买25平享80平？

　　买25平米享受80平米？

　　“房产证上不到25平米，却能享受80平米的空间？”，近日，有网友爆料说济南历下区的万豪国际，以建夹层“买一层用两层”为卖点正在销售，而这种销售方式与被曝问题多多的诚基中心如出一辙，万豪国际在忽悠人吗？

　　济南市民李先生告诉记者，前几天他来到位于济南历下文化东路的万豪国际售楼处咨询项目情况，他看中的主要是这个楼盘位置还算不错，而在与售楼人员交谈过程中，他感到诸多不解。

　　李先生说，售楼人员向他介绍的项目情况包括绝版位置，星级酒店式的服务，以及超高的性价比等，而被提及最多的就是万豪国际层高5.6米，建个夹层后业主就可以享受复式公寓，售楼人员还表示尽管万豪国际的公寓房产证登记面积都不大，但业主可以享受的空间却很大，比如房产证登记25平米，实际空间却多达80平米。“真有这样的好事吗？”

　　1月5日，就项目销售情况，记者咨询万豪国际售楼人员，对方表示，目前万豪国际正在销售中，现在购买可享受总价减一万，再打九五折的优惠，对于面积问题，对方解释说目前在售的包括70平、80平、100平和120平等，不过这个面积并非房产证上的登记面积，以80平为例，房产证登记面积仅为24.96平米。对方解释说，万豪国际楼层很高，业主可以建个夹层享受复式结构，夹层可以由业主自己建业也可以额外交给开发商2.6万元，由开发商代建，“交房就是复式结构”。

　　对于万豪国际的这种“建夹层变复式”的方式，李先生表示，这让他很容易联想起诚基中心，“诚基中心就是以夹层复式为卖点，结果后来爆出开发商私自改掉规划，建夹层留下安全隐患等很多问题”，“从万豪国际和诚基中心如出一辙的销售方式来看，万豪很可能就是第二个诚基”，李先生说。（大众网记者）

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    导报首席记者 杜海 济南报道
　　“建筑面积48.84平方米，总价款80.35万元……”23日，济南一处正在预售的新楼盘――诚基中心的“销控表”上，赫然列着这样一组数字。导报记者发现，如此算来，该楼盘这一户型的单价将达到惊人的16451元/平方米。但诚基中心售楼人员告诉记者，楼盘的均价只有6500元-8500元/平方米，“我们的房子实际面积大都在100平方米左右，‘销控表’上所标示的建筑面积，是指将来登记到房产证上的面积。”

　　售楼人员的话让记者有些“糊涂”。既然实际面积100平方米左右，房产证为何却只登记不到一半的面积？至于单价，为何不以产权合同面积作基数计算？导报记者随即展开调查。 “天价”质疑

　　根据公开资料，诚基中心由山东诚基房地产开发有限公司开发，位于济南黄金地段――历下区和平路47号（原山东建工学院所在地），总占地面积约11万平方米，总建筑面积33万平方米，规划建设酒店式公寓、高层、商业街。

　　如果单看该楼盘的绝佳位置，6500元-8500元/平方米的均价似乎并不贵。但一个疑问也随之而来：按目前的市场规律来看，一般的商品房均价大多相差几百元，而诚基中心的均价波动幅度为何高达2000元？“我们的房子是复式建筑，按‘套’卖。比如有一种户型，产权合同面积是46.95平方米，但实际面积是109平方米，总价82万元多，算起来单价在8000元左右；还有一种户型，实际面积103平方米，合同面积是43.93平方米，总价69万元左右，算起来单价在6000多元。”售楼人员解释称，房子的销售价格是公司总部根据每套房子的不同，直接设定总价，所以细算起来，单价可能就会有或多或少的差异。

　　导报记者获悉，目前诚基中心在售的一期项目――21号和22号楼，分别是8层和9层的酒店式公寓，总共有500多套房子，挑高5.4米。但开发商交房时不做装修，仅把空间用一整块楼板分隔为两层。这样一来，实际售楼面积大大增加，远大于产权合同面积。而所谓的8层和9层，大致相当于普通楼房的16层和18层。

　　尽管按照产权合同面积计算，诚基中心的房价将是惊人的“天价”，但仍有很多购房者或投资者前来买房。在诚基中心销售处，选房者郑先生告诉导报记者，这里靠近山东师范大学、中医药大学以及山师附小等，文化氛围浓厚，欲在此买房主要是冲着学校而来。“而且，周边以学生为中心的生活配套也已相当成熟，交通便利，道路四通八达。”

　　实际上，早在2006年，当山东诚基房地产开发公司以7亿元拍下山东建工学院这块地时，就曾在业内引起不小轰动。业内人士预测，如此高昂的土地成本，如果做住宅，单价至少要在万元以上。然而，以济南目前的房地产市场环境以及消费水平，单价超过万元的房子（别墅除外）或难被消费者接受。难道正是基于此，诚基中心才以销售复式住宅为由，玩了一个数字游戏？规避经营风险？

　　对此，山东大学一位不愿透露姓名的营销专家分析认为，“花一层的钱买两层的房屋”既是开发商对产品设计的考虑，又体现出一种营销特点，同时也涉及到对房地产政策的应对问题。

　　在济南康桥律师事务所王律师看来，楼房加层分两种：装饰性，没有承重和安全隐患、质量问题，不违反规定，是可以的；如规划为一层，但隔分为二层，二层上有房间，有承重要求的，是不符合国家规定的，并且存在很多安全隐患。

　　我国房地产行业管理规定，房产证上的登记面积按照规划的实际面积计算。国家按照房产证的面积保护消费者，而非按照其他宣称的面积，买卖、抵押贷款都按照房产证面积来进行。此外，房产证上面积与消费者购买面积不一致时，如消费者和开发商签订的商品房买卖合同或者补充合同中有约定，按照双方的约定处理；如没有合同约定，即按照上述有关法律规定处理。

　　王律师提醒说，如开发商只是口头告知，不在书面合同说明实际面积，消费者将很难举证，这是开发商规避风险的行为。未来这类房屋转让时，消费者也只能按房产证登记面积买卖、办理过户手续。如果作为投资，可能存在很大风险。

　　采访中，诚基中心有关销售人员表示，其一期项目的预售告一段落，不久后二期项目将开盘，“到时候价格肯定比现在还要高。”

济南诚基购房合同大玩“×”游戏 侵害业主权利

    导报记者
　　“这个合同完全不能看，跟马关条约一样，明显的‘霸王条款’！”济南市民李小姐刚刚以62万元的价格买下了济南诚基中心12号楼一套40余平方米的公寓。“看得我心里都凉了。”李小姐说。

　　“早听说诚基的合同是‘霸王条款’，所以我根本就不看，免得闹心。”购房者王先生干脆采取了这样一种“眼不见心不烦”的方式。

　　在销售中心签订合同时的抱怨与质疑并不能一泄购房者的心头之火，以至于搜房网的“诚基论坛 ” 被业主们的“谩骂”所充斥。“你们家的律师真得多开奖金，合同做得真是处处为开发商着想，给业主一点余地都不留，太不厚道了。”网名为“fatimafox”的网友在论坛上写道，“哪个准业主看到这个合同心里不哆嗦呀。”

　　但据诚基中心的售楼人员介绍，诚基的合同是按照国家建设主管部门所拟定的商品房购买合同范本制定的，“完全是符合国家规定的。”

　　这到底是怎样一份让业主一看就心里“哆嗦”却“符合国家规定”的合同？

　　“你赔我不赔”

　　根据《商品房买卖合同》的相关约定，如果合同约定面积与产权登记面积发生一定程度的误差，买受人有权退房。对于这一点，诚基中心的合同中也有所体现：

　　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

　　（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。

　　根据国家建设主管部门所拟定的范本，“利率”一词前面的空格是允许协议后填入具体数值的。而诚基中心的开发商在这个空格中所填入的“×”号则标志着这条规定没有意义，“这等于是宣布国家建设主管部门所规定的这一条作废。”山东强源律师事务所的丁力律师坦言道。

可见 ，一旦面积误差比绝对值超出3%，即使开发商将已付款退还给了购房者，可因为贷款等事宜形成的银行利息还得由购房者承担。

　　但是在合同的第七条――“买受人逾期付款的违约责任”一项中，诚基中心却作出了这样的约定：

　　买受人未能依照本合同第六条的约定及时、足额支付该商品房全部价款的，逾期在20日（日历日）以内的，出卖人有权追究买受人逾期付款责任及其利息，利息自本合同约定乙方应付款之日起计算至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。买受人未能按照上述约定及时、足额支付该商品房价款，且逾期在20日（日历日）以上的，按本合同补充协议约定执行。

　　也就是说，假如买受人没有在规定时间内足额支付全部价款，就需要按照银行同期贷款利率付给开发商利息。

　　如果单看这一条，本无可厚非，逾期付款的确会给开发商带来一定损失，但对比关于面积误差的规定，购房者大呼“不公平”。“我看到这两条时就火冒三丈，凭什么是我的责任时我就得赔给诚基利息钱，而他有责任时，把我给他的钱还给我就行了？”虽然购房者韩先生已经签约半 个多月，但提起购房合同依然无法压制愤怒之情。

　　丁力认为，诚基的上述规定违反了公平的原则，“买受人违约要付违约金，而出卖人违约却不支付违约金，这是严重的权利不对等 ，经济主体地位上的不对等。”

　　“赔多赔少我来定”

　　也许购房者觉得 ，有赔偿总比不赔偿好，毕竟也能弥补一部分损失。但诚基中心关于产权登记及逾期交房的规定却让业主们大呼“还不如不赔了”。

　　在关系到业主切身利益的产权登记问题上，诚基是这样约定的：

　　如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：

　　1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。

　　2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

　　在买受人退房这一点上，诚基又玩起了“×”花样，且不说没有任何赔偿，连什么时候买受人能够拿回房价款都没有规定。“是不是诚基就算拖10年再给我，也不算违反合同？不就是想让人不敢退房吗？”购房者张女士道出了诚基中心制定这样一项条款的用意。

　　如果不退房又能得到怎样的赔偿呢？张女士算了一笔账，她所购置的房屋总价接近80万元，如果不退房，按照已付房价款的0.01%，她只能得到80元的赔偿。
“赔这么一点就想堵住我们的嘴，好像我们再去维权就是拿了钱还无理取闹一样，不赔钱我们还更理直气壮一些。”韩小姐每每提及，便感叹“诚基太会玩心理战了”。

　　关于逾期交房的条款也让业主们感叹“诚基太搞笑了”――如出卖人逾期交付该商品房超过100日的，本合同继续履行，出卖人应交付买受人已付款利息，利息自本合同约定出卖人应交付该商品房之日次日起至出卖人实际交付该商品房之日止，按银行同期贷款利率计算 。此外，出卖人还应每日按该商品房价款的万分之零点二向乙方支付违约金。

　　许小姐现在和好友租了一套两室一厅的房子过渡，租期为一年，因而许小姐对诚基中心能否按时交房颇为关心。许小姐购买的房屋总价50万元，像张女士一样，许小姐也算了一笔账：总价50万元，按该商品房价款的万分之零点二赔偿，也就是说，许小姐每天只能得到10元的赔偿。一个月下来也不过300元钱。“诚基太搞笑了，我到哪去找一个月只要300元租金的房子啊。”

　　对此，丁力表示：“这样低的赔偿比率对于开发商来说根本起不到惩戒作用，等于没有承担违约责任。这份合同减轻了开发商的违约成本，但是买受人的违约成本却并没有同等地减少，这是不平等、不公平的。”

　　“不签也不能改合同”

　　这份合同中，多处都载明“双方同意按以下方式处理”、“双方共同约定”等字眼，但实际上，在签约的过程中，买受人只有签或不签的权利，并没有与开发商协商修改合同的权利。“我们的合同都是确定好了的，是绝对不能修改的。”诚基中心负责签约的工作人员证实说。

　　对此，购房者王先生深有感触：“我买房子一般都不看合同拿过来就签，看了又有什么用，所有业主都是一样的合同，开发商怎么会让你改？”

　　但根据我国合同法的规定，合同是双方的法律行为。即需要两个或两个以上的当事人互为意思表示（意思表示就是将能够发生民事法律效果的意思表现于外部的行为）。诚基一方拟定合同的行为显然是违反合同法规定的。

　　“其实现在开发商都是这样做的，每个楼盘的业主都不能改合同。”丁力直言。“但诚基的合同实属过于侵害业主的权利，这样的合同值得商榷。”

房管局：山东诚基开发商的行为不合法 

    山东诚基房地产开发有限公司在济南开发的第一个项目诚基中心自推出以来一直饱受争议，网友们一直质疑诚基中心的产权、价格、规划、楼层状况等问题。对开发商从中间把楼房隔开的行为，我们采访了济南市房管局相关负责人，以下是房管局对此问题看法的大体内容。

    开发商的行为不合法，不符合国家的有关规定。楼房层高5.4米，开发商在中间把楼房隔开，但是按规划面积仍是单层。开发商已经明确告诉消费者是把楼房单层隔成两层，消费者自愿买。例如，产品是次品，告诉消费者是次品，消费者自愿要，政府也不会强硬干涉。但是房屋过户时要按照房产证的单层面积办理。房屋转让时会受到影响，须按照合同规定。