上海土地新政迷雾：开发商一月内交清拍地全款

楼市调控高压不断，上海将从土地市场源头出重拳。

　　《华夏时报》记者获悉，上海市有关部门近日正在酝酿新的土地出让规定，该规定将进一步缩短开发商缴纳土地出让金的付款期限，提高“监管级别”。按照新的规定，开发商必须在拍地后30天内交清所有款项。

　　“该举措出台后，‘地王’就没那么容易产生了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，土地出让款30日付清不但会对平抑土地价格有一定作用，也意味着开发商囤地的成本将大大增加。

　　不过，记者在进一步采访中了解到，土地新政的出台因涉及背后利益博弈，过程会相当曲折。

　　有消息人士透露，政府部门内部对是否出台该政策还没有达成一致意见。另有开发商指出，沪土地新政是为平抑土地价格，但对于制造本轮地王的央企能否起到作用，也是个问题。

　　土地出让“杀招”

　　上海一项正在酝酿的土地新政策，将使开发商在上海炒地、囤地的成本大大增加。

　　3月24日上海传出消息，上海市政府正在酝酿进一步缩短土地付款期限的政策，如果这项政策出台，那么在上海的开发商必须在获得土地的30天内将土地出让款全部付清。

　　根据新华社报道的上海土地新措施，开发商在土地合同签订后10天内需支付20%的土地出让金，在30天内全额付清全部土地款。同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。

　　“3月10日国土部出台有关加强房地产用地供应和监管的34号文以后，就开始讨论实施的细则了。但现在具体讨论到哪一步，我就不是很清楚了。”上海国土规划局人士告诉本报记者，该政策已如箭在弦。

　　“这项新规定意味着，开发商必须在拿地前就得准备土地挂牌起价的40%的钱。而且，土地融资周期的缩短，使开发商‘炒地’的空间几乎被完全压缩掉。”五合智库总经理邹毅在接受记者采访时指出，以前开发商可以在拍得土地后，在市场上进行土地融资，然后再将土地抵押给银行做开发贷款。

　　“不但要抑制投资客囤房，也要抑制开发商囤地。开发商囤地获得的利润，要比投资客囤房大得多。”华东师范大学房地产研究中心主任华伟向记者表示，上海土地新政意味着开发商在拿地时必须得用“真金白银”。

　　对于上海可能会出台的“土地新政”，同策房产研究部经理夏宇认为，此举意在平抑过高的土地价格，让“疯狂”的土地市场降降温。

　　据中国指数研究院统计，今年1-2月份，上海土地成交金额达到494.56亿元；2月份上海265亿元的土地成交金额，更是创下了历史上单月土地成交最高的纪录。

　　“现在购房者对不断上涨的房价已经有一种恐慌心理，担心一旦买晚了就再买不起。这与现在不断拍高的土地价格有很大关系，因为如果土地价格拍得比周边在售楼盘的价格都高，那房价肯定是要涨的。如果土地价格涨幅减小，甚至下跌，也会影响到大家对商品房的价格预期，从而达到平抑房价的目的。”夏宇指出，这次上海的土地新政策就是从抑制土地价格快速上涨这个根子上着手，可谓切中要害。

　　背后博弈激烈

　　不过，这项严厉的政策能否出台，势必还会经过一番博弈。

　　一位上海市决策咨询专家向记者透露，目前上海发改委和国土规划部门对这个方案的争议仍然比较大。

　　“30天付清土地款这一条恐怕不一定能通过，这个数字有可能会延长。如果30天付清土地款，开发商拿地的行为要大受限制，似乎也过于严厉了，再说执行起来恐怕也有难度。要知道今年地方政府执行中央4万亿的投资计划还需要大量资金，但地方政府融资仍然是个不小的问题，应该说土地出让金对于政府财政收入的贡献是很大的。”这位政府决策咨询专家说。

　　就此问题，全国政协委员、上海社会科学院城市研究中心主任张泓铭也向记者表示：“30天对于付清土地款的确太短，是否会出台这样的政策我也不清楚。”易居房地产研究院院长张永岳也表示：“还没听说要出台。”

　　上海久银投资市场部经理赵豫川认为，拿地开发商减少后，不但土地出让的价格会受到影响，而且出让幅数也会降低。这样，政府通过卖地的收入也减少了。

　　“土地价格的走势就是商品房市场的预期。如果土地市场萎缩，商品房市场也可能会相应下降。”尹伯成认为，正是出于土地收入可能会减少的忧虑，使得政府部门对该政策的出台没有达成一致意见。

　　上海望源房地产公司董事长季宝红在接受记者采访时表示，这项新政肯定会把很多中小开发商挡在土地市场外面，但是对央企有没有作用，要看是否有更具体的措施。

　　“本来上海的土地价格已经很高了，中、小开发商的拿地门槛进一步提高后拿地的机会更小了。央企除了有银行支持，还可以通过发企业债、股市增发等融资渠道获得资金，对其影响相对较小。”季宝红表示，而今年1月以来在上海等一线城市疯狂拿地的正是央企，上海正在酝酿的土地新政能否制约住央企，也是一个问题。

　　中原地产分析师表示，虽然国土部展开了严查土地的风暴，但房地产开发中的闲置地、囤地、炒地问题依然十分严重。上海该举，也许是为了“做个表率”。

　　国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩，目前被惩治闲置土地仅为“冰山一角”。

　　“温和的方式无法解决当前土地市场长期积累的病症。在全国开展土地风暴的背景下，上海才酝酿出台了这项政策。”华伟认为。