取消预售制不会推高房价应全国推广

　　房市一直不缺乏只打雷不下雨的政策式消息。比如，取消商品房预售制度就是这样的一件事。这次“南宁成为广西取消商品房预售制度试点城市”这一消息，让我们看到了广西摆起了要“下雨”的把势。

　　在“小订”、“大订”……能够占到开发商开发资金1/4强的情况下；在开发商收了购房者订金、预付款买地、盖房甚至挪作他用，两、三年才交房比比皆是的情况下；在房地产项目一直都是类集资类金融运做的情况下――取消商品房预售制度，无疑会极大的增加开发商的销售周期，放缓资金回笼与周转速度，提高融资成本，放大开发商的市场风险，甚至直接让部分流动资金短缺的开发商资金链蹦盘一命呜呼。

　　显然，这对开发商而言，无疑于釜底抽薪。取消商品房预售制度的政策，遭到开发商及其利益代言人的群起而攻之，自是情理之中。而纵观反对取消商品房预售制度的言论，加大融资与开发成本会推高房价，成为了阻挠与反对者们的主要凭据。

　　但就我看来，取消商品房预售制度就会推广房价的言论，纯粹就是被人戳到痛处后的“bullshit”――胡扯。相反的是，我认为取消该制度反而有利于调整供需、平抑房价，并应全国推广。理由见下。

　　一、取消预售制并非一刀切，市场供应量仍然有保证。

　　取消预售制并不是让那些之前办了预售证的就停止预售，而是对之后的新项目，之后的新项目，也有已经上市的土地做支撑以及打击屯地不开发的政策在那摆着，只要强力执行，或再配以提高处罚成本，存量加增量，市场供应量仍然有保证。

　　二、迫使开发商减少屯地与捂盘惜售行为。

　　长期以来的房价，并不是因为土地供应量不足而致商品房供应不足，所造成的。人为屯地与捂盘惜售才是造成市场供给规模偏小的主因。

　　现在商品房预售制度取消了，就意味着开发商用购房者的钱买地、盖房子行不通了，资金陡然紧张了，以前一、两年就能够回笼的资金，现在变成了一、两年后才逐渐开始回笼了，能够清盘的速度也大大放缓了，如此情况下，资金周转速度就会大大降低，资金及成本压力就会大大增加，而且这种压力会随着时间拖得越长而放大。

　　大家试想，在碰到几个耗了三、五个月的钉子户连“杀人的心都有了”的众多开发商，还有本事去变本加厉的捂盘惜售吗？岂不是会促使这些开发商加班加点把房子盖完盖好，赶快卖出去好收钱吗？

　　三、成本早已不是房价的决定性因素，成交周期的放长与成交难度的扩大，有利抑制房价。

　　因为融资成本的增加以及资金周转速率的降低，取消商品房预售制度肯定会增加开发商的开发成本。一说到成本增加，有些人就紧张，“羊毛出在羊身上，开发商还不是会把成本转嫁到购房者身上，房价岂不是变高了？”

　　我想说的是，该紧张的不是购房者而是开发商。因为，成交周期与资金回笼速度一变长，大家都会赶着盖房与卖房，一旦大家都赶成现房了，在购房者能够眼见为实货比三家之下，成交难度又会加大，这时候的价格就会更加遵循产品的竞争力和市场接受度来定，而不是开发商想定多少就定多少。

　　事实上，就商品房定价而言，成本也早已不是房价的决定性因素，大家的定价都是结合周遍竞争楼盘的价格、自身项目竞争性等一套涉及到加权平均的法则定出来的。

　　四、取消预售制会进一步促进房地产市场的洗牌提高市场集中度，但中国的房市不足以形成垄断与寡头竞争，会增加那些洗剩下来的开发商对配套供应产品的价格话语权，却不会增加它们对购房者的定价话语权。

　　中国的家电连锁零售产业就很明显，几年前，大大小小的家电连锁遍地都是，这几年，通过一系列的并购整合，国美、苏宁、百思买五星等几家企业的寡头竞争格局越来越明显，市场集中度越来越高，可大家有感觉到市场集中度提高后的家电产品的价格提高多少了吗？

　　市场集中度的合理提高对老百姓并不是什么坏事，实际上，它反而会推动一个产业的升级，有利于让我们消费更物美价廉、更有权益保障的产品与服务。

　　以上原由，再加上取消商品房预售制度给老百姓、给房地产这个产业本身所带来的那些积极因素，在物业税出台前，这个制度更应该被全国推广(李政权)。