【济南】楼市放出悲观信号 政策风险已经开始释放

　　日前，北京一块身价50多亿元的“地王”被国土部门宣布收回，2亿元的押金不予退还，开发商大龙地产也因此被推上了风口浪尖。就在上月底，我省发布《关于进一步加强土地出让收支管理的意见》，省国土资源厅等五部门欲联手清查土地，要求进一步加大对闲置土地的处置力度。土地方面的动向牵动着济南楼市从业者的神经，业内普遍认为，政府此轮打击地产商囤地的力度非同以往，房地产调控政策正逐步落到实处。“政府要动真格的了！2010年济南楼市的前景不容乐观。”一从业者感叹。

　　业内热议北京地王倒下

　　因未按期签订土地出让合同，北京大龙地产去年11月以50.5亿元人民币拍下的“地王”，于近日被北京市国土资源局收回，为北京首个被收回的“地王”地块，2亿元竞买保证金不予退还。

　　“济南业界对北京地王倒下非常关注。政府收回地王，显示出今年打击囤地力度明显比以往都要大，说明政府打击囤地、推进新项目尽早入市的信心是很强的。”北大资源助理总裁王焕新表示，政府此次针对地王的高压态势会令房地产商的拿地冲动有所收敛，可能使开发商调整发展策略，拿地或更谨慎。今年买地浪潮肯定会延续，但可能难以再现去年下半年的疯狂局面。

　　阳光100推广部经理陶晓智说，从去年底密集出台一系列措施包括提高开发商拿地门槛、公布清查全国范围内闲置土地等措施来看，政府此次对房地产的调控重点更加强调从供给源头入手遏制房价攀升、盘活库存土地，打击囤地的力度不小。然而资金充裕的开发商今年的拿地冲动依然不减，在当前房地产调控高压下，打击囤地的政策执行效果还有待观察。

　　我省土地闲置1年要收20%闲置费

　　近期除北京出重拳打击囤地行为外，各地亦纷纷出台房地产调控细节措施。上月底，我省就发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的意见》，加大了对闲置土地的处置力度。《意见》明确，对闲置满2年、依法应当无偿收回的土地，要坚决无偿收回，重新安排使用；对尚不符合法定收回条件的土地，要采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等方式及时处置。对虽按合同约定期限开发建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资不足四分之一，且未经批准中止开发建设满1年的，要视同闲置土地依法处置。土地闲置满1年不满2年的，由国土资源管理部门按出让或划拨土地价款20%的标准向土地受让人依法收取土地闲置费。要进一步规范土地出让收入分期缴纳行为。国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限，原则上不超过1年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在2年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

　　据悉，今年山东省各地将组织财政、国土资源、监察等五部门，对当地闲置土地处置情况进行自查，并将于7月底前将闲置土地处置情况自查报告上报省相关部门。省里将组织对各地闲置土地处置情况进行重点检查，一旦发现弄虚作假，省里将对闲置土地直接进行处置，收取的土地闲置费全部缴入省级国库。此外，要全面落实“收支两条线”管理规定。土地出让收入属于政府非税收入，必须全额纳入财政管理。

　　论调悲观、成交降温

　　业内普遍认为，政府此轮打击地产商囤地的力度非同以往，房地产调控政策正逐步落到实处，2010年的济南楼市的前景不容乐观。

　　“北京‘地王’倒下和各地纷纷出台房地产调控细节措施，提醒了从业者们千万不要怀疑政府调控楼市的决心和能力。”对于2010年的楼市，我市房产评论人于清表示了不乐观，他认为目前的地产泡沫已逼近股指6000点的水平，面临调整的压力非常大。下一步，政府很可能将针对投资和投机需求进行定向打击。

　　“很多开发商都心存侥幸心理，认为这一轮的调控会像以往一样‘雷声大雨点小’，但与以往调控举措不同的是，此前国务院出台的‘国十一条’房地产调控措施中明确提出，要落实地方各级政府责任，进一步健全和落实稳定房地产市场等由省级政府负总责，市、县政府抓落实的工作责任制。政策风险已经开始释放，此次北京严格执行调控举措给开发商们敲响了警钟。”我市房产评论人赵鲁梁说。

　　1月份济南楼市的成交量似乎佐证了目前济南业内的悲观论调。今年1月份，济南二手房网上签约成交量为1510套，日均成交量大约为50套，而去年12月份，二手房的成交量创下了单月最高的4800套。跟上月比，本月成交量下降了约70%。一手楼市的成交数字也很可怜。据焦点新房播报数据显示，1月份至1月下旬全市住宅日成交量一直在50套左右徘徊，从上周开始住宅日成交量跌入30套内，如1月29日28套、30日22套、31日21套、2月1日10套、2日29套。

　　■楼市观察

　　开发商“羞答答”降价部分城市楼市出现松动

　　随着成交陷入低迷，部分城市房价出现松动迹象。来自北京、上海、成都等地的信息显示，一些开发商已经调低了部分新推房源的定价。对此，有业界人士认为，随着春节后各地楼市成交继续走低，房价有可能出现进一步松动。

　　1月中旬，保利地产在上海的标志性大盘保利叶上海新推出两幢高层住宅。根据销售人员的说法，该楼盘采用一房一价制，最小面积89平方米，总价在140万-160万元之间。按此计算，其销售单价在1.6万-1.8万元/平方米。而市场人士介绍，保利叶上海于去年12月推出的一批房源价格近2万元/平方米。前后两批房源单价已经出现下降。

　　中国分析师薛建雄认为，通常情况下，因位置与房型不同产生的价格差一般在1000-2000元左右，这种2000-4000元的价差在楼市销售火爆的时候十分少见。

　　另外，从销售量来看，推出高价房源的去年12月，保利上海仅销售14套。但到了今年1月，其销售数量升至181套。因此不排除保利在1月下调新房源价格，以适应市场变化的可能性。

　　同样的案例出现在北京、成都等地。有消息称，1月底，北京东四环凯德锦绣1号楼推出房源467套，在东四环CBD辐射区域新盘价格普遍高于30000元/平方米的情况下，凯德锦绣开盘价在2.3万-2.7万元/平方米。这直接导致其开盘后很快销售90%以上。

　　成都方面，消息人士透露，以成都蓝光地产为代表的地方房企巨头已开始启动降价策略，蓝光圣菲楼盘由此前最高价近4000元/平方米降至目前的3160元/平方米。

　　业界预期，春节后各地楼市成交可能继续走低，房价则可能出现进一步松动。但也有乐观者认为，目前的楼市低谷与淡季因素有关。“只有到新盘开盘销售量不足50%的时候，我们才说楼市真有风险了。但目前这种情况在上海等地还没有出现。”一位地产商称。

　　■各地动态

　　北京1月开盘均价仅涨1元

　　记者了解到，1月份北京楼市成交走势出现较大转折，与2009年12月火爆的成交量相比，1月一手商品房成交量几近腰斩。

　　据亚豪机构统计数据显示，2010年1月环比2009年12月，期房成交套数和成交面积分别下降了47.1%和45.9%；现房成交量也环比下降了43.5%和44.6%。和一手商品房的低迷表现相似，二手房成交量也出现了较大幅度的下跌。在成交量出现大幅调整的同时，京城房价也出现了见顶、松动的迹象。亚豪机构统计显示，1月，整体开盘项目均价为20000元/平方米，而2009年12月，整体开盘均价为19999元/平方米。

　　从走势来看，虽然仍然呈步步高升之势，但2010年1月的整体开盘均价与上月涨幅甚微，这说明阶段内价格上涨空间已然见顶。

　　三亚紧急限购：一人最多买五套房

　　楼市遭遇外地投资者爆炒，海南三亚房价持续飙升引发外界高度担忧。三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海2日透露，上月底该局下发了关于抑制楼市炒作的通知，其中，对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购五套房。

　　知情人士表示，目前海南省有关方面也在研究如何控制外地炒房团的进入，也有开发商在探讨限制炒房，部分开发商开始对购房者更名进行限制，要求购房者在签订购房合同时不得转名。

　　■延伸阅读

　　内地人去年花400亿香港买房

　　香港金融管理局总裁陈德霖日前表示，2009年香港楼市成交额达4000亿港元，业内数字认为其中约10%为内地居民置业“贡献”。

　　据香港媒体报道，一年来香港普通住宅价格累计上涨28%，而豪宅价格涨幅达35%―40%。香港中原地产研究部研究人员认为，从2009年初开始的内地投资者赴港购买高端豪宅，可视为香港楼市这轮复苏的起点。业内推测，1000万港元以上的高价房中，20%以上为内地富豪所购，他们买天价房之余，还顺道实现了投资移民。