物业税两年内难出台 地方收入受损不积极

　　作为抑制房价的一柄利器，近期有关物业税出台的消息不绝于耳。记者从权威渠道获悉，一两年内物业税推出的可能性不大。

　　此前不少专家认为，开征物业税所需复杂的配套工作是目前最大的障碍所在。例如需要掌握房屋信息；需要对房产价值进行具体评估等等，这些信息要组成一个完备的数据库才具备开征物业税的条件。

　　不过，眼下上述技术性的难题都已找到了解决办法。例如在房屋信息收集登记方面，宁夏银川的试点进行得很不错，可以尝试在全国推广。据悉，具体的操作方式是，给居民小区居委会一定的激励措施，房屋信息登记便可以在很短时间内完成。

　　对于房屋估价问题，据称也已有几个地方拿出了比较成熟的估值系统软件。

　　此前的6年时间里，财政部已在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、安徽、河南、福建等省市，开展了物业税模拟运行试点。

　　物业税技术层面已经没有问题，但未来整体推出物业税，最需要的是一个理想的外在环境。

　　物业税是地方税种，未来的征收情况将主要取决于地方政府的积极性。一位业内人士说：“如果物业税要顺利出来，首先要把地方政府卖地的这条路给堵住，卖地带给地方的既得利益就会减少，然后他们就会考虑通过正规渠道获取利益。”而眼下，这个环境显然还不具备。

　　一位接近财政部的人士表示，很多地方政府刚开始对于物业税的试点是表示支持的，因为物业税现在可以归县级、归地方，这对地方政府来说应该是一件好事，可以完善地方财政收入体系，收入稳定的主体税种。“不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。”

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　　2010济南楼市：房价泡沫时代也要学会“买入”

　　传统的经济学理论已经不再适用于这个时代了，这已经是一个全新的时代，是泡沫造就了这个新时代。

　　因为旧时代从来没有次贷危机，没有如此疯狂的金融衔生品，没有高达几百上千亿的美元的资金像幽灵一样流动着。经济学家金岩石说泡沫是一种新的财富形态，现代人要善于经营泡沫预期时，有心的人们就要重新审视我们面临的高房价时代的泡沫现实，以及思考如何与泡沫共舞，如何享受泡沫。

　　一般来说，经济学家认为出现以下几种情况就可以说明泡沫出现：1、资产价格远远超过合理价位（相对于股价来说，房价的合理价位更容易计算，只需要将未来的租金收入折现即可，国际公认的房价/租金合理比值为200-300，我们早已超出了这个范围。有的地方甚至超得不可思议）；2、成交量巨大，经济经历了一个长期的繁荣周期（去年成交近4.5万亿，长达十年的持续繁荣。价格的上涨引发更多资金的追涨，而新资金的注入令泡沫进一步膨胀，从而形成“正反馈”）；3、从事该项资产（如房地产）投资和相关行业的人突然增多（如果街上出现房地产中介公司比饭馆还多的情况，就更说明房市出现了巨大的泡沫）；4、媒体、舆论、学术界就是否有泡沫分歧很大（房价泡沫已经长时间成为社会的热点）。就以上情况来看，泡沫鉴别已经有结果了， “超理性繁荣”――泡沫已经是铁定的事实。

　　问题还是很多：我们与时俱进了吗？我们如何认识这种“超理性繁荣”的泡沫？如何在泡沫中操作？买进？观望？出货？高兴？痛苦？咒骂？

　　传统的理论都认为，市场有自我调节的功能，因此市场价格总是正确地反映资产的实际价值。事实证明，这越来越是一厢情愿的想法，经历了持续的繁荣和多次杠杆作用之后，目前世界范围内可以使用的流通货币的总量已经远远超出实体经济总量的多倍。这些钱的主要作用已经演变为为了逐利而不断寻找机会推高资产价格，也就是在不断制造一个又一个泡沫。

　　就是说，市场价格恰当地反映资产价值已经成为不正常的少数形态，价格围绕价值的波动将会加剧，而资产呈现泡沫状将成为正常的多数形态，再换句说，不管你接受与否，不管你理解与否，泡沫化可能将在一段时间内是正常的。当泡沫成为常态时，我们必须坚定承认，常态泡沫并不可怕，过度泡沫化才恐怖。还有一点，全世界人民都认为房价呈现泡沫不正常，可是回首八年来，房价真正回头寻找过价值吗，什么人可以确定在短期内能够让房价恰当反映房产价值？不是不好办，是根本办不到。这时考验人的就是是否应该顺应时势，是否应该坚定与时代同步，并踩准节拍，否则可能被淘汰。

　　引用一段话：根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman和熊伟的研究，泡沫的产生正是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。过程如下：多空双方对价格的走势有很强的分歧，看空（认为价格会下跌）的投资者会抛售甚至做空，但是由于做空的成本非常大，而且风险也很高，所以一般的投资者都不会站在空方这边，这样多方天然就占优势。当价格上升的时候，空方就损失惨重，促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现，引来更多的新投资者，形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者，当一批投资者认为价格过高时，总有另外一批投资者进入市场推高价格，或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下，价格会越来越高，泡沫形成。

　　以上谈的主要是资产类如股票、大宗商品，房地产市场的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动主要是恐惧。在泡沫的形成阶段，只有比较富有的和有刚性需求的人群才买房，而随着房价的增高，原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌，从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此，市场上会出现各式各样的新奇现象，比如高价倒卖楼号，合伙买房等。楼市几乎没有做空机制，因此理性的投资人最多也就是观望而已，这样楼市就被多方完全占据，源源不断的资金就可以一次次推高房价。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为，具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价，或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。

　　对于泡沫的不正确对待让好多人印象深刻。五年前，人们认为二三千块的房价泡沫严重，三年前人们认为五千块的房价泡沫严重，现在人们认为八千块的房价泡沫严重，只是五年前观望的人现在已经不好形容他们的心情了。他们的失误就在于，第一，他们对未来没有把握，第二，不能正确认识泡沫的常态化。第三，他们不习惯在泡沫中生存，不会与泡沫共舞，不会享受泡沫带来的泡沫浴。

　　关于泡沫时代的生存策略和操作策略，有几点可供参考：

　　1、正视泡沫，承认泡沫。不要一味抱怨房价高了，没用，要用客观和发展的眼光去看经济社会大发展下房价推进和演变过程。

　　2、即使大多数人都认为有泡沫（2003年就开始了房地产的泡沫争论），泡沫还是很可能不断膨胀（一直到今天，房价翻了几番）。在08年之后的2009年（已经证明）和2010年的中国房产市场，虽然买房是很危险的，但是不买或卖房也不见得多么明智。

　　3、泡沫化生存也要讲究策略，并不是一味追高就是好。要在多种投资中精选性价比高，相对风险低的。 买入并不是错误，关键是买入什么和以什么样的价格买入，要多比较，多选择。