虎年楼市的三重猜想:虎威犹存VS骑虎难下?

    牛年的中国楼市走出了一条单边上扬的大牛市，虽然在２０１０年年初出现了成交量的大幅回落，但高企的房价似乎仍未受到太大的影响而出现全面的下调。在已经到来的虎年里，随着政策效应的逐渐显现，“牛”了一年的楼市酝酿着改变，不过究竟是“虎威犹存”持续上年的火爆态势，还是重新面临“骑虎难下”的调整格局？

　　猜想一：“敲山震虎”后的稳步发展

　　２００９年末到２０１０年初，面对国内持续高涨的房价，国务院连续出台政策调控房地产市场，抑制投资、投机性的购房需求，遏制房价过快上涨，加快保障性住房建设。从“国４条”“国１１条”，到各职能部委陆续出台的文件、措施，调控密度之大、动作之频繁为近年罕见。不少业内人士认为，在政策的“敲山震虎”之下，疯涨的楼市有望重回正轨，走向稳步发展之路。

　　“国务院和有关部委近期出台的政策应该说都是很有针对性的，主要是针对去年以来房价的过快上涨，抑制投资和投机。”中国房地产协会副秘书长何琦表示，“中央的政策如果能贯彻实施好，今年国内的房地产市场将会保持一个平稳的走势，对控制投资投机性需求，防止房价上涨会起到一个关键性的作用。”

　　猜想二：“虎威犹存”下的继续走高

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，房价是否上涨，一个很重要的指标是要观察货币，“我们把货币比成一列列车，把房价比成是列车旁边的树木和房屋，究竟是火车在动，还是房屋在动，这是个参照物的问题。在２００３年到２００８年，我国平均每年新增贷款大概只有３。３万亿元，而２００９年则超过了９万亿元，究竟是货币的数量扩张过快，还是房价增长过快，还是两者都在发生作用？”虽然中央的调控政策频频出台，但宏观面适度宽松的货币政策并没有发生明显的变化，同时，随着通胀预期的日益加剧，２０１０年的房价仍存在继续上涨的可能。

　　易居中国研究中心总监刘利勇表示，根据易居中国的统计数据，２００９年房地产开发企业的土地购置面积和土地开发面积相比２００８年分别减少了１８％和１９％，这就意味着２０１０年房地产市场从整体上讲仍将存在着土地供应跟不上住宅销售供应的情况，由此导致供不应求。这种供需上的矛盾也为楼市的继续走高提供了条件。

　　虎杰投资首席分析师张寅表示，虽然进入２０１０年，各一线城市的楼市成交量环比有了较大幅度的下跌，但从其与前几年的同比数据来看，今年的１月份成交量并非几年来最低迷的一个月，由此可见，楼市并没有在政策的调控之下被打入谷底。相反，从目前开发商的库存情况看，随着２００９年大量库存被消化，目前的期房库存已经达到了５年来的低位，在这种情况下２０１０年的楼市在经历了短暂的回调之后仍存在着很大的反弹可能。

　　猜想三：“骑虎难下”的相持观望

　　库存大量消化回笼的资金、银行宽松的信贷政策，虽然短期内成交量有了大幅度的回落，但大部分开发商的现金流却没有受到很大的影响。截至２００９年１１月６日的统计数据显示，国内６０余家房企年内的融资总额已达４０００亿元。在如此大量的资金支持下，房地产企业有信心将价格保持到市场重新回暖的一天。

　　一面是购房者面对高房价望而却步，一面是开发商手握重金观望等待，相持之下就出现了目前楼市“量跌价平”的状态。阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉记者，政策的“敲山震虎”之后，楼市难免面临着“骑虎难下”的尴尬状况。从宏观经济面上看，投资仍将是拉动经济的主要力量，宏观经济对房地产业的依赖短时间内根本无法改变，即便政府密集出台了一系列的调控措施，但在实体经济回暖不足、通胀预期日益增大、地产商手握重金、整体需求依旧高涨等等因素的作用之下，仍然很难看到楼市的全面回调。

　　除此之外，由于“土地财政”等房地产业深层次的矛盾仍未从根本上解决，楼市的调控政策能否全面、深入落实到各地依旧存疑。种种因素叠加在一起，使得今年的房地产调控面临着巨大的考验。

　　要走出“骑虎难下”的怪圈，不仅需要从房地产业着手，更要看到整个宏观经济增长模式的内在矛盾。范小冲表示，不可持续的发展模式，将可能成为下一次危机的诱因，没有实体经济的支撑，泡沫是不可能持久的。只有转变中国经济的增长模式才能真正走出危机，只有解决房地产业深层次制度性问题才能走出先出泡沫、后调控的怪圈。