经适房“共有产权”前瞻：制度创新 按比例交易受益

　　共有产权”有利于解决地方政府的动力和激励问题，有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性

　　在《住房保障法》的起草中，经济适用房“共有产权”的提法备受关注。“共有产权”，能否确保经济适用房配售和退出的公平公正？能否加快屡屡滞后的经济适用房建设步伐？能否为经济适用房建设催生更多制度创新？连日来引起各方热议。

　　惠及真正需要保障的人

　　在《物权法》中，共有产权是指：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　长期研究经济适用房制度的南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙认为，在“共有产权”制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房可在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配收益，体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

　　近年来，一些地方的经济适用房发挥了住房保障的积极作用，但也暴露出诸多问题。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临居住困难，一方面却是本该用于住房保障的经济适用房成为投资投机客名下的不动产，一旦转手便获利丰厚。住房保障制度的制定和实施之间存在巨大偏差，一个重要的原因是：一旦申购成功，经济适用房往往成为个人实际上的“恒产”，且经济适用房的配售和退出都缺乏合理的机制，导致问题从生。

　　《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，此次立法的一大亮点是：通过共有产权来压缩牟利者的利润空间，惠及真正需要保障的人。

　　经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经济适用房的产权，经济适用房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经济适用房的现象。”

　　上海于去年11月启动的首批经济适用房申购中，虽没有明确使用“共有产权”之名，但已经在“行其实”。

　　这首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区，其每平方米销售基准价在4800～5200元之间，相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。但享受低价的购房者获得的是“有限产权”：三处房源取得房地产权证5年后，购房家庭转让经济适用住房的，转让的总价款将由个人和政府“三七开”：个人拿70%，其余30%上缴政府。

　　上海经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预(出)售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。

　　上海市房管局住房保障处处长李东说，上海经济适用房制度的核心内容之一就是“共有产权”，对个人来说，“有限产权”的住房将使投资获利的空间大为减少。

　　“形成一个资金上的循环”

　　一个不容回避的事实是：多年来一些地方政府对经济适用房并不热衷，经济适用房的建设屡屡滞后。供地方面，现有的权威数据显示，去年1至11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。投资方面，全国人大财政经济委员会的调研报告显示，截至2009年8月底，当年全国保障性住房建设完成率只有23.6%。2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，“但落实困难”。本刊记者调查发现，虽然近年来先后规定一定比例的土地出让金、闲置公积金等均需用于保障性住房建设，但由于执行、“盘子大小”等因素，承担经济适用房建设“大头”的地方政府普遍“叫穷”。

　　另有一些地方政府建设的经济适用房，“经济”却不“适用”。在“土地财政”之下，地方政府用于经济适用房建设的往往是低价格、较偏远的土地，大多远离主城区，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会也少。而经济适用房的“目标家庭”本就普遍面临收入低、就业难、就学难、就医难等问题。这样的经济适用房自然不适合中低收入家庭的居住需求。

　　有关专家认为，之所以出现上述问题，是因为没有解决地方政府的动力和激励问题。陆玉龙说，由于政府以往用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

　　从专家的分析看，在“共有产权”制度之下，政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利，并分享经济适用房的升值收益。

　　“共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。一些地方已关注到这一点。李东介绍，如申购的经济适用房5年后用于转让并有获利，政府同样有权利获得约定比例的增值收益，政府获得这部分转让收益后，将投入后续的住房保障工作，“形成一个资金上的循环”。

　　“交易时间越早越好，次数越多越好”

　　“共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如，在权责进一步明确之后，起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责，也就是说，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。王洪亮说，其中的具体要求包括，政府要落实土地、建设和预算等规划；在政府工作报告上单独列出，以形成压力；在理论上要划定比例；还要对负责人采取问责制等。

　　“如果是共有产权，能不能将经济适用房用地由行政划拨转变为公开的‘招拍挂’综合评标方式供应，让更多民营开发商也有机会参与经济适用房建设？”上海一民营房企负责人说。

　　有专家还建议，在“共有产权”制度下，在经济适用房的“受助者”条件改善，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；也可以由政府出资收购产权，收回经济适用房的占用和使用权；还可向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。总之，“经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好”。

　　此外，还可以改变补贴方式，由减免土地出让金及税费的单一补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。比如，根据“中低收入者”的具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件。