于地价的稳定，不计成本、不计风险拿地的现象出现的概率大大降低，地王对土地价格及周边房价拉动的现象也将大为减少。