2010：中国楼市不乏投资机会

　　全球金融危机后，中国只有黄金和房地产两种资产价格逆市上升。

　　整体来看，2009年中国房价最初比较低迷，后来居住型需求有所回暖。五六月份开始，投资需求介入，最终形成了快速上涨的局势。随着货币监管当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓。

　　中国房价能持续涨到2020年

　　战后1945-1990年，日本房价涨了45年，其间还经历了两次剧烈上升。而中国有记录的房价上涨不过15年，很难就此打住。上世纪80年代后期，日本房价快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者――日本的银行和企业，而中国目前仍无这种现象。

　　中国房价上涨至少会持续到2020年，对于这一点，开发商们给出了很多理由，城市化、人多地少、耕地红线等。再加上中国房子质量不高，改善性需求长期存在。另外，拆迁造成的被动需求在很多城市占比达30%。所以，中国人未来还是喜欢买房。

　　房价最大的杀手锏是利率，几乎所有的地产泡沫都是被利率上升所刺破的。中国企业和政府高负债运营，需要高额融资，这决定了未来较长时间内，中国仍将实行低利率，这将是房价上涨的最大推手。尽管舆论都在批判央企“ 地王”，但在经济上其选择是理性的。目前一年期贷款基准利率为5.31%，下浮10%为4.779%，14年之后利息与本金等同。但14年之后，很少有人怀疑北京等中心城市的房价不会涨一倍。事实上，北京的地价2000年以来已上涨了4倍。而一些大型企业利用利率更低的中期票据筹资来投资土地，那就更合算了。

　　大幅提高利率几乎不会发生

　　作为宏观调控工具，利率一旦使用力度就必须大，否则无效。2008年底央行一次大幅降息108个基点就很有效，房价利率打七折作用更大，相当于五次降息。美国也类似，2001-2003年，美联储连续下调十余次利率，2005-2007年连续上调十余次，2008年再连续下调至0.25%。2010年后的中国房价若要下行，必须要将利率提到足够高的程度，而这几乎不会发生。2010年的新增贷款会比2009年少 27%，房地产贷款也会收缩。但全球经济复苏，国内经济增长强劲，个人收入增长率有望达14% 左右，加上通胀预期，银行和个人的资产结构仍会偏向房地产，其资金面收缩将远小于27%这个幅度。

　　换个角度看，房价上涨符合决策者的一致利益，因此政府不会出台打压房地产的政策。各省土地收入占地方财政收入20%-80% 不等，日趋庞大的行政费用和政府贷款本息都需要房地产支持。因此，人为的价格管制只能奏效一时，随后的报复性上涨总会超过正常幅度。

　　2010年价格滞缓仍有投资机会

　　对于房地产投资者，这里提供5点提示性建议：首先，自住性购房任何时候都是对的，不要关心价格是否处在高位；其次，中国住宅地产的投资价值一般高于商业地产；再次，中国低品质住房的价格上行空间不敌高品质住房；另外，房价上涨时所获得的收益会打折扣，下跌时所遭受的损失会放大；最后，借用房贷要留有余地，要做到利率提高50%后仍能承受月供。

　　此外，购买房产与购买地产股票不同，前者一般会持有较长周期，而股票的价格波动太大，很难持有较长周期，也很难在最高点卖掉。而且，买房地产股票现在还不能从银行借钱，没有杠杆，会因涨跌致使内心煎熬，很难长期持有，但买房可以贷款，有杠杆效应，能长期持有，等待价格升高。

　　2010年房地产涨势趋缓，个人投资者应谨慎购买。是否应该买房，需要投资者根据自己的状况来定。总之，2010年房地产价格滞缓，仍不乏投资机会。