2009楼市年度盘点十大楼市政策

　　1《关于个人住房转让营业税政策的通知》

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，财政部、国家税务总局将个人住房转让的营业税政策发出通知：

　　一、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

　　三、自2009年1月1日起，《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)废止。

　　2《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》

　　针对引发众多大案的建设用地容积率违规，住房和城乡建设部(下称住房部)与监察部祭出重拳。5月4日，住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

　　两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

　　3《土地增值税清算管理规程》

　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，5月20日，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》的通知，该规程于6月1日起生效。

　　上一次政府出台关于“土地增值税清算管理”的相关通知是2007年1月，那时正处于地价高企阶段，房价运行在较高部位，房地产供需两旺，市场繁荣，从业人员喜气洋洋。政府正是在这一背景下，出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，给地产商们浇了一盆凉水，也引起了地产界的热议。

　　2009年5月出台的《管理规程》，是继2007年出台《有关问题》的一个政策延续，也是给部分开发商肆无忌惮涨价的一个警示，有开发商认为现在流动性大增，贷款获得也比较容易，企业现金流充裕，企业资金压力小，这一阶段房价可以勇往直前了。政策的出台无疑警告了这部分开发商，企业的现金流是在政府总体宏观控制之下的。

　　4《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

　　5月15日，为认真贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，切实做好保障性安居工程建设用地供应和管理工作，国土资源部发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》。

　　内容包括以下几点：

　　一、充分认识实施保障性安居工程的重大意义，各级国土资源管理部门一定要从保增长、保民生、保稳定的高度出发，充分认识保障性安居工程的重要性，当前要重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；

　　二、加快保障性住房用地供应计划的落实；

　　三、加强和规范保障性住房用地供应管理；

　　四、加强用地的批后监管和监督检查。

　　5国务院13年来首次下调商品房资本金比例

　　国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

　　对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35%”的大限却从未松动过。

　　资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。

　　6《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》

　　为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，8月31日国土资源部就有关工作事宜做出通知。

　　一、加快城市建设用地审批和土地征收实施。

　　各级国土资源管理部门要切实增强主动工作意识，提高工作效率，积极采取有效措施，对国务院批准的2007、2008年度城市建设用地，凡未上报或审核同意实施方案的，省级国土资源管理部门要督促城市人民政府尽快编制和上报实施方案，并尽快向省(区、市)人民政府汇报，在9月底前完成审核工作。

　　二、切实抓好批而未征土地的处理。

　　三、进一步规范和加强建设项目用地管理。

　　四、坚决查处违法批地和用地行为。

　　五、加强建设用地批后监管。

　　7《关于集约用地的通知》

　　9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

　　《关于集约用地的通知》将会增加开发商持地成本，削弱开发商拿地冲动，同时还会促使开发商加快建设进度。

　　国土资源部有关负责人表示，下半年国土资源管理部门除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，其中将重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。同时，国土部部长徐绍史还表示，土地政策参与宏观调控，最重要的是土地供应和利用两个环节，要尽快把土地供应和开发利用监管实实在在抓起来。

　　8二手房营业税优惠终结

　　12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议指出，明年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。

　　总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。

　　八条意见中的第七条明确规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这是国务院全部八条举措中唯一一条明显的市场抑制性措施。

　　同一天，在全国发展和改革工作会议上，国家发展改革委主任张平也指出，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。另外，国务院常务会议也指出，其他住房消费政策继续实施。这意味着，首套房和改善性住房的购房优惠政策将明确得到延续。

　　9“国四条”

　　12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

　　为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

　　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　1《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》

　　12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》)称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

　　在严格规范土地出让收入的同时，对于支出管理，《通知》规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。同时，“确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出。”

　　《通知》还规定，土地出让价款支出重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。

　　《通知》提出，地方在编制土地出让收支预算时，要统筹考虑经济社会发展和资金保障能力等因素，合理确定年度用地规模和土地供应规模。

　　《通知》要求严格执行土地出让(租赁)合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。