十问“二套房”公积金贷款

　　3月1日开始, 北京二套房公积金贷款首付比例提高至不低于4成。对于如何界定公积金贷款所购为二套房，北京住房公积金管理中心2日也公布了审核细则。

　　从此，公积金将和商业银行联网，可以检查出贷款申请人是否存在“二套房”的情况，执行新规后，无论是曾有过商业贷款（含已还清状态和未还清状态）还是公积金贷款的客户，再次申请公积金贷款时，都将按照“二套房”住房公积金贷款标准，最低首付款比例调整为40%，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款的60%。

　　而此前，北京市公积金与商业银行并未联网，同时规定，购房人还清贷款后，申请公积金贷款可按“一套房”标准执行。

　　由于对新规定并不熟悉，购房人对于如何界定“二套房”仍存很多疑问，本报记者就各种问题分别咨询了北京市公积金管理中心热线和“伟嘉安捷”专业顾问。

　　据了解，如果借款申请人存在还未还清的商贷，并处于“逾期”状态，在办理公积金贷款相关手续时，是不能通过公积金贷款审核的。待借款申请人的商业贷款还款状态恢复为“正常”后，方可通过审核并办理后续手续。

　　而对于之前使用过公积金贷款购房的申请人，再次申请公积金贷款时都将视为二套房。此次新规定中没有明确上一次贷款是已还清或未还清状态。但是，如果上一次的公积金贷款还未还清，是不可以再次申请公积金贷款的。

　　令不少财力有限的刚需族“不平”的是，如果购房人之前是全款付清购房，此次并没有列入界定标准。

　　■ 热点问答

　　有贷款记录属“二套”

　　●问题1、刘女士：我在结婚前，用自己的公积金买了一套小户型住宅，现在已经全部还清。去年结婚后，觉得房子不够用，打算再买一套房，不知道这样的情况下，用公积金和商贷是否都算二套房，如果是公积金+商贷的组合贷又是怎么算？

　　解答：按照新的规定，像刘女士这种情况，因为过去有过贷款纪录，所以现在无论是想使用公积金、商业贷款还是组合贷再次购房时，都是会被算作二套房的。　

　　●问题2、那先生：几年前我买了一套房，当时公积金账户里钱比较少，就申请了商业贷款。这些年我的公积金账户一直没有使用，现在想申请公积金贷款再购买一套房，这是否算二套房？

　　解答：按照新的规定，如果之前用商业贷款购买过一套住房，按照目前公积金的新政来看，也是会被算作二套房。同时，那先生的商业贷款必须处于正常还款状态，否则就不可以通过公积金贷款审核，办不下来公积金贷款。　

　　●问题3、胡女士：去年夏天，我在秦皇岛买了一套小户型住宅，用的是北京的公积金贷款。现在，我想在烟台再申请商业贷款买一套房，是否算二套房？

　　解答：由于去年4月份北京和秦皇岛开通了公积金异地贷款，所以在北京和秦皇岛任一地缴存公积金满足贷款条件后，可以在另一地申请公积金贷款。如果之前有过贷款购房纪录，不管是在外地还是烟台，不论是使用商业贷款还是公积金贷款，在烟台再购房的话都会被算作二套房。　

　　●问题4、高先生：我过去的房子是申请商业贷款购买的，现在那套房子已经出售了，我想再买一套自住，是否也算二套房？

　　解答：由于有过贷款行为，目前对于结清已出售的房产，不论首套住房使用商业贷款还是公积金贷款，都会被算作二套房。

　　已取消“改善型”购房优惠

　　●问题5、陈女士：在目前认定的标准中，我家的人均面积低于北京平均水平，是否可以执行第一套房的标准进行公积金和商贷？我的户口不在北京，但是是在北京买的房，这样如何认定人均面积？

　　解答：目前，各家商业银行对二套房贷的执行已取消改善型购房人群的优惠，执行统一标准―――购买二套住房贷款首付40%，利率上浮1.1倍。

　　如果之前在外地有过贷款买房纪录，在北京再次贷款购房时也是会被算作二套房的。

　　全款买过房贷款算“首套”

　　●问题6、赵先生：前些年，我们单位分了一套小房子，比较便宜，房款全部交给单位了。现在，这套房子已经不够用了，我想用公积金、商贷或组合贷再买一套房，是否算二套房？

　　解答：这种情况下，因为单位分的房子不涉及银行贷款，所以央行征信系统没有借款人的征信纪录。那么，再次购房时无论使用公积金、商业贷款还是组合贷款，都是不会被算作二套房的，仍可享受首套房的优惠政策。

　　●问题7、辛女士：我和先生的公积金账户里的钱比较少，可否夫妻两人的公积金合用买一套房？如果可以，我们之前全款买过房，是否算二套房？

　　解答：这种情况可以使用夫妻双方的公积金来共同购房，但两人申请的可贷款额度不得高于北京公积金目前80万的最高额度。如果之前是全款购房，央行征信系统里没有夫妻双方的贷款纪录，则第二套房贷款购买的话是不会被算作二套房的。

　　二套房界定以“家庭”为单位

　　●问题8、刘女士：我们的房子是一套小两居，使用商业贷款购买。去年，我儿子上了大学，已经超过18岁了，我们考虑再买一套大一些的住房，如果以他的名义购买，是否就不算二套房？

　　解答：如果是家庭成员中夫妻双方中一人名下有过贷款购房纪录，即使再以成年子女的名义购房的话，也会被算作二套房的，因为目前二套房的界定是以家庭为单位的。

　　贷款纪录以央行征信为准

　　●问题9、宁女士：我们夫妻俩都是外地人。现在这套房是以我的名义贷款购买的，我的户口本也还没改为已婚。听说民政系统和房产交易系统未关联，如果我爱人再贷款，公积金和商贷是否算二套房？

　　解答：这主要是以央行征信系统的纪录为准。如果婚前任何一方有过贷款购房纪录，婚后再次购房的话，只要能在央行征信系统中查到贷款纪录，都是会被算作二套房的。

　　●问题10、张先生：最近听说我同事打算为了购买二套房而离婚，这样假离婚的夫妻分别贷款购房，是否算二套房？

　　解答：这个主要以央行的征信纪录以准。如果离婚前以女方名义购房，那么离婚后男方购房是不会被算作二套房的，女方再购房时则会被算作二套房；如果离婚前是以男方名义购房，那么离婚后女方再购房是不会被算作二套房的，男方再购房时则会被算作二套房。

　　以上解答来自北京市公积金管理中心咨询热线和伟嘉安捷

　　专题采写/本报记者 李宛霖