十大标杆房企市场占有率超过10% 领头羊之争剑拔弩张

　　经过2009年楼市高温的历练，中国房地产业的集中度再次提高，十大标杆房企的市场占有率超过了10%，绿城、保利、中海等与领头羊万科之间的差距也越来越小。

　　专家指出，房企分化整合大趋势不可避免，未来将出现几大巨头垄断的局面。万科董事长王石日前发表观点：“未来五年，全球前十位的开发商都将来自中国。”

　　“前垄断时代”

　　中原地产对万科、中海、保利、绿城、富力、雅居乐、金地、复地、华润、招商这十大标杆房企进行监测，发现仅在去年上半年这十家房企的市场占有率便达到10.54%，其中，万科最高，为2.19%，中海、保利以1.65%、1.50%紧随其后。

　　值得注意的是，10.54%的市场占有率已经远远高出2008年的7.92%、2007年的6.07%和2006年的4.76%，增幅十分明显。

　　中原地产研究中心报告表示，纵观从2006-2009年上半年，各房企销售金额及市场占有率，短短四年间市场大起大落，但是标杆房企已经具有了品牌、资源、规模等各方面优势地位，在竞争中与其它中小竞争对手间差距正在不断加大。

　　统计显示，截至去年11月底，十大标杆房企共计获得各类融资2344亿元，其中包含新增授信额度1222亿元，如以授信额中约一半可于年内落实计算，预计全年各类融资资金共计可达2000亿元，比2008年增加169%。全年外来资金规模（融资额）相当于经营性收入（销售额）的79%。

　　其中，各类融资中，传统类的贷款形式（银行贷款+授信额度）依然占有最大份额，而股权融资占比次高，“万保招金”、绿城、中海纷纷从增发中直接获益。

　　中原地产分析师指出：“过去两年国内房地产行业大起大落，行业发展与外部融资密切相关。随着市场份额不断增加，标杆房企通过定价权引导市场（包括一二手）走向。

　　领头羊之争

　　房地产行业老大之争，在去年表现尤为厉害。而在以往几年，这种争端是并不存在的。

　　业内人士介绍：“也就早些年顺驰孙宏斌曾公开要赶超万科，成为行业第一。其他开发商当时并没有这种胆量和底气。”但如今，时过境迁，挑战者已经登场。

　　万科此前或许从来没有如此深刻感觉到，老大的地位已经受到了其他开发商的步步紧逼。在万科身后，现在已经站着绿城、保利、中海，而每位均虎视眈眈。

　　最终万科以634亿元业绩保持了第一位置，绿城和保利销售业绩分别锁定了513亿元（加上协议金额的总和为531.5亿元）和430亿元。从数据来看，房企巨头之间差距已经越来越小。

　　上市新贵恒大率先发难万科，依然令人记忆犹新。有统计数据显示，去年第三季度，中国房地产企业销售面积、三季度末中国房地产企业土地储备、在建工程面积、甚至第三季度中国房地产企业销售面积、销售金额，恒大都已经跃居第一。

　　紧接着，绿城又以黑马的姿态半路高调杀出。数据显示，仅用一年时间，绿城销售金额由2008年的152亿元跃升至2009年的531亿元。绿城董事长宋卫平曾公开表示：“绿城三年销售破千亿元，超过万科。”

　　保利是万科另一个强有力的竞争对手。保利地产销售金额由2008年的205亿元跃升至2009年的430亿元。截至去年11月份，保利已为新增土地储备支付地价款近400亿元，完成土地扩张超千万平方米，在北京、广州、南京等城市制造多个地王。

　　对于其他巨头的“逼宫”，万科的官方回应是：“要追我们也没那么容易。”万科总裁郁亮表示，规模增长是房地产行业在上半场较量，而这个较量早已在2007年结束，今后万科将更加关注质量效益的增长，即提高股东回报，保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。

　　大并购开局

　　今年开年，一股房企并购整合大潮不期而至。

　　1月19日，上海实业控股有限公司以总代价约27.46亿港元购入中新地产45%股权，成为后者第一大股东。由此，上实控股将在现有420万平方米土地储备基础上，增加2.7倍至1580平方米，成为内地土地储备前20位之内的开发商。

　　一天之后，一笔更大的房企并购案落地。凯德置地（中国）投资有限公司与东方海外（国际）有限公司签署协议，以22亿美元（约合150亿元人民币）收购后者全资子公司100%股权。这一并购案也创造了近几年国内房地产企业并购的最大金额。凯德置地获得东方海外名下7个内地房地产项目“资产包”。

　　10天之后，中粮置业拟以13.5亿元收购新梅太古城一期房地产项目。

　　此外，去年12月底，嘉凯城收购南京恒祥置业70%股权，涉及超过9000亩土地的开发，成为去年年末最后一笔大交易。

　　上海斯盖高级调研经理张宏伟指出，市场过冷过热都容易出现并购。低迷时期并购主要是经营不善开发商被收购。而2010年初出现并购潮，更侧重于公司之间战略、市场优势互补，一定程度上应该叫“竞合”，而不是完全并购。

　　张宏伟强调，房企由“竞争”转为“竞合”，对房地产企业发展扩张之路有新启示。未来房企通过收购、参股、控股等或者强强联合方式进入房地产市场，尤其是外地房企通过与本地房企合作进入一个新房地产市场、领域将成为房企扩张新方式，这样不同房企之间可以优势互补，在项目合作中发展共赢。

　　张宏伟认为，标杆房企市场占有率达到11%，反映房地产市场逐渐走向成熟一面。“房企分化整合大趋势不可避免，未来将出现几大巨头垄断的局面。”