避免购房定金被偷“吃” 先确认能否贷款

　　购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。但是对于要办理按揭贷款的购房者，一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就有风险了。

　　-案例一：

　　林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但最终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。

　　-案例二：

　　王小姐做小生意，月收入3000元，她看中了一套出价为50万元的二手房，计划按揭贷款买房。由于没有工作单位，王小姐担心贷款申请能不能批下来，但中介人员表示可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，后双方签了买卖合同，付了首付款。然而最后中介却告诉王小姐，银行审批不过关，一时无处筹钱的王小姐要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。

　　-银行不予放贷的原因有哪些

　　银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种：个人原因、开发商原因以及政策风险等。

　　第一种：个人原因。主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。

　　第二种：开发商原因。一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题，或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。

　　第三种：政策原因。所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。

　　-律师分析

　　在一家律师事务所任职的陈楠介绍，一手房的认购合同和买卖合同都属于制式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。

　　二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。

　　陈律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据。

　　-律师提醒

　　其实购房者无论是签订认购合同还是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，难免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分的调查取证并认真研究合同和法律规定，最好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。王文