二月地产寒流提前到来 已有开发商认栽降价抛盘

　　原本要过个肥年,一不小心却要忆苦思甜―――

　　今年春节开发商没有安稳饭吃了。

　　原本要过一个肥年,一不小心却要忆苦思甜。紧缩政策陆续出台,市场对加息和房价下跌已经有所预期。近日,专家表示房价拐点或在二季度提前到来,降幅达一成。而莫尼塔的调研显示,开发商对2月成交量比较悲观,有六成的开发商坦言,交易量将环比下跌。深圳的二手房价格则有八成开始下降。

　　认栽的开发商降价抛盘

　　降价正在悄悄地进行。主动调整的先是二手房的投资客,中原地产的研究报告显示,深圳175个典型二手楼盘,有八成在2010年1月出现成交价环比下降。下降幅度最厉害的是位于南山区的世纪村,2010年1月成交价为22468元/平方米,环比2009年12月下降了3332元/平方米。

　　一手房也在变相降价,2月份,房价一直坚挺的上海各大开发商打出了优惠酬宾的旗号,直接降价、折扣处理、办卡抵扣、等多种久违的打折促销方式重返上海楼市。

　　莫尼塔的调研显示,在2月的地产开发商调研中,预期交易量环比会继续上涨的开发商比例从1月的33%进一步回落至18%,预期交易量环比下跌的受访者比例从44%明显上升至64%,整体预期较上个月继续出现明显下滑。尽管现在很多城市的新房交易量环比已经出现明显下跌,但是开发商普遍认为这种下滑局面在2月还可能继续持续。

　　而开发商的新开工预期则出现进一步的回落,认为“当前是增加地产新开工的好时机”的受访开发商比例从上个月的44%明显回落至27%,认为“不是增加新开工好时机”的受访者比例从上个月的22%明显跳升至46%。总体而言,多数受访者认为当前可能会暂时保持之前的开工节奏,同时进一步对政策走向进行观察。

　　尽管在新开工预期上存在一定的保留,但是开发商的推盘力度并不会减弱,64%的受访者认为未来三个月的推盘力度较当前会进一步增加,部分开发商称这是面对不确定环境下的最优策略。

　　提前到来的市场拐点

　　没有人知道什么时候会再调整存款准备率,就像没有人料到房价会在2010年的开年下滑一样。“国家对房地产行业的政策已经发生了根本性的转变,跟去年年初比有根本性的转变,方向完全相反。”民生银行(600016)广州分行投资银行部副总经理梁东晖认为,政策的拐点已经是确认了。而楼价的拐点,目前应该还没到,政策有点迟滞,通常来说至少需要6-9个月的时间。

　　广州社会科学院研究员彭澎,房地产对保增长的作用今年没有那么明显,所以中央敢出那么密集的调控政策,去年中央经济工作会议还说“基础不牢固”,现在政府觉得经济牢固了才会出那么多的政策,否则不可能出那么密集的政策,这是第一个判断。

　　第二个判断,我们知道很多的中小企业包括大型企业贷了款以后炒楼去了,而不是用于经济建设。整个国家的资源用于什么样的方向这个中央会判断,那么多的企业把那么多的钱用去炒楼这确实是一个很大的问题。

　　第三个判断,国家提出创新,广东提出了创新,房地产也没有说不创新,但是他绝对不是一个重要的创新方向,国家中央经济工作会议提出了“战略性的新兴产业的发展”,我相信这个绝对不是指房地产,房地产现在已经出现了其他的产业争资源尤其是资金资源的状况。

　　“广州房价会不会降？我相信没有一个地方政府愿意房地产降。”彭澎认为,上海政府也好、广州政府也好,都不会主动来控制房地产的楼价,只有中央政府出台。中央政府会超越地域的这种利益看到中国的最终的根本利益和核心利益。所以地方政府只有靠中央政府来约束,逼着他采取措施才会采取措施。土地收益在这上面,不可能主动采取政策,即使出政策也不会真心实意去落实。这次看到“国11条”当中要向地方问责,地方负总责,关键是这个总责怎么负？如果中央政府没有把这个板子打到真正的手心上面,我相信地方政府也是阳奉阴违的。

　　2月5日,瑞银发表报告,其预测内地住宅楼价于去年累积26%的升幅后,今年将会下跌1%。同时,因近期内地对楼市采取更严厉的措施,瑞银认为在企业公布09年度业绩时,将会调低它们在09年底时的预期。

　　加息五次才降价？

　　什么时候会加息？一天不加息开发商估计都不能踏实睡觉了。

　　“什么时候加我们也很难预测,但是加肯定是一定会加。”合富置业首席市场分析师龙斌认为,因为确实有通货膨胀的迹象。一旦加息应该说是发出一个很明确的信号,估计短时间会对预期有影响,但是应该不会对房地产有实质影响,要加到相当的次数和高度以后才会显现出它调节市场、调节资金的作用。

　　“在未来3个月内加息的可能性是很小的,主要理由是我们的利率跟周边其他的货币利率比我们已经高人家很多了。”广东房联资深战略规划与房地产投资顾问许学锋博士认为,利息假如再加的话会使我们的利差更加大,国外热钱会继续地加大进入国内。加上银行本身的大量放贷,这两股的力量加在一起,我们通货膨胀的预期与资产泡沫等等这些问题会更加严重。

　　满堂红企业发展部经理陈靖认为,关键的问题是人们对房价涨的预期到底有多深。比如说我预期这个房价涨的幅度比加息之后的成本还要高很多。现在这个状况,人们对房价上涨的预期已经在09年的时候透支了蛮多,对房价再涨的预期不会像疯狂的时候那么多,因此如果这次加息的话,相对来说对房价的影响比较大。起码保证房价不会再这么快地上涨,至于是不是马上下降,我想加息不加多5次以上降不下来。

　　相关新闻链接：

　　海南房价疯涨几天翻一倍 一平方米卖七八万元

　　自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称“《意见》”)公布后，地处华南一隅的海南岛一夜之间成为房地产投资、投机的头号宠儿。房价一天涨3000元是普遍现象，几天翻一倍也不罕见，最贵的已涨至七八万元一平方米。20年前让海南大伤元气的房地产泡沫又出现了？

　　观察火辣辣的海南

　　在海口，在三亚，街道上跑着各省市车牌的豪车。来自五湖四海的富人们不远千里，一路驱车南下，把豪车通过轮渡运上海南岛，去迎接一段疯狂的冒险“游戏”――― 开车来的，多半会在这里待上相当长的一段时间。

　　上周四、五、六三天，记者从海口到三亚，走访了高速公路沿线城市，那里的楼市可用“火辣辣”来形容。短短20多天的时间内，海口海景房的房价大涨六七成。在温州商人开发的三亚“凤凰岛”，1月11日开盘当天，700多套房子被抢购一空，房价被爆炒到7万元/平方米。当记者于上周五前去凤凰岛参观时，售楼人员冷漠地告诉记者：“这一期已经卖完了，你要看样板房，得先预约。”

　　有钱也买不到房，来自东北、浙江、山西的富人们失望之极，只能在小区附近的沙滩上闲逛。他们中的有些人，是在听闻“海南热”的信息后专程赶来买房的；有的，则来度假，看人们一拥而上也想参与其中。

　　据观察，从多到少地以籍贯划分，目前在海南楼市“淘金”的买家分别来自：浙江、东北、山西、北京和上海。

　　辟谣 房价猛涨≠温州人爆炒

　　阮建宇是海口温州商会的执行会长，早在1990年，阮建宇就已南下海南创业，对这个美丽的海岛了解颇深。他目前是一家房地产公司的老板。“这几天温州到海南的机票都不打折，说明的确有不少温州人来海南了。但根据温州银联的统计，元旦至今，在温州开卡、在海南刷卡的消费额约为30亿元，我认为这不足以炒起海南目前的房价。结合我近期与温州商人的沟通，我认为，海南这一轮房价猛涨并非温州人炒房造成的。”

　　阮建宇认为，舆论习惯于把各地房价的上涨都不同程度地归因于“温州炒房团”，是对温州商人的误解。

　　阮建宇向记者透露，《意见》公布后，的确有不少在其他省市经商的温州人向海口温州商会咨询在海南买房的事，但这些温州人买房的目的多半用于养老、度假，应当定性为投资，而非投机。

　　忧心 爆炒房价=透支未来

　　记者于1月29日来到三亚陵水，由广东知名开发商――― 富力地产开发的“富力湾”已开发的5个楼盘目前已售出九成，公司销售策划部的项目经理黄义对部分楼盘存在的爆炒现象表示担忧。

　　在黄义看来，海南的房地产市场真正陷入疯狂，是在1月15日海南省政府宣布“今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目”之后短短的半个月时间内。而部分楼盘默许甚至配合买家在未办理房产证的情况下“快进快出，空手套白狼”，则加剧了房价的不断攀升。

　　他不无忧虑地告诉记者：“我们绝不允许买家进行这种超短线的投机，这样会把整个楼盘的口碑做滥，整个市场会变得很不健康。”

　　黄义向记者分析道，一旦房价猛升至大众无法承受的高度，岛内的人气就无法兴旺，商业配套就难以为继，从而弱化楼盘的功能，最终导致楼盘的居住价值大减，“形成恶性循环”。

　　后果 高房价拉低旅游服务水平

　　眼下正是三亚旅游的高峰期，但记者在三亚走访发现，面对如织的游客潮，三亚薄弱的基础设施已经明显跟不上节拍了。市区堵车严重；街头巷尾流动着破旧的三轮车和杂乱的小摊贩，三五成群的外国游客正在为久久打不到出租车而“骂娘”……

　　对《意见》的出台，绝大多数海南网民都很纠结：一方面，家乡迎来了前所未有的发展良机；但另一方面，不断攀升的生活成本让他们自感难以承受。有人甚至戏称海南正在成为“富人的天堂，穷人的地狱”。

　　据记者了解，在三亚，普通市民若能挣到2000元的月收入，便乐开花了；政府科级干部月薪约为3000元；收入最高的“打工者”当属五星级酒店的总经理，年薪约为30万元。

　　有不少当地老百姓向记者感叹：“这是建设‘国际旅游岛’，还是建设‘国际房地产岛’？”的哥小王告诉记者，他租住的一居室去年的租金是300元/月，今年突然涨到了600元/月，他“感觉难以承受”。

　　近年来被媒体曝光的海南旅游业存在的宰客、欺生现象越来越多，对当地旅游业的口碑造成了很大的负面影响，但来自东北的旅行社老板任国宏表示“同情和理解”：“如果安分劳动赚到的钱还不足以维持你在本地一定水平线以上的生活，我们又有什么理由要求他们讲究诚信呢？” 据《广州日报》