中部地产高端突围 未来，我家住在“东三环”

　　伴随新城区的拓展、特别是全运会带动，济南城市的各项功能、配套在逐渐地东移：行政功能在东移，教育、医疗机构在东移，体育休闲设施在东移，商务商业配套在东移，一场基于东城崛起流行起来的“移巢”运动，也使得人口悄然东进……济南“东三环”已经初现雏形。恒生・伴山

　　城市功能东移

　　济南各项行政功能正在逐步东移，据了解，山东省国资委、济南公路主枢纽交通信息管理调度中心、山东省高级人民法院、山东省档案馆、山东省博物馆新馆等政务机构将逐步落户在东部；在济南东部奥体文博片区，山东省立医院东院区的施工如火如荼，周边还有山东省妇产医院、武警医院等多家医疗机构。东部新城的文化教育资源更为充沛，山师附小、山师附中、甸柳一小、燕山小学、高新区实验小学、济南外国语学校等十余所中小学，以及山东建筑大学、山东青年管理干部学院、山东体育学院等，构成了未来东部新城丰富的教育资源；同时，以奥体为中心的东部正在成为省城人休闲健身最集中的区域。

　　市民不难发现，从二环东路往东，开发新建的小区比比皆是，经十东路、旅游路、工业北路周边几乎集中省城一半以上的商品房开发量。保利花园、中铁会展国际、中海紫御东郡、中齐未来成、海信慧园、中润世纪城、名士豪庭、鑫苑国际城市花园火炬东第、恒大名都等大型的小区，星罗棋布，使得东部人口骤然剧增。东部的人气日渐兴旺，商业商务配套也随之逐渐地完善起来。

　　人口聚集效应明显城市“东三环”正在形成

　　目前，“东荷西柳”、龙奥大厦等项目的建成使用，加上省立医院东院区、省高院审判楼、鲁商国奥城、省博物馆和档案馆新馆等项目相继建成，为东部百万居民带来利好。东绕城高速周边项目林立，将吸引大量人口入驻，济南“东三环”的雏形已经初显。从邢村立交桥上空俯瞰，放眼周边，已形成了一个“东三环”雏形，济南市作为省会城市，人口聚集效应正逐渐显现。

　　品牌地产共聚城市发展新片区

　　在奥体中心和唐冶片区的周边，不少地产大鳄在周边安营扎寨，保利、恒大、中海、南益、海尔绿城、济南火炬等地产大鳄的到来使东部成为最有活力的区域。一线知名开发商进入济南，不但带来成熟的产品，也加大了对济南的投资，带动济南的房地产发展向一线城市水平奔去。奥体片区和唐冶片区的崛起势必带动周边区域经济发展，辐射东部乃至整个济南。随着大盘的不断开发，不断入驻，人群不断聚集，所有的配套问题都将迎刃而解。早有业内专家分析过东城和老城区的比较优势。相较于一个逐步迈入老龄化的老城，东城的最大优势就是潜力和希望，更适合新生力量的居住和生存。路公绕城高速火炬东第恒大名都

　　青竹园

　　项目

　　□楼市记者 陈晓翠

　　全运会的召开让置业东部一度成为一种趋势与潮流，如今西客站建设、小清河改造又把置业西、北的热情提升到一个新的高度。“地王”不断易主，住宅开发投资炙手可热，较于东、西、北部相对“低调”的中部地产，在新格局下又是怎样一番境遇？

　　“地王”屡屡破纪录

　　似乎是一夜之间，“地王”一词在省城楼市出现的频率越来越高。自去年年中至今，“地王”更替速度惊人，频频刷新：先是祥泰实业以1.31亿元成为“东部地王”，接着中石化以8600万元的天价成为“济西地王”，鑫苑国际以11.36亿元创造“北部地王”，今年年初，北大资源以2.25亿元高价拿下总面积为37.35亩的山师北院两地块，北部新地王诞生。

　　至于中部，深圳华强集团以6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，一跃成为“济南地王”，折合单价每亩 1460万元的高价引起了业内人士的高度关注。除此之外，目前正在建设的泉城路恒隆广场项目也备受瞩目。据了解，该项目计划投资约25亿元，将建设成一座楼高六层，面积约为15万平方米的购物中心，并将项目命名为“济南恒隆广场”。同时，上海世贸集团也已与历下区政府签订意向协议，将投资40亿元把解放阁区域打造成济南乃至山东金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区。这些大鳄的一举进入，让表面“低调”的中部地产也鲜活起来。

　　附加值不断提升

　　中心区拥有一个城市的核心钻石地段，因为其地段价值，很多大型开发商看中了中心区，有意在该区域拿地。

　　“中部区域的项目开发多是伴随着政府行为进行的，有行政导向而带来发展机遇。”文华园的丁巍这样说道。他表示，中部区域多为政府旧城改造项目，是经过梳理有规划进行的，其地块较小，回迁成本高，所以稀缺价值凸显。相对应在产品上，丁巍表示未来市中心住宅产品将在“精装修”和“智能化”方向上发展，建立与价格相匹配的产品价值。

　　除住宅外，济南市中心的商业氛围日渐浓厚。以泉城广场商圈为例，恒隆广场的建设、解放阁片区的改造对于市中心的商业格局造成了很大的影响，多形态的商业地产项目出现。“今年是济南商业格局变化很大的一年，高端百货的进入打破了老城以往的商业形态，全国连锁商业运营商的进入使得日后竞争更加激烈，产品品质与服务功能也得以提升。文化东路与文化西路的商业街区改造也会对未来商业格局有很大的影响。”丁巍告诉记者。

　　世联资深策划师戴伟先生表示，“多城市中心的形成更能凸显老城中心价值，不管是东拓还是西进，对于中部发展都是非常大的利好。因济南中部土地供应量少，稀缺性使其会朝着精品化方向发展，豪宅化趋势日益显现。”他还说到，政府对于中心区域批地严格，所以迫使开发商朝着城市综合体方向发展，综合体的形成对于提升中心价值又有积极作用，随着城市发展，老城区会达到自己的“价值巅峰”。

　　对于济南中部，政府决策层提出加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等周边产业。该政策的提出使得济南中部地产价值更加凸显。

　　“区域位置优越的城市综合体项目将在未来主导济南商业地产市场，成为刺激消费、带动投资的引擎。”业内一位专家这样说道。