济南北部房价有点“虚火”

　　因为一个新地王的产生，因为一个不寻常的1亿元“秒杀”，济南北部再次吸引了我们的视线 。近日 ，北大资源用“当即立断”的手法，用2.25亿元的高价拿下了山师北院地块 ，本周新闻“奥斯卡”金奖颁给了这位周身散发着学院气息的开发企业。此事件无疑是打破济南北部房地产市场平静湖面的一粒石子，让我们重新审视济南的北部区域。

　　□记者 王艳丽

　　北部地块缘何成“香饽饽”

　　济南的房地产市场发展不均衡，东南部发展快，西部次之，北部最慢。虽然二环东路与北园高架已经贯通，但是驱车走一圈，不难发现其中差距。东南部发展快除自然环境优越、经济较发达以外，最重要的因素是全运会的带动；西部在全运会之后，搭上了西客站的概念。北部之所以最慢，究其原因是小清河治理的速度不尽人意，而且目前没有形成热点。

　　虽然济南目前的土地并不是十分紧张，但真正的好地块已经少之又少。东部虽然是开发商的理想之所，但是待开发的地块都已经过了邢村立交，遥指到唐冶新区，距城市较近的地块已经如同天上明月，可望不可求了。

　　南部受政府“南控”的规划要求，已经没有地块。西部由于西客站的带动，价格已经提高。对于四面开花的济南房地产市场，北部区域是唯一未被开垦的“处女地”，性价比也是最高的。再加上小清河治理改造带来的巨大商机，精明的开发商怎么可能忽略。从去年年底开始，一些开发企业就将目光瞄向了北部板块。同时，对于一些进军济南较晚的房企来说，相对宽松的北部地块也是无奈之举。再加上，北部区域“ 招商引资”的迫切性，优惠措施的丰富，交易双方“一拍即合”，让北部地块成为这些房企的不二选择。

　　2009年10月29日，鑫苑以11.36亿元拍下历山路与小清河交汇处占有三百余亩的地块。今年3月8日，北大资源将山师北院拿下，制造了济南轰动房地产市场的一大新闻。

　　成熟的房企入驻北部板块，从长远来看，肯定将大幅提高北部区域的生活品质。然而，这些房企也带来了房价的大幅攀升。

　　西北部房价偏离地域价值

　　据称，山师北院地块总面积不足38亩，而按照成交价格推算，平均每亩近593万元，其居住部分楼面地价已突破4000元/平方米。有消息称，如果按照这个价格来算，建成后每平方米成本价格近万元。不管北大资源是如何不假思索地拿下这块地，但赔本的买卖北大资源是肯定不会做的。那么，山师北院地块上的住宅价格会不会到“ 天花板”上呢？面粉已经这么贵，面包能贱卖吗？答案似乎有些肯定。

　　去年下半年，济南房价过快上涨。2008年12月份济南市区在售商品房均价为6238元，一年后，到了 2009年12月份均价涨为8481元，同比增长35.9%，是全国70个大中城市房屋销售价格同期涨幅7.8%的 4.6倍。在搜房网的一项调查中，济南荣登房价最该降的城市“榜眼”。

　　那么，济南北部的房价是不是也像北部的发展一样，较落后于其他区域呢？据了解，目前，位于济南西北部的泉城花园的均价为6900元，较2009年1月5300元的均价，足足上涨了1600元/平方米。重汽・彩世界2009年1月才卖4800元/平方米左右，现在在济南市房地产网二手房交易的挂牌价已达到近6000元/平方米，涨幅高达25%。

　　相对目前北部的环境资源，有购房者认为，房价已经超前。在本报组织的北部看楼车活动中，时常听到有人感叹北部的房价太贵，虽说北部的房价还略低于东南部，但是这足以说明北部的房价超出购房者的预期。

　　后期销售不容乐观

　　济南东西狭长，南北较短。相对于东部与南部，北部区域的地块离城市较近，与城市中心接壤，生活便利，即使区域配套不甚完善，但也可以借势城市中心生活配套，此为优势。但济南南高北低的地势，年年考验着城市的排水系统，虽然政府这些年一直大力推进改造排水系统，但对于这个庞大的工程来说，多数工作也只是治表不治根。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受媒体采访时说，济南市民人均收入在全国各城市排名在40至41位，但济南的房价在全国排20至21位，收入与房价比在全国排10至11位。如 果排除省会城市因素，收入房价比极可能在前10名以内，济南的人均收入属于二线城市，但房价已到一线城市水平，收入与房价不对等，这说明近年来济南房价上涨过快，价格明显偏高。相对于东南部，北部经济稍逊已是不争的事实，如果房价过高，大大超过购房者的购买能力，市场必还之以“颜色”。房价过高对于开发企业来说，最直接的是销售困难，从而带来资金紧张，给企业带来困难。

　　今年温总理在做政府报告时指出，坚决遏制房价过快上涨势头，继续大规模实施保障性安居工程，促进房地产市场平稳健康发展。济南北部区域的各方面条件似乎更适宜立足民生。