地产商角逐烂尾楼 回报高达200%如同印钞机

　　热到沸点的房地产市场，使得一个个曾在车水马龙的繁华地带落寞矗立若干年的烂尾楼，争先恐后复活入市。

　　而在开发商争抢烂尾楼的背后，一个由烂尾楼带来的巨大利润蛋糕已然浮现：由于目前不良资产评估尚未形成一个标准的价格评估体系，有些不良资产的实际价值远远高于收购价，据戴德梁行估算，如果处置策略得当，在如今的牛市下，企业收购烂尾楼项目的回报率将高达150%～200%。

　　角逐烂尾楼

　　近日，由北京原烂尾楼盘海天广场变身而来的光耀东方广场入市，这是光耀东方继续在一线城市进行成品项目的收购战果。此前，北京曾经的烂尾楼森豪公寓复活变身朝阳首府，并开盘热销8亿元。

　　据不完全统计，近两年经过整合后重生的北京烂尾项目多达50余个。除北京外的其他各大城市，今年也陆续传出烂尾楼复苏的消息：被称为武汉最大烂尾楼的光谷中心花园，2009年年末更名为光谷国际广场；广州烂尾楼翻新项目万菱汇公寓，每平方米均价更是攀高至2.8万元。

　　种种迹象表明，在地根紧张的大背景下，另一大门正在向开发商敞开。在一些不良资产的竞标中，开发商或躲在背后、或走上前台，参与到对烂尾楼的争夺战中。

　　无独有偶，一些外资基金也参与到了烂尾楼收购中。“外资基金早在前两年就已进入中国房地产市场，一些基金那时侯就已盘活了一些烂尾项目，只不过一直很低调，而且把项目交给原开发商或其他开发商去做。”汇通天下股权投资有限公司上海分公司一位高管说。

　　该高管认为，由于烂尾楼确实存在商机，随着参与者对各个市场主题的深度介入，这块市场将在未来成为市场争夺的新战场。

　　快速周转

　　“目前的烂尾楼项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下。”方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘认为，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。

　　接手烂尾楼与买一块新地进行开发相比，其程序要简便许多。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。

　　以专注于烂尾楼收购的光耀东方为例，进入2008年后，随着全球金融危机的到来，国内许多商业地产项目出现了资金周转问题，这给该公司提供了重要商机。

　　短短的一年时间内，该公司就在北京并购2个商业项目，同时在河北、山东等地收购了多个烂尾关停商业地产项目。

　　而光耀东方对于关停项目的改造速度，也是令人瞠目结舌，基本上是1～2个月就可完成。

　　此外，值得注意的是，由于烂尾楼一直是城市建设中的一个难点，长期妨碍着市政建设规划的完善，解决烂尾楼问题也始终是城市相关部门的重要工作之一。

　　以北京2009年复活的烂尾楼为例，除了市场开始好转的因素外，北京市政府也花费了不少精力来运作。

　　例如北京国际信托投资公司参与森豪公寓投资管理；而丰台区政府则促成了成都天友旅游集团和世界风情园所在的卢沟桥乡进行接洽。瑞之杰大厦项目更是由北京控股集团全资直属企业京泰集团亲自操办，与原产权单位签订转让协议后，再转让给京泰集团系统内子公司京泰同成置业有限公司，由其负责解决遗留问题以及新项目的开发。

　　显然，开发商改造烂尾楼，在一定程度上也可以得到来自政府层面的政策扶持。

　　坐享升值

　　“烂尾楼之所以抢手，是因为国内房地产市场的回暖和土地价格飞速上涨所导致的。”分析师薛建雄分析说，一般情况下，多数烂尾楼位于城市中心，其土地作为不可再生的稀缺资源，理所当然成为抢手的东西。

　　此外，偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值。

　　一位从事烂尾楼整合收购的人士告诉记者，由于拿地成本高涨和房地产市场的政策多变，一些烂尾楼已经成为各个开发商追逐的对象。

　　更为重要的是，事实证明，烂尾楼若处理策略得当，经过包装以后，其增值能力不亚于一个新的楼盘。

　　新天地是上海最繁华、地价最贵的地方之一。就在这样的繁华地段，屹立着一个烂尾的双塔酒店项目。

　　这座双塔建筑曾设计用于开设两家超豪华酒店，一家是阿联酋迪拜七星帆船酒店的中国版，另一家是希尔顿酒店旗下的高端品牌酒店康拉德。

　　2008年年底，就在工人们开始进行双塔的蜂窝状外立面施工、并用天桥连接这两座30层的建筑时，该项目主要投资方、商人廖凯原要求对项目重新进行评估，并离开了中国。于是，这座双塔就此烂尾至今。

　　之后，关于这座双塔被不同投资主体收购的消息便不绝于耳。第一种传言是上海将于2010年开世博会，新天地作为上海的地标，这座烂尾楼严重影响了上海的形象，因此由上海市政府出面主导上海国企――上实集团进行收购整合，但此消息出来不久就被否认；另一种版面是海航集团计划出资50亿元人民币对该酒店进行包装重新上市；而最近又传出中石油集团已经与酒店的股权方达成协议，全面收购这座双塔，作为酒店的运营公司――上海礼兴酒店管理公司全体员工已到迪拜培训。

　　尽管这些消息目前尚无法证实，但却从侧面反映了业界对烂尾楼的热切关注。

　　对此，胡宗亘表示，这座双塔酒店位于新天地这样的黄金地段，即使烂尾，它也会越闲置越值钱，因为今年的土地价格不断被刷新，地价上升也就意味着这个烂尾楼项目的升值。

　　以2009年潘石屹进军上海的首个项目为例，东海广场一期的总建筑面积约8.05万平方米，其地上建筑面积约为7.17万平方米，包括了6.78万平方米的写字楼面积和约3800平方米的商业面积，地下总建筑面积约为0.88万平方米。

　　按照SOHO中国2009年8月的收购价24.5亿元粗略估算，潘石屹拿下东海广场一期的每平方米均价约为30435元，如果单就地上建筑面积估算，则每平方米收购均价高达34170元/平方米。但就东海广场所处上海南京西路、铜仁路的地段而言，30000元/平方米出头的均价远远低于周边的住宅价格。

　　2009年11月，在SOHO中国的一番运作之下，SOHO东海广场正式开始销售，均价定在60000元/平方米，与当初30435元/平方米的整体收购均价相比，价格已经上涨近一倍。若SOHO东海广场的6.78万平方米的写字楼面积全部出售，以当前均价计算，潘石屹将可直接套现总额约40.68亿元的资金。

　　可见，只要SOHO东海广场售出约半栋楼的房源，仅仅三个月，潘石屹就可收回当初的投资成本。

　　对此，上述汇通天下公司的高管表示，烂尾楼背后一般都存在银行以及一些债权人急于收回资金的情况，这意味着对于收购者而言，他们可以用更低的价格拿到这个项目，一般是这些楼盘投资金额的1/2甚至1/3，然后通过少量资金的注入，又可以以这个项目作为抵押向银行借款，放大了项目的财务杠杆作用。

　　显然，在当前房地产市场成交火爆的市况下，这使得烂尾楼收购方能够在短时间内收回成本并盈利。