青岛繁华地段烂尾楼风波再起 折射城中村改造乱相

　　在中国房地产市场相对火热的背景下,在山东省青岛市崂山区的黄金地段,却有一个占地23亩的烂尾工程―――位于青岛国际啤酒城斜对面的颐惠园一期地产项目。纠结于该项目开发过程中相关利益方旷日持久的博弈和当事方涉嫌私刻假公章骗取政府批文的行为,将目前青岛城中村土地开发过程中的种种乱相折射到了世人面前。

　　繁华地段“大坑”之怪

　　在青岛市,山东头村（现已更名为山东头社区）可谓无人不知。“那是青岛市的黄金地段,却是香港路上惟一没有拆迁的城中村。”经济导报记者在街头随机调查,市民们说法惊人一致。

　　就在山东头村,青岛国际啤酒城斜对面,海尔路与苗岭路交会处,停工多年的颐惠园项目在去年年底突然轰轰烈烈地重启。但至今年3月5日,随着青岛市崂山区城市规划建设局的一纸《责令停止违法行为通知书》,该项目因涉嫌私自违法施工再次停工,让这场“热闹”戛然而止。

　　导报记者3月27日在现场看到,20余亩的工地只是一个“大坑”而已,两个塔吊冷冷清清地矗立在工地上,却不见一个工人,与周边繁华街道上车水马龙的景象形成鲜明的对比,成为这座房地产市场火爆异常的都市里一个极不和谐的符号。

　　“这个大坑在2007年就有了,刚动工两个多月又停工了,听说是没有获得施工许可证的违法项目。”在附近山东高速青岛海湾大桥项目部工作的王小姐告诉导报记者。

　　缘起村委会换届？

　　在山东头村,当导报记者打听颐惠园停工的缘由时,很多村民都颇为避讳,但言语之间大家都把事件与村委会换届联系在了一起。

　　项目相关资料显示,颐惠园项目原本由青岛崇杰集团和山东头村村委会合作开发。根据该公司与山东头村上一届村委会所签合作协议,颐惠园项目由山东头村村委会垫付土地款（原土地作价3500万元,增加容积率又支付6800万元）,崇杰集团在全额归还1.03亿元土地出让款之后,双方按照各50%的比例分红。

　　但2007年换届选举之后,新上任的山东头村村委会主政伊始,就全部停掉了上届村委会对外合作的五六个项目,颐惠园项目随之搁浅,而且一搁就是两年。两年之后,颐惠园之所以得以重新开工,据知情人士透露,至少表面上看,是因为新一届山东头村村委会于2009年9月16日与崇杰集团达成了新的协议,以1.5亿元的价格将其持有的颐惠园50%的权益转让给后者。

　　对于这桩买卖的得失,山东头村村民一直存有争议。

　　山东头村村委会一人士向导报记者表示,“转让的主要原因是,在颐惠园的开发过程中,我们无法有效监控施工成本。就说那个大坑吧,根据崇杰集团的说法,爆破成本就是2000多万元,再加上各种税费,按照原协议我们能得到的分红可能很少,而现在得到的是1.5亿元的税后现金。”

　　但也有村民对此并不认同。“根据前期收益预测报告,这个9万多平方米的商业项目,建成后市场价值17亿元,净利润近10亿元。如果按照上一届村委会所签协议,山东头村预期可得到4.85亿元收益。而新合同所约定的1.5亿元权益转让费,其中包括崇杰集团本来就需要向村委会支付的土地出让款1.03亿元,山东头村新得到的收益不过0.47亿元。也就是说,新一届村委会是以4.85亿元的预期收益换取了0.47亿元的眼前利益。许多地产商都靠囤地发财,新村委会却急着把项目卖掉,真不知打的是什么谱儿？”山东头村一村民向导报记者表示了他的不满。

　　通过对当地村民的采访,导报记者得知,在相当长的一段时间里,大部分村民和个别村委会委员对颐惠园50%权益的转手并不知情,直到2010年2月9日,山东头村村委会在召集村党员132人和居民代表47人开会,“补充”通过转让协议时,这个协议才得以公开。据参加过此次会议的一位当事人透露,因争议太大,当时主持人只问“不同意的请举手”,没有再问“同意的请举手”就草草收场。而此时,离村委会于2009年9年16日与崇杰集团签署新协议已经过去近4个月的时间。

　　“私刻公章”之惑

　　今年2月,青岛市崂山区中韩边防派出所、青岛市崂山区建设规划局等部门收到一封来自青岛高科技工业园山东头房地产开发公司（以下简称“山东头公司”）的举报信。山东头公司在信中称,“有人伪造我公司公章及法人代表签名,冒用我公司名义办理'颐惠园’项目规划许可、施工许可等证件及签署经济合同”,并请求相关部门“撤销已批准的相关许可证件,暂停办理'颐惠园’项目包括施工许可证在内的一切审批手续”。

　　随着政府部门的强力介入,颐惠园项目重新开工遂告流产。

　　那么向政府相关部门递交举报信的山东头公司,与颐惠园项目以及山东头村有着怎样的关联呢？它为什么要向政府相关部门递交这份举报信呢？

　　据了解,颐惠园项目虽是由山东头村村委会和崇杰集团合作开发,但却一直挂靠在山东头公司名下。而山东头公司,原为山东头村集体企业,但其产权已于数年前转让给了青岛美丰置业有限公司。

　　山东头公司有关人士向导报记者表示,虽然新一届村委会上任后签署《颐惠园房地产开发项目转让合同》将山东头公司排除在了合作对象之外,但颐惠园项目挂靠在山东头公司名下开发的基本事实没有改变,而且原来的法律关系仍然存续,项目的所有合法手续均需由山东头公司出面办理。没有山东头公司的参与,颐惠园项目就不可能获得重新开工的合法手续。

　　他还向导报记者透露,颐惠园项目重新开工前的2009年9月,崇杰集团曾要求立即将土地转至其名下,却拒不提供任何合法手续和村委会授权,山东头公司对此予以拒绝,此后再也没有人就开工事宜到公司接洽了。后来,他们发现颐惠园项目竟然办理了除施工手续之外的土地规划、税务等手续,并签署了建筑施工合同甚至大张旗鼓地开工了。就此,山东头公司怀疑可能有人私刻公章,并盗用了该公司的名义到政府部门骗取了相关手续。

　　导报记者采访中发现,本来事先对颐惠园项目重新开工并不知情的山东头公司,竟然与施工方中建六局土木工程有限公司同时收到了来自政府部门带有处罚性质的责令停工通知,这似可旁证山东头公司有关人士所述颐惠园项目挂靠在山东头公司的名下开发和原来的法律关系仍然存续等说法。

　　很显然,颐惠园项目停工,不是因为开发商资金链断裂,亦不是因为地产商蓄意囤地,而是因为两届山东头村村委与开发商的纠结,导致颐惠园上演了轰动岛城的项目勒令停工怪现状。

　　项目停工让崇杰集团陷入进退两难的尴尬境地,更使得“中标”1.2亿元工程的承建商―――中建六局土木工程有限公司在垫资施工中无辜地受到伤害。但故事还没有结束,贯穿颐惠园项目开发过程的村委换届前后合作方的变故、当事方涉嫌私刻公章等“症候”,比较典型地折射出的城中村土地开发过程中的种种乱相,足以引起人们的警觉。