2010年楼市七大猜想 土地盛宴会否终结？

2009年，全国楼市销售由回暖向火爆演变，全年量价甚至超越了2007年的"疯狂"。面对高企的房价，政府在2010年伊始，就出台了营业税取消减免、二套房首付比例"一刀切"等一系列政策"组合拳"，那么今年房地产行业的走势又将何去何从呢？让我们共同关注

猜想一：调控政策将有多紧？

近日，国务院在部署一季度经济工作时，明确强调要抓紧落实已经出台的各项政策，加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。从政府表态可以看出，相比起2009年政策的扶持，今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧，已经是一个不争的事实，现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？

首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇就认为，银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一，如果政策打压稍微过火一点的话，可能会有不少开发商出现资金链断裂的情况。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出政府遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度，因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。业内人士指出，从目前信贷政策的变化来看，政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市，但如果政策进一步收紧，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。

除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，从下表可以看出，目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中，如果未来印花税和土地增值税优惠取消，则将增加买卖双方的交易成本，将对投资性和投机性的需求形成抑制。

此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。而近日住房和城乡建设部副部长齐骥就表示，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，这就增加了供应的户数。不过对于这一政策，业内的反对声比较强烈。有券商分析师认为，此举将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位，造成开发商产品同质化，且可能造成大户型商品房的稀缺，反而有可能推高大户型商品住宅的价格。而有开发商将其称为烂尾政策，北京鹏润地产控股有限公司总裁王军在2009年住交会上更是明确表示，70/90政策不符合中国房地产发展的趋势。因此，这一政策会否重启，可能要取决于政府和市场之间的博弈。

另外，关于政府的加息政策，近期政府在货币政策方面紧缩动作不断。首先是一年期央票利率超预期上行，之后于1月12日出人意料地上调了存款准备金率。再加上温总理在国务院第四次全体会议上对货币政策的表述从"保持适度宽松货币政策"微妙地转变成了"保持货币信贷合理充裕"。这些变化都使得市场的加息预期不断升温，那么加息将会在何时，以何种方式来临呢？

目前，市场对于加息时间的观点并不一致。一种观点认为，政府近期一系列超预期的动作和表态，显示出目前通胀和流动性压力要超出市场之前的判断，而从12月份的CPI数据来看，1月份后负利率几成定局，而这是加息的最大推动力。再加上从2008年以来，政府的调控已经逐渐体现出前瞻性，因此最晚在4月下旬将启动加息。而另一种观点认为，虽然政府如此之快地使用多种政策工具，引来了市场对于提早加息的预期。但正是这些超常规的政策，将使得政府可以从心理和实际两方面对通胀预期进行管理，这反而会推迟加息的到来。再加上通胀的全球化，以及一季度可能出现的出口高增长所带来的热钱压力，因此加息的时间应该会在美联储加息之后。不过，对于加息的幅度，业内人士的观点比较一致，大多认为年内有一到两次的加息空间，幅度在27-54个基点。 

猜想二：土地盛宴会否终结？

2009年，土地市场热闹非常，从成交来看，天津以累计供应超过了两千万平米名列前茅，而上海140%的成交溢价率则占据了全国成交溢价率的榜首。即使在调控政策逐渐展开的岁末年初，仍有不少开发商斥重金拍下土地，地王频频现身江湖。根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的观点，地价是房价的决定性因素，那么土地盛宴是否会终结对于今年房价的走势自然也将起到决定性的作用。

应该看到的是，政府这次对于土地市场的调控是历年来最为严厉的一次。先是出台了"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于50%"的规定，从资金面上遏制开发商圈地的行为；而后国土资源部公布了包括北京、上海等一线城市在内的18宗督办的房地产闲置土地案件，上海等一线城市也将开展闲置土地登记。对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20％征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记。

而对于开发商来说，今年对土地市场的态度也趋于谨慎，万科就认为，后续土地市场的价格可能会出现回落，而手持地王的竞争对手可能会要一直休息到今年下半年。而对于土地储备的问题，万科表示，由于公司一线城市土地储备较少，再加上目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业项目的比例将有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，而三线城市应该是下一轮的重点。而保利地产也将二、三线城市作为土地储备的主要目标。

近期上海土地市场成交的情况也显示出开发商趋于谨慎，虽然成交价比起拍价翻倍的情况仍有发生，但已难见之前动辄溢价率超过300%的疯狂。而像原先被视为热门地块的宝山淞南镇长江西路南侧388号地块，只有三家地产商报名参加拍卖，最终成交溢价率也只有62.8%。

业内人士表示，从政府之前有关增加住房建设用地有效供给的表态来看，未来除了会加强住宅土地供给之外，还会进一步促进开发商加快开发进度，打击囤地、捂盘的现象。在政府大力整顿土地市场以及购房者观望情绪不断升温的大背景下，2010年企业不理智的行为将会得到缓解，2009年土地盛宴或难以再现。  

猜想三：保障性住房能否平抑房价？

根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也明确提出，要加快推进保障性安居工程建设。而各地也在加紧落实保障性住房的建设，上海首批经济适用房申请受理工作也于近日完成。对于饱受高房价之苦的普通百姓来说，保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音，那么在2010年保障性住房能否起到平抑房价的作用呢？

从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。2008年下半年北京曾爆发过一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，当时北京住房成交均价也一度有所走低。因此，随着未来规划中的保障性住房大规模投入市场，房地产市场的结构性调整势在必行，将会起到平抑房价的作用。

不过，业内人士同时指出，虽然中央和各地方政府正在花大力气进行保障性住房的建设，但是在短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。以上海为例，虽然上海市政府提出了至2012年建设30万套经适房的目标，但目前能入市的还是少数。而且，由于是首批试点，政府对申请人资格的审核必然从严从紧，在已经提交申请的2000多户家庭之中，真正能够住上经适房的人不会太多，短期对小区周边的房源可能有一些影响，但对上海商品房市场的影响比较有限。 

猜想四：物业税能否出台？

近日，有媒体报道称，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"空转"工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。一时间，物业税成为了业内外关注的焦点话题之一。业内人士认为，物业税在房地产保有环节征收，是大部分国家房地产的主力税种。开征物业税有利于抑制房地产投机，有利于支持地方税收，还有利于调节贫富差距，征收物业税是大势所趋。

不过，业内人士同时指出，开征物业税的说法已经流传了许多年，但至今其依然停留在空转试点的阶段，这是因为物业税的政策性很强，牵涉到多方利益，就目前条件而言，开征时机和条件尚不完全具备。

综合来看，物业税开征可能还需要跨过三个门槛。首先是税收方面的问题，瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，物业税开征之后，收上来的税费有多少比例给中央政府，多少比例留在地方政府就是一个需要协调的地方。而物业税开征之后有哪些税费是需要取消的，也是一个很难协调的问题。其次是技术方面的问题，汉宇地产表示，按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务，而且目前我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验也不足。此外，目前试点城市使用的物业税征收模式也不同，哪种模式最有效率仍需要评估。最后是法律方面的问题，物业税的出台还需要经过一个立法的过程，但是现在还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。

王震宇表示，综合来看，物业税要推出不是短时间内就能完成的，今年出台的可能性非常低，而且未来如果要推出物业税的话，也可能会在对民生影响比较小的商业地产上首先施行，等到整个体系优化之后再推向整个房地产市场。 

猜想五：开发商融资之道何在？

2009年对房地产企业来说是如鱼得水的一年，不过到了2010年，随着央行不断地回收银行体系的流动性，加上证监会也暂缓房地产企业融资申请的审核工作，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，寻求新的融资之路，或将成为房地产企业今年的重要工作之一。

金地集团董事会秘书徐家俊表示，目前房地产企业的融资结构不合理，对银行依赖度过高。而银行出于风险的考虑，往往喜欢锦上添花而不是雪中送炭，这样的融资结构对房地产企业来说是非常不利的，也导致资源配置不合理。因此，房地产金融化应该是未来中国房地产行业发展的方向，应该通过按揭贷款证券化、REITs、私募房地产开发基金、

IPO、未上市股权投资并购等房地产金融产品获得资金来源。

有研究机构乐观地表示，虽然目前银监会和证监会在有关REITs方案问题上存在一定的分歧，有关立法还需要完善。不过相信未来以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。预计房地产信托业务管理办法会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。 

猜想六：房地产投资势头能否延续？

根据国家统计局最新公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1％；新开工面积11.54亿平米，同比增长12.5％；完成土地购置面积3.19亿平米，同比下降18.9％；完成土地开发面积2.3亿平米，同比下降19.9％。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来最低水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构，促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？

从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3-6个月所造成的。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。申银万国认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此下调2010年预期新开工面积到12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。

不过，在新开工的项目中，住宅地产所占的比例或许会呈现出下降的趋势。中坤集团董事长黄怒波表示，由于住房保障的比例进一步加大，目前住宅地产，特别是中高端住房市场竞争进一步加剧，这些地产项目都在逐步地从普通的地产转向度假地产。而万科也表示，2010年新开工会增加旅游地产项目，未来还会逐渐考虑养老住宅以及海外市场的机会。 

猜想七：市场量价何去何从？

随着国家多项房地产调控政策的出台，业内对市场未来的走势变得比较悲观，下调预期已经成为了常态。汉宇地产市场部研展主任邵明浩告诉记者，在去年年底的时候，汉宇地产对今年5月份之前的二手房市场依然比较看好，觉得在3、4月份的时候，市场可能会出现一波小阳春的行情，虽然成交量可能逐级回落，但价格有望出现小幅上涨。但是，从目前政策的出台的力度和密度来看，这一判断过于乐观了，房地产调控政策已经让市场"速冻"，而紧缩的货币政策可能会成为压垮楼市的最后一根稻草，今年像上海这样的一线大城市楼市量价齐跌的情况或难以避免。

而从部分企业和研究机构提供的销售数据来看，一线城市销售下滑非常明显，在去年年底透支了部分需求的情况下，预计2月份成交情况会变得很差，部分地区的开发商甚至出现了抢盘出售的情况。中信证券认为，如果未来政策手段继续保持强硬，房屋销售的基本面将迎来拐点，春节后的交易量将是一个重要的指标。

不过，相比起一线城市的销售萎缩，目前二线城市的销售情况依然保持了一个比较平稳的态势。业内人士认为，从基本面来看，这因为二线城市处于新的一轮周期，在物流贸易的转移、内向型经济发展、城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少，有些二线城市仍在执行买房落户等刺激成交的政策，因此预计今年二线城市的房地产市场表现会好于一线城市，虽然成交价格会有一定的下降，但即使是二线省会城市，其降幅也要小于一线城市，而成交量则有望维持去年的水平。