二手房营业税出台新政 差别政策剑指中高端房

　　自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年(含5年)的普通住房对外销售的 ，免征营业税。

　　这已是自2005年开征二手房营业税至今五年来第四次调整。此次政策细则通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体，主要打压的对象是一线城市中高端二手房交易。

　　业内普遍反映，新出台的营业税细则政策对于改善性及自住性需求来看相对温和，与 2006年出台的营业税政策相比要宽松，与 2008年相比也还存有很大的优惠。从对未满五年的普通住宅规定看，之前的政策是全额征收营业税，刚落地的政策延续了2008年的差额征收。这对当前普遍预期营业税仍按全额收取的市场是一重大利好。新政策尤其对90平方米以下的二手房交易影响很有限。

　　我爱我家、美联物业、链家地产等房产顾问机构在政策出台后一致判断，本次营业税政策细则的出台，将有效缓解目前因政策恐慌而出现集中过户带来的市场压力。根据我爱我家数据显示，2007-2009年间，二手房市场中2-5年内交易的二手商品房平均比例约为整体交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市场预计成交量213846套来看，二手商品房全年比例为73.78%，则今年大约有近4.8万套成交二手商品房处于受政策调整的优惠区间内，其中二手商品房中普通住宅的比重高达76%。另有数据显示，在去年9月以后，在140平方米以上被北京定义为非普通住宅的置业者已经有72% 以上选择的是全款购房。由此看来，营业税细则的出台在一定程度上保证了今年二手房交易市场惜售现象不会过为明显，尤其是2-5年内交易的二手商品房普通住宅能够得到持续活跃。

　　显然，新政策应和了此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。美联物业市场部分析，由于北京、上海、深圳等一些一线市场已有的一些政策，将会因营业税政策变化，引发高端房产市场的突变。

　　文/陆昀