房子已成为最硬的“硬通货” 升值保值

　　通货是流通货币的简称,通货有软通货和硬通货,现时的人民币(RMB)就是软通货,以前的金元、银元、铜钱乃至最原始的贝壳就是硬通货。

　　通货的绝对价值是单位通货所代表的社会资产,即一元人民币代表了同价值的社会资产。体现通货的相对价值主要有两种形式:一种是单位通货与其它国家货币的比值(外汇汇率),人民币升值就是相对于美元为主的外国货币的升值,也可以理解为人民币没有升值,而是美元相对于人民币贬值；一种是软通货与“硬通货”的比值,例如,纸币与金银币的比值。严格来说,国内现在没有统一公认的“硬通货”,近二十年来,金银等贵金属本身的价值(价格)波动太大,已经失去其做为标准“硬通货”的地位,而那些可流通的纪念金币和一些金属硬币都只是人民币软通货的一种补充。因此,国内人民币的相对价值便由各种“价格指数”来表示,主要有消费者价格指数(CPI)、工业品价格指数、商品零售价格指数、房地产价格指数等等。换句话说,国内的居民消费品、工业品、零售商品、房地产这些实物正在不同层面充当“硬通货”的角色。

　　当软通货和硬通货价值比相对稳定时,上述各种“硬通货”的价格指数也保持相对平稳；当软通货(人民币)升值时,上述各种“硬通货”的价格指数下降,反之则上升。当软通货的价值普遍低于硬通货时(例如,物价指数上涨3%,而存款利息率只有2%),人们出于对手里持有的软通货贬值的担心,自然就要寻找一种价值最大化的硬通货,把软通货换成这一种硬通货。

　　价值最大化、有最大保值和升值潜力的物品就是最“硬”的硬通货。当前能充当这种“硬通货”的物品主要有:古董、字画、房地产。三者中最最硬的非房地产莫属!理由如下:

　　一、房地产属于自然资源型物品,土地是不可再生的自然资源。以前的金和银等贵金属能充当最硬的硬通货,最主要原因就是它们是一种稀有的自然资源。美国电影《未来水世界》中,当整个世界被水淹没时,泥土成为最稀有的自然资源,它就充当货币的重要角色,成为各种交换的“媒介”。古董和字画是人造物品,虽然也会稀缺,但它们不是自然资源型物品,不够格充当最硬的通货。

　　二、房地产具有普适性使用价值,能满足人们最基本的居住需要和身份体现。因此,房地产的市场需求有长期性、广泛性、规模性的特点,房地产的保值和升值更有基础。古董和字画不是人们普遍的基本需要,保值升值的基础不够广泛。

　　三、房地产已经成为中国城市化和现代化进程的一个必不可少的重要组成部分,房地产的价值在中国的社会资产中所占的比例将越来越大,房地产做为硬通货的地位将越来越突出。

　　四、中国的CPI的统计内容中只有房产租金而没有反映房产的市场价格,因此,存在着房产价格与CPI相背离的情况,如果加上房产价格的变化,实际CPI的涨幅要高很多。

　　(许学锋 作者系知名战略规划与房地产投资专家)