地方政府在楼市调控中的示范性姿态：拿“地王”开刀

　　进入2月份，曾经令人瞠目的“地王”接连爆冷。北京、南京国土部门先后宣布收回两幅“地王级”住宅用地，并没收上亿元保证金。

　　一边是“老地王”上荒草丛丛，一边是“新地王”频频冒头。“面粉”早已贵过“面包”，前赴后继的“地王秀”背后，究竟谁是“推手”？土地调控趋紧，是否意味着高歌猛进的“地王”神话开始终结？

　　政策收紧 “地王”被收回

　　2月1日，北京市国土资源局发文公告，令创下北京2009年（总价及楼面地价）双料“地王”纪录的北京大龙地产拍得的顺义区地块，最终被收回。其交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。仅隔几天，南京市国土局也传来消息，瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，因未按规定日期缴纳首期成交价款，也被取消对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿港元。

　　长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说：“随着政策的持续收紧，类似事件可能会连续出现。这证明管理部门在严肃土地交易方面释放了强烈信号。”

　　新一轮房地产调控下，中央打击囤地、清理闲置土地的力度明显增强。去年12月17日，五部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。今年1月，国办再次下发通知要求严格土地出让价款收缴，加强对闲置土地的调查处理。

　　“地王秀”何以重复上演

　　自2009年以来，土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”：“老地王”不堪资金重负而陷入困顿，新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准黄金地段的地块，坚持几十轮、上百轮竞拍，豪掷数亿、数十亿元，价高者最终称“王”――这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演？

　　一是资金相对充裕。去年受金融危机的影响，国家将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。此举意味着房地产开发商可以用更少的资金贷到更多的贷款。

　　二是土地资源稀缺。在中国城市化的进程中，18亿亩的耕地红线一定不能突破。而在一些热点城市，商品房土地存量更是“有减无增”。在现行“价高者得”的出让方式中，一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨。

　　三是资本市场对上市房企的评价。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，资本市场对别的行业的评价，一般是销售额和利润派生指标。房地产是个例外，除销售额、利润、税收指标外，还有一个更重要的指标――就是土地储备。这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的最好“题材”，追逐不遗余力。

　　四是“地王效应”拉涨房价。据业内人士介绍，目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化，有的担心自身利益受损，便通过大量储备土地来对抗调控。在市场上不断强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的概念，通过“地王板块”操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。

　　监管不力的部门和地方政府其实也是“地王秀”的参与主体。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，均充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。

　　矫正“土地财政”依赖症

　　中央党校研究员曾业松表示，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”。

　　解决土地问题的根本，还在于加快转变经济发展方式、改变对“土地财政”的倚重。

　　2009年，一些房地产活跃的城市土地出让收入高达数百亿乃至上千亿元，较上一年暴涨数倍；也有一些城市，2009年土地出让金总额占地方财政收入的五六成之多。尤其是在实体经济受金融危机影响严重、税基增收乏力之时，来自土地出让的巨额“快钱”更让地方政府难以割舍。

　　但另一方面，各级政府也逐渐认识到，过度依赖“土地财政”将付出沉重代价，短期内使房价居高不下、群众住房困难难以解决，长期则可能造成经济结构畸形和泡沫性膨胀。

　　专家分析，面对持续上涨的高房价、高地价，地方政府已有“危机感”。拿“地王”开刀，体现了一些地方政府在此轮楼市调控中的示范性姿态。