去年土地市场回暖迅速 “地王”频现

　　2009年12月31日，中国指数研究院发布了《2009年中国及主要城市土地市场监测报告》。据监测数据显示，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过2007年。

　　从土地供应情况来看，地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。2009年，全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15%；推出土地面积49018万平方米，同比增加33%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3319宗，同比增加16%；推出土地面积22334万平方米，同比增加39%。

　　从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。2009年全国60个重点城市共成交土地7158宗，同比增加71%；成交土地面积35996万平方米，同比增加66%。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103%；成交土地面积18755万平方米，同比增加83%。

　　从土地成交价格来看，房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价每平方米2035元，同比增加36%。（新华社天津）

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　　“地王”归来气势汹汹　涨势对峙调控“组合拳”

　　2009年12月29日 生活日报

　　2009年，是中国房地产市场非常疯狂的一年。但是在这一年，中国土地市场的风头却盖过了房地产市场。不断涌现的“地王”比新开的楼盘更加吸引眼球，部分城市的地价涨幅已超过房价。

　　“地王”的不断出现，给原本就已开足马力上涨的房价再次注入了一针强心剂。当开发商们一次又一次在北京、上海、杭州、广州等地的土地市场交易大厅里举起手中竞拍的号码牌时，问题也随之出现。

　　“地王”搅得市场烽烟四起

　　2009年6月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元；仅一天后，6月26日，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价，以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块；6月30日，中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。几天之内土地成交价格被三次刷新，人们开始惊诧于“一天一个新地王”的速度。

　　土地市场烽烟四起，6月底的“地王”频现既不是开始，也不是结束。9月份，全国房地产一线城市和主要二线城市又有接近50宗土地交易以高溢价水平成交，屡屡创下“地王”纪录。进入10月、11月，虽然大规模拿地的情况没有再次出现，但零星的“地王”依旧不断。11月20日，北京大龙房地产有限公司以50.5亿竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，楼面地价2.986万元。2009年全年的土地交易热度已全面超过了此前被誉为“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢价水平，国内某些城市头三个季度通过土地转让获得的土地出让金已远远超过了全年预算。

　　人们普遍提高了房价预期

　　“地王”不断出现给普通消费者带来的最大担忧仍然是房价。北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者，自北京广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。“以附近的富力城为例，以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右，某些业主甚至开价到了28000元每平方米，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。”

　　社科院最新公布的《中国住房发展报告(2009-2010)》中的数据显示：住房用地价格从2009年第2季度开始回升，个别城市的居住用地成交总价和楼面地价的“地王”纪录不断被刷新。1月至9月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高达2691元。

　　楼面价格的迅速上升不仅提高了“地王”周边的商品房价格，同样也形成了未来的涨价预期。业内人士分析认为，在未来一两年内，随着“地王”上建成的商品房逐渐入市，新一轮的房价制高点必然随之诞生，而高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里。

　　“地王”背后有太多无奈

　　在国内地产巨头万科6月份发布的公告中显示，在今年5月到6月间，该公司已斥资23亿元多处拿地。和万科一样，今年3月份以来楼市的全面回暖使得开发商们回笼了大量的资金，为其进一步储备土地打下了坚实的资金基础。

　　不仅如此，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场的流动性在2009年也前所未有的提高。在实体经济回暖相对滞后，通胀预期开始出现的情况下，将资金投入保值能力强、利润回报率又快又高的房地产行业，开始成为企业的普遍选择。在年内各地的土地争夺战当中，获得大量贷款、资金充裕的国企和央企开始扮演重要的角色。

　　对此，业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　“价高者得地”广受质疑

　　虽然年内国土资源部在调查后明确表示，土地成本仅占房地产开发成本的23%。但不可否认，土地成交价格与房价仍然存在明显的正相关性。

　　对此，一些房地产专家建议，要想让房价维持在一个合理的水平，就必须使地价保持在一个合理的水平。合理的地价形成机制，不能仅采取“价高者得”的简单拍卖方式。综合考虑开发质量，售后服务等条件的招标方式应该更多地引入到今后土地的交易当中。除此之外一些业内人士建议，应进一步出台措施加大对囤地处罚的力度、酝酿增加土地增值税等。

　　面对年内土地市场异乎寻常的火爆局面，新一轮的国家土地调控政策开始酝酿，一套被称为“组合拳”的调控政策也相继出台。

　　但申银万国房地产分析师殷姿认为，这些政策对中小地产商可造成资金上的压力，但对于资金雄厚的大地产商影响有限。抑制地市的投机行为，提高拿地门槛要和打击囤地挂钩才会发挥真正的效力。(新华社)