国土部严查房地产违规用地 20%保证金或将再提高

　　国土部严查房产违规用地 开发商拿地门槛翻番

　　国土部前日向媒体公布了"土地19条"，开发商拿地一律按20%缴纳保证金、成交后必须在一个月内缴清一半首付款……专家认为，调控政策是对"国11条"的细化，对抑制地价、房价将起到积极作用。

　　一项针对房地产用地突出问题的检查已经在全国展开。昨日，国土部土地利用司司长廖永林透露，今年3月至7月，将在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。

　　他说，此次检查重点包括，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

　　同时，国土资源部要求，各地对于房地产用地供应和开发利用中的不规范行为，要认真整改；对违法违规用地行为，要依法依纪坚决查处。对瞒案不报、压案不查的，要严肃追究责任。

　　另外，国土部还将督促各地从今年4月1日起，建立房地产用地开竣工申报制度，对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少一年内不得参加土地购置活动。

　　政策解读

　　亮点1缴保证金不低于20%

　　昨日发布会现场，国土部土地利用司司长廖永林，对《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》进行解读。

　　通知中的一大亮点是，企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%.

　　记者了解到，此前全国各地保证金一般是10%，国土部此举将意味着企业竞买土地的门槛翻番。

　　《通知》还要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超一年。

　　《通知》规定，如果逾期不签合同的，将终止供地，不退还定金，已签订合同不缴纳出让款的，必须收回土地。

　　解读

　　专家：有利抑制地王出现

　　此举意味着，如果出现企业违约，缴纳的20%保证金将被没收，对于这一规定的意义，廖永林说，这一翻番可能就是数亿元，对企业也是真金白银。

　　中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说，这一规定将起到对土地出让市场的规范作用，开发商拿地就会更加慎重，尤其是实力稍弱的地产商，"保证金少的时候，有些开发商敢拿了地再退地，但是现在，就要慎重考虑，是不是划算。"

　　他说，这在一定程度上，有利于抑制炒地、囤地行为，以及地王的出现。

　　今年春节前，北京已有过类似处罚。北京国土局收回大龙地产以50.5亿元拿下的"顺义天竺开发区22号地"，2亿元保证金不予退还。

　　亮点2保障房用地占七成

　　《通知》中明确，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%.

　　另外，通知要求要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

　　国土部要求地方国土部门，优先确定保障性住房的用地地块，确保保障性住房的用地计划落实。

　　解读

　　应对金融危机放松要求

　　多部委曾联合出台"90/70"政策，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　但是，这一政策因为"一刀切"在执行中遇到地方阻力。

　　国土部土地利用司司长廖永林说，2009年一些地方为应对金融危机，出台救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了"90/70"等政策要求，中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少。同时，一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给。

　　"现在当务之急是改善供求关系，增加中低价位、中小套型住房的用地供应，同时促进土地节约利用。"廖永林说。

　　中国人民大学公共管理学院副院长严金明分析说，这一政策实际上是在源头上对"90/70"政策的重申，但是执行起来，还要看地方的落实情况，执行力是关键。

　　开发商拿地预交的保证金还可能继续提高。3月11日，国土资源部土地利用司司长廖永林就"国19条"答记者提问时表示，今年开发商拿地保证金会根据调控效果进行调整，即有提高的可能。

　　专项检查重整治囤地炒地

　　"2009年，在土地政策参与房地产市场调控取得显著成效的同时，地产市场也出现了不容忽视的问题。"廖永林说。

　　首先，一些地方为应对金融危机，出台救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了"90/70"等政策要求；其次，一些地方签订土地出让合同内容不规范，合同履行不规范，市场监管难度进一步增大；第三，一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；第四，土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论不能有效监督。

　　"正是针对上述问题，我国出台了'国19条'的通知，加强房地产用地的监管。"廖永林表示，为使19条新政落到实处，3月起在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点将是房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

　　拿地保证金可能提高

　　廖永林向记者透露，土地调控整治是一个不断调整变化的动态过程，如果调控效果不明显，开发商拿地保证金的还可能再提高。

　　"开发商再拿地就要想清楚了，如果不签合同保证金就全部没收。"廖永林表示，此前有关地出让的竞买保证金并不统一，一些地方不得低于出让最低价的10%，而有些地方非常松，甚至只有最低价的3%。

　　"土地出让的竞买保证金统一明确提升至20%，就是为了增加开发商资金支出，以此给过热的土地交易市场'降温'。"他说。 (上海证券报 于祥明)