央企“退房”四大悬念待解 政府调控难度将加大

　　3月18日，国资委宣布不以房地产为主业的78家央企将退出房地产业务。针对社会各界广泛关注的退出时间表问题，国资委日前再次要求这些企业必须在15个工作日内制订退出方案。

　　到底何时能够退出？能否彻底退出？退出能否减少“地王”？退出能否“逼退”高房价？四大悬念成为关注焦点。

　　“必须有具体退出时间”

　　国资委主任李荣融日前表示，78户不以房地产为主业的中央企业，要在15个工作日内制订有序退出的方案。对此，各界仍表示担心，各家企业情况不尽相同，在这么短的时间内能否拿出具体细致的退出方案，方案是否会明确退出时间？

　　近年来，社会对大量央企涉足房地产业务多有质疑。在此次“退出令”发出的同时，“究竟有多少家央企参与房地产业务”的数据浮出水面――国资委管理的120多家央企中，涉足房地产行业的达94家，比例超过七成。

　　看到这组数据，成都市民江毅说：“没想到竟有这么多家央企在从事房地产开发。此次要求‘不务正业’的央企退出，必须要有具体的退出时间，否则就成了一句口号了。希望退出方案中能够有明确的时间表。”

　　根据国资委最新要求，退出方案由央企自己制订。对此，中国房地产协会秘书长顾云昌说：“根据此前公布的非主业央企将在完成阶段性任务后有序退出原则，央企对于已通过竞标获得的土地，仍可以按原计划开发，只是以后不能再拿地。根据房地产开发周期，退出时间可能是一年、两年，也可能更长，会不会出现‘以拖待变’的情况，尚是一个未知数。”

　　截至目前，78家央企中，仅有中远集团一家央企明确了退出时间表。

　　“上市公司退出较复杂”

　　“退出令”发出后，各界仍担心：央企结构庞杂业务繁多，一些央企名义上退出了，而其下属公司却仍在继续从事房地产开发、“变相”入市。

　　国资委的统计数据显示，中央企业三级以上房地产子企业目前达373户。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说：“现在的央企一般都是以企业集团的形式存在，有子公司、孙公司甚至还有曾孙公司。78家央企退出房地产业务容易操作，而其下属的企业以各种形式参与房地产业，就很难察觉和监管了。央企退出不是根本，根本是要加强对央企与房地产开发之间‘资金输送’的监管。”

　　一些业内人士认为，78家央企要彻底退出，至少需要明确以下几点：第一，如何算是“参与”，如果与民营企业合作，央企投资、民企开发，算不算参与？第二，仅仅子公司不能参与吗？还是所有参股公司都不能参与？对于股权结构复杂交叉持股的下属子公司，如何对其有效监管？

　　另外，业内人士还认为，上市公司涉及多家股东与投资者，其房地产资产剥离受到多方面条件限制，所以其退出方案也会比较复杂。

　　南京一位房地产业内人士直言不讳，非房地产央企参与房地产开发的根源是，房地产行业是一个持续多年的暴利行业，如果房地产调控不能切实让市场回归理性，就很难杜绝这些退市的央企再参与到楼市当中。况且现在企业参与经济活动的方式多种多样，这些央企不能直接控股房地产企业，还可以通过参股、投资等多种方式。

　　虚火之源在信贷和财政

　　全国两会刚结束，北京市一天内创下3块“地王”，拿地的是清一色的央企，使“央企制造地王”成为不争的事实。此次不以房地产为主业的央企要退出房地产业务，是否预示着“地王”将会逐渐减少？

　　成都一家房地产公司负责人认为，央企之所以敢于争夺“地王”，最主要原因是其融资成本低，拥有大量的资金和宽松的银行贷款，而目前中国土地供应少，拿到土地就意味着升值赚钱。“一些非主业的央企进入房地产市场，是一种增值冲动，投资理性不足，退出后一定程度上会减少‘地王’黑马的出现。”

　　中原地产分析师马冀则认为：“即使不以房地产为主业的央企不再出手，也照样会有民企接盘。更何况，还有16家房地产央企，这些企业对热门地块也是虎视眈眈。”

　　事实上，2009年也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。当年，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体就以255亿元的天价，击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新地王”。

　　“央企也好，民企也罢，都可能成为‘地王’的制造者。”四川大学经济学院教授吴丰表示，“地王”产生的根源不在于买家是谁，而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，土地市场的虚火仍将旺盛。

　　房价走势尚难预料

　　78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，市场最关注的是能否“逼退”高涨的房价。央企退出，会在多大程度上改变房价走势？

　　南京南洋地产总经理钟沛说，78家央企退出房地产业务，对于地方房地产市场的影响究竟有多大，仍需观察。

　　据统计，2008年，78家不以房地产为主业的中央企业下属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60％，但销售收入仅占到15％，利润只占7％。

　　“很显然，从上述数据可以判断，近几年房价高涨，应该不是主要由这78家央企制造的。”钟沛认为。

　　“78家央企退出房地产领域，只不过减少了市场竞争者。相反，央企房地产资源整合之后，16家以房地产为主业的央企将更加强大，其在土地转让市场中的地位可能还会更加强势，使政府宏观调控的难度更大。”四川省社科院经济所副研究员田炎说。落实房地产政策最终还是要看政府与房地产企业博弈的结果，当前最重要的措施在于政府兴建政策保障房的力度。