周天勇：房价高企为哪般？

　　刚刚过去的 2009 年，中国房价缘何疯涨，房地产市场如何有效调控？因“炮轰”高房价而广受媒体关注的著名经济学家、中央党校教授周天勇日前接受了本报的专访。

　　□本报记者 戴玉亮 本报通讯员 程冠军

　　周天勇，男，1958年生，经济学博士，中央党校研究室副主任，北京科技大学博士生导师。近年来，周天勇教授就国家整体负债、公平与效率、财政体制、中国增长的危机等发表的文章，引起各方面高度关注。

　　2009年，是世界经济极为困难的一年，也是触底之年（当然，是否已经有效触底尚待观察）。然而中国的房地产市场却反其道而行之，价量双双飙升，一线城市房价更是呈现出爆发式上涨。在全球金融危机的大背景下，中国房市成为一道奇特而诡异的风景线。

　　2010年1月5日，北京刚刚下过自1951年以来最大的一场雪。当日极度深寒，最低气温在-15℃以下。在中共中央党校一间狭小的办公室内，本报记者专访了中央党校教授、著名经济学家周天勇先生。

　　启动地产市场实属无奈

　　问：您是做宏观经济研究的，2009年为什么突然特别关心房地产问题，并写了一系列有关的文章？

　　答：实际上，房地产是宏观经济的重要组成部分，房价，也是资产价格的一部分。房地产的景气度与宏观经济运行密切相关。与此同时，如同收入、就业一样，住房是老百姓的一个大问题，涉及的，不光是城里人的民生，还有转移到城里的农民的民生等等。

　　问：2009年，中国房地产市场先抑后扬，而且房价在下半年加速上涨，是不是出乎您的意料？

　　答：应该说是预料之中的事。因为去年信贷多，流动性强，而消费物价又起不来，信贷就跑到资产里去了。同时，房价飞涨也是这几年积累的，如住宅土地供应紧张、土地招拍挂制度、卖地财政、零物业税等体制不合理的一次集中爆发。

　　问：有人说，是金融危机救了中国的房地产市场，因为2008年国家本来对房地产市场是抑制，但 2009年因为经济增长“保八”的需要，对房地产市场变为了拉动。您同意这种说法吗？

　　答：国家4万亿经济刺激计划，居民的刚性需求，流动性过多，按揭优惠等等，使房地产在2009年不成为拉动中国经济的一个引擎都难。当然，从某种程度上说，国家政策的变化有时也是一种无奈之举。

　　加大土地供应是当务之急

　　问：房地产怎么调控，您建议，正确处理有限土地资源在居住和吃饭两项用途上的配置关系，彻底改革土地政府垄断的招拍挂体制，将50年到70年的土地出让金一次性收取改革为物业税、土地交易增值税和土地使用税。没有别的办法抑制高房价吗？比如加息，提高投资性购房的成本，放开小产权房，农村宅基地自由流通等等？

　　答：中国的房地产，由于其内在的涨价机理，宏观调控总是处于“一放就热，价格暴涨，一控就冷，陷入低迷”的恶性循环之中。因此，2010年的房地产走势，我们也处于两难境地，国家促进也不是，不促进也不是。所以，房地产的宏观调控，必须与土地、财税等体制改革互动，理顺有关的房地产体制，才能从机制上使房地产经济健康、稳定运行。

　　降低房价的最重要措施就是加大住宅用地供应。住宅用地供应不足，很多人只看到了诸多表面现象，往往忽视了这个最重要的问题。目前，我国住宅用地缺口在 800万亩左右。耕地少了，粮价就起来了。住宅用地少了，房价就起来了。我的建议是，在保障粮食安全的前提下，适当加大住宅用地的供应。“国四条”中，第一条就是增加供给。

　　（“ 国四条” ，是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。）

　　高房价与炒房也有很大关系。有的人买了十几套房，占了多少需求？有的小区， 30% 以上的房子常年空着，买了没人住。但是加息，只能治标，不能治本。加息还让真正需要买房解决居住的人群提高了购房成本。至于让城里人到农村买房，也比较麻烦，因为将来的复垦、还耕是个大问题。但在小城镇、大村庄以及城郊盖多层住宅是可行的，从十七届三中全会精神看，也是没有问题的。

　　问：加大经济适用房和限价房等保障性住房建设呢？

　　答：保障性住房能建多少？中国人太多了，城市化过程中，有四五亿人要进城。建设保障性住房，一方面财政负担很重，另一方面监督成本也很高。要甄别一个人现在收入多少，将来收入多少，太难了。另外，经济适用房与一般住房之间差价很大，同样的房子，你5000元一平米，我8000元一平米，这样会产生新的寻租机会，诞生容易导致腐败的新温床。

　　问：您建议，将目前政府寡头垄断型的土地供应市场结构，改革为竞争型的土地供应市场，以抑制地价暴涨，并逐步降低土地的价格水平。什么是竞争型的土地供应市场？

　　答：住宅用地经历了三个阶段，划拨，土地有偿出让，以及现在的招拍挂，但始终没有形成一个竞争型的市场。在成为住宅用地之前，一切土地必须转成国有。土地掌握在地方政府手里，政府作为土地寡头，一家卖，多家买。地价推动房价，房价又反过来拉高地价。我的考虑是，能不能让集体土地直接进入市场，由政府组织交易，所有土地拿到产权交易所挂牌，形成多家卖，多家买的竞争型市场。这样，地价自然就会降下来，也不会有开发商囤地和地方政府以“土地储备和整理”为名变相囤地的怪现象了。

　　问：如果不让地方政府卖地挣钱，如何解决地方财政问题？

　　答：当前地方政府的土地财政政策，说白了，就是吃子孙饭，造子孙孽。

　　地方财政是个问题，但可不可以把一次性卖地，变为开征土地交易增值税和物业税。只要交易，就有税收，细水长流。

　　抑制高房价三招见血

　　问：一个简单问题，就目前的调控力度看，2010年房价还会不会涨？

　　答：不好说。抑制房价，我认为，有三招。一是加大土地供应；二是废除土地招拍挂制度；三是开征物业税。这三招，可以说招招见血。比如，一旦开征物业税，房价立降。

　　问：您还是中国城市发展研究会副理事长兼城市研究所所长，对中国的城市化进程有什么建议？有没有什么好的办法，可以避免农民进城后成为城市贫民？

　　答：三点建议。一是要有保证农民收入的农村土地退出机制。进城的农民为什么舍不得自己的耕地和宅基地，因为国家没有补偿机制。如果能补偿农民到可以在城里买房子，他自然可以放弃农村的土地。二，在城里大力发展小企业，让百姓富起来。中国的民营企业大部分是农民办起来的，但还远远不够。三是，房价不能涨得太高，要让农民进城后买得起房，留得下来，扎根城市。

　　问：人口“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”转移，人口长期（多年）在城乡和区域之间剧烈流动，将形成大规模的城乡无房流浪人员，城市中将形成食利房东和交租农民工两个阶层。您所说的高房价或造就中国城市化四大“ 景观” ，事实上在一些地方目前已经存在了，不是吗？

　　答：是的。这种现象如果不加以改变和扭转，中国社会将形成贫富两个阶层，10% 的富人，将房子租给 90% 的穷人。有房的人不劳而获，形成食利阶层。 因此，还是那句话，必须开征物业税。能够抑制投资性住房和投机性住房的，只能是物业税。

　　经济学家要为百姓利益说话

　　问：对普通老百姓而言，经济学和经济学家意味着什么？经济学家除为政府决策提供参考，解读政策，以及独立评论外，能为老百姓做些什么？

　　答：经济，我的理解是经世济民。作为一个学者和经济学家，不但要为强国出谋划策，更要为富民，为低收入阶层和农民想办法。只有老百姓富了，社会才会安宁。这是其一。

　　其二，经济学家要有良心。 是什么，就是什么。改革开放30年的成就不容否定，但30年中出现的问题，必须指出来。收入差距是怎么拉大的，房价是怎么涨起来的，要拿数据和事实说话。作为一个体制内的学者，为百姓和人民利益说话，就是为党的执政为民说话，对党的执政环境和老百姓对党的信任，更有利。

　　问：在与您的省部级干部学生的交流中，最大的感受是什么？

　　答：一是，他们有大量的实践经验，带来了许多信息。尤其是一些地方创造性的工作，启发了我的思路。二是，许多干部并非大家所想的那样，总是站在部门或地区利益上展开工作，很多问题是现行体制所导致的。三是，各部委和地方领导应该互相交流。地方要发展，要突破，但各部委要管住，不能出事，有时这是一对矛盾。但如果协调、交流得好，就能既保证中央集中，又保证各地经济充满活力。