2010年泉城楼市理当尘埃落定 房价攀升有度

　　2009年的房地产市场是出乎所有人意料的，房价在一个较高的价格基数上又获得了“长足”的进展，在多种因素的综合作用下，2009年的楼市是一个逆转惊天、近乎疯狂的市场状态。

　　疯了一年，2010年到了尘埃落定的时候了。

　　房价趋稳，攀升有度

　　2009年里，房价从年初的“量价齐跌”到年中的“量价齐升”、再到年底的“价涨量跌”，恰恰是一个小小的轮回。对于开发商而言，他们从来没有像2009年这样敢于定价，但是，因为房价的基数已在高位，若指望2010年的房价进一步大涨已是痴人说梦。就像专家说的那样“维护回暖态势，防止涨价蔓延”，这是对的。因为房价不能无原则的涨下去，而且，每次房价大幅跳跃之后，总会进入一个平台期，济南历史上三次“房价飞涨”后一般都会有一个短则一年、长则三年的房价稳定期。

　　而且，随着房屋单价的提高，很多开发商为了降低风险，纷纷以中小户型为主打产品，这样一来，虽然单价在提高，但因为户型的压缩，出现了总价的相对适中的情况。

　　豪宅不贵，陋室难求

　　去年9月，中国国际金融有限公司(下称“中金公司”)针对房地产业的研究报告出炉，他们在报告中得出的最重要结论就是：豪宅不贵，陋室难求。

　　在中金的报告中，中金通过对北京、上海房价和收入分布的研究，发现“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。”

　　在市场的反映中，我们会发现这样一个悖论：越是总价高的房子，其房价收入比越低；越是总价低的房子，其房价收入比反而越高。从付款方式的角度去看，我们也能发现：越是总价高的房子，一次性付款的比例越高，越是总价低的房子，按揭的比例越高。

　　这与中国人的财富结构非常相似，能够一把掏出成百上千万买房的人，其财富拥有量其实是非常惊人的，其房价收入比甚至是呈现“倒置状态”的。中低收入者买套便宜房子也许其房价收入比是1：8、1：10甚至更高，但在高端房产的销售中，我们往往会发现这个比例常常被颠倒过来，房屋总价与购买者的年收入相比成了2：1、3：1甚至更低。是不是有点难以想象？但这却是事实。

　　自住加投资的复合型需求，将济南这种城市的高端房产市场缔造成一个近似无穷大的市场。与之相反的，则是中低端市场供应的严重不足，在当下的济南，想买到总价50万元以下、单价6000元/平方米以下的房子确实异常费劲了。

　　投资求稳，刚需不振

　　1、投资者从疯狂追涨到求稳保值

　　商品房作为投资型产品，从2009年开始已经不仅仅是传统意义上的有钱人在玩了，连大量成为“首次置业者”不久、刚刚缓过口气来的普通老百姓都开始把为数不多的钱变成首付款往房市里投了，很多低总价的商品房都被那些“首次投资者”买走了。

　　房价本已在高位，但因为实体经济复苏前景不明朗，故而资金实力强悍的机构和老板们把大量资金投入房市；而看着手里为数不多的存款越来越“毛”，就导致了全民怀着类似当年炒股的热情一样开始买房“储蓄”。

　　只要房价还在涨，投资客们依然会慷慨入市。只是在经过一个癫狂的周期之后，2010年的投资者们已经愈来愈谨慎和理性，在通货膨胀的压力下，那些手握资金的人群也只能通过买房来对抗外部环境了--他们买房不求增值，但求保值。不求房价疯涨，只求房价别降。

　　2、长线投资者成为市场主导

　　总结济南房地产市场中的投资者，无非三类。第一类，短线投机者，典型表现是低买高卖、快进快出，直接获取价差利润，资金周转快、转手率极高，其单套房屋的投资周期大多在几天至三个月之内；第二类，中线投资者，典型表现是，因看好行业大势并被他人的高投资收益率所鼓舞，谨慎出手、低买高卖、见好就收，以获取价差为主，兼顾出租收益，该种投资周期大多在6个月至3年；第三类，长线投资者，典型表现是，以追求低风险的财富保值为目标，要么长期持有(不在意出租收益)、要么出租获益，不急于变现，周期较长。

　　再来看看济南人的投资渠道。其实，民众的投资渠道非常狭隘，对房地产行业形成了一种“挤入效应”。以老板阶层为例，老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢贸然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向--买房置业。

　　细观济南的地产投资者，绝对是以长线投资占主导地位，2010年，他们将是济南房价的最核心的支撑者。

　　3、刚需透支，放量较难

　　作为对房屋拥有刚性需求的那些老百姓，可能从来没有像2009年年初那样充满信心―――金融危机来了，国家又出政策了，这回房价肯定要降了。起初，确实有一批资金紧张的开发商开始大打促销牌，也有一批老百姓得到了实惠，但绝大部分人仍然在等待。

　　等来等去，当那些投资者们把房价推向更高、当房价和地价开始互为推手时，他们这些刚性需求彻底进入了恐慌状态，尤其是面对部分楼盘所剩不多的房源，刚需人群几乎抱定一种“无论如何、这回必买”的心态去买房。故而，在刚刚过去的2009年，出现了一次刚性需求的集体放量。

　　笔者认为经过2009年这一年，能够买得起房的刚需们，基本都买了。买不起的都在攒钱，等待来年。2010年的刚需市场可能不会有很大动作，购买力已经透支了。

　　边缘开发，城市扩大

　　当济南中心城区的房价与地价愈来愈高时，比普通消费者更先一步把眼光投向城市外围的还是开发商们，尤其是那些刚刚进入济南的外地开发大鳄。为了能够拿到相对低价的土地，他们纷纷将拿地目标放到城市的边缘区域，并且大幅拿地。

　　这些城市边缘区域的大规模项目，既把城市中的消费者拉出了城市中心，又迅速扩大了济南的城市规模，让济南这座城市在开发商们的主导下愈发庞大。

　　买房投资，渠道多元

　　因为房价的走势迅猛，住宅作为最核心的房地产投资产品已被绝大多数人所接受。但是，随着住宅价格已走至高位，其投资价值已经大幅降低，目前进入房地产行业投资置业的人们，已经逐步开始将目光投向原本并不熟悉的其他产品领域，比如写字楼、商铺等。

　　这也是一种必然趋势，从对自身最熟悉的“生活资料”的热衷，向曾经不熟悉的“生产资料”转向，这是市场成熟的重要表现。

　　2010年，这是尘埃落定的一年，是投资者成熟、刚需者平缓的一年，是需要开发商耐心以对、潜心静思的一年。